El contrato de arrendamiento de vivienda es uno de los más habituales, pues muchas personas viven de alquiler en su vivienda y es muy usual que los jóvenes comiencen con el arrendamiento de vivienda al independizarse pero ¿cómo redactamos el contrato de arrendamiento de vivienda? ¿qué es necesario poner y qué no? para resolver todas estas dudas aquí tenéis un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda.
¿Qué datos hay que incluir en el contrato de arrendamiento de vivienda?
Es necesario - y/o recomendable - poner los siguientes datos en el contrato de arrendamiento de vivienda:
- Datos del arrendador y del arrendatario.
- Ubicación de la vivienda que se va a alquilar.
- Duración del contrato y sistema de prórroga.
- Fijación de la renta que se pagará por el alquiler y forma de pago (ingreso en metálico, transferencia en una cuenta...). Además, también es conveniente contemplar la forma en que la misma se actualizará conforme al IPC u otro índice pactado.
- Obligaciones del arrendador y arrendatario en cuanto al mantenimiento de la vivienda.
- Contemplación de las actividades que el arrendatario no puede realizar en la vivienda.
- Inventario del mobiliario que hay en la vivienda en el momento del arrendamiento.
- Distribución de gastos que conlleve el arrendamiento entre arrendador y arrendatario.
- Contratación de un seguro de hogar, en su caso.
- Fianza.
Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda: aclaraciones importantes
En primer lugar, aunque sea muy obvio, tenemos que leer bien todas las cláusulas del modelo de contrato de arrendamiento de vivienda porque es necesario que queden muy claras y que las dos partes entiendan bien lo que están firmando. Además, para nuestro caso podemos necesitar más cláusulas personalizadas que cubran nuestras necesidades, dependiendo de la zona en la que se halle el inmueble y de muchos otros factores. El contrato de arrendamiento siempre se puede moldear a nuestros intereses, para eso podemos redactarlo con total libertad.
Por otra parte, muchas de las cláusulas de este modelo de contrato de arrendamiento de vivienda son previsiones exactas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, algunas de ellas son potestativas, es decir, que se pueden cambiar por las partes del contrato, es decir, el arrendador y el arrendatario. Veamos algunos ejemplos:
Derecho de desistimiento del arrendatario
Una vez pasados los primeros seis meses del arrendamiento, el arrendatario puede desistir del contrato avisando con una antelación previa al arrendador de 30 días. La indemnización que ha de pagar el arrendatario al arrendador al desistir del contrato viene también establecido por la ley, y se calcula de acuerdo a la renta que page y al número de años que le quedase al arrendamiento.
Actualización de la renta en función del IPC
La Ley de Arrendamientos Urbanos también establece una previsión de una hipotética revisión de la renta tomando como base el IPC.
Derechos de tanteo y retracto del arrendatario
Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario son los derechos de adquisición preferente que tiene frente a un tercero si el arrendador quisiera vender su vivienda. Es decir, que si estamos de alquiler en una vivienda y el arrendador pretende venderla tendríamos preferencia sobre otros compradores. Estos derechos se pueden excluir en el contrato si se quiere - claúsula décima en este modelo de contrato de arrendamiento de vivienda - pero, no es ni mucho menos una obligación, por lo que si no se excluyeran expresamente, el arrendatario tiene estos derechos.
Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda
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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
En …………, a …….. de …………. de 20…
REUNIDOS
De una parte, y como ARRENDADOR, D/Dña. …………………………., mayor de edad, de estado civil ………., domiciliado/a en …………….…, y con NIF nº …………... A efectos de comunicaciones, como complemento al domicilio indicado, señala como correo electrónico …….........., y el siguiente número de teléfono:…………..
De otra parte, y como ARRENDATARIO, D/Dña. ………………………, mayor de edad, de estado civil ………., domiciliado en …………….…, y con NIF nº …………... A efectos de comunicaciones, además de la vivienda que es objeto de este contrato, señala como correo electrónico …….........., y el siguiente número de teléfono:…………..
(Añadir, si es el caso, nota 1 del anexo) A los efectos legales oportunos, el arrendatario hace constar que es menor de 30 años de edad, al haber nacido el ………
INTERVIENEN
Todas las partes en su propio nombre y representación.
Ambas partes se reconocen la capacidad legalmente necesaria para el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento, y a tal efecto,
EXPONEN
1º. Que D/Dña. …………………………. es propietario de la vivienda sita en …(dirección completa)……., con una superficie aproximada de …………… m2 útiles, inscrita en el Registro de la Propiedad de ………., y con referencia catastral número ……………….. La vivienda contiene el mobiliario que se indica en el inventario adjunto. Como anexos que se alquilan junto con la vivienda citada figuran: ….…. (Identificar, si es el caso, una plaza de garaje, trastero, etc.). La vivienda se encuentra en la actualidad libre de ocupantes.
2º. Que teniendo interés D/Dña. …………………………. en habitar la vivienda en calidad de arrendatario y el ARRENDADOR en arrendar la vivienda, ambas partes acuerdan la celebración del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, y ello conforme a las siguientes:
C L Á U S U L A S
PRIMERA.- El arrendamiento se establece por un plazo de …………. (el plazo que se acuerde), a contar desde el día ............... (fecha del contrato o de la ocupación de la vivienda si es posterior a la primera). De acuerdo con la legislación vigente a la firma de este contrato, el arrendatario tendrá la facultad de su renovación anual hasta que el arrendamiento alcance la duración de 3 años; no habrá lugar a dicha renovación si el arrendatario notificase por escrito la renuncia con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas anuales.
Una vez finalizado el plazo máximo de tres años, y siempre que no haya sido denunciado el contrato por cualquiera de las partes, este se prorrogará por un periodo de un año.
SEGUNDA.- Expresamente se pacta un periodo mínimo de validez del contrato de seis meses. El incumplimiento de dicho plazo por el arrendatario dará lugar a una indemnización dineraria equivalente al periodo de renta que falte por cumplir para llegar al periodo mínimo pactado. Pasado el periodo mínimo, el arrendatario podrá desistir en todo momento del contrato siempre que realice un preaviso con treinta días de antelación, tal y como establece la Ley de Arrrendamientos Urbanos. Realizado el preaviso con la antelación pactada, queda convenido el pago por el arrendatario que desiste de una indemnización, en concepto de perjuicios para el propietario, equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. En el caso de que no se hubiese realizado dicho preaviso en el tiempo convenido, la indemnización a pagar al arrendador se verá incrementada en la cantidad equivalente a un mes de renta.
No procederá la prórroga obligatoria del contrato en el caso de que, trascurrido el primer año de contrato, el arrendador necesite la vivienda arrendada para su uso como vivienda permanente para él, o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial. El arrendador deberá comunicar este extremo con al menos dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar. En ese caso, el arrendatario estará obligado a entregar la vivienda en el plazo convenido sin que ello genere derecho a indemnización alguna por parte del arrendador.
TERCERA.- Como precio del arrendamiento, se fija como renta anual la cantidad de …….. euros, pagadera mensualmente por meses anticipados, dentro de los siete primeros días de cada mes. El precio del arrendamiento incluye los gastos generales del inmueble, servicios, tributos, cargas y demás responsabilidades no susceptibles de individualización (nota 2), pero no así los gastos por servicios con que cuenta la vivienda arrendada y que se individualicen mediante aparatos contadores, que serán de cuenta exclusiva del arrendatario. Queda expresamente convenido que la tasa municipal anual de basuras sea por cuenta del ARRENDATARIO.
La renta se actualizará anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia de contrato, conforme (nota 3) a la variación del Índice General Nacional de Precios al Consumo (el IPC general) en el período de los 12 meses anteriores a la fecha de celebración (o de ocupación si esta fue posterior) del contrato. Para la primera actualización se toma como mes de referencia el último índice publicado a la fecha de celebración del contrato, que es el del mes de ………….. de 20…. (índice ………). Las sucesivas actualizaciones a partir de la primera se realizarán sobre la renta anteriormente actualizada. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.
CUARTA.- El pago se realizará mediante ingreso en metálico o transferencia bancaria a favor del Arrendador en la cuenta que a nombre de éste último y con el nº ......................... existe en el Banco (Caja) .........., sucursal nº ........ Dicho pago se acreditará de manera suficiente mediante el oportuno resguardo del ingreso o transferencia realizados, sin necesidad de expedir recibo alguno por parte del arrendador.
QUINTA.- La falta de pago y el retraso en el pago de la renta y en el resto de cantidades debidas se consideran causas expresas de resolución del presente contrato. El arrendatario se obliga en tal caso a restituir inmediatamente el inmueble al arrendador. Expresamente se acuerda que la renta adeudada y no satisfecha generará un interés de demora anual equivalente al interés legal del dinero más dos puntos. Todos los gastos derivados de una reclamación judicial o extrajudicial por incumplimiento serán por cuenta de la parte deudora.
SEXTA.- El arrendatario no podrá realizar en la vivienda obras que modifiquen su configuración o la de cualquiera de sus accesorios, o que provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la misma, sin el permiso de la parte arrendadora expresado por escrito. La contravención de esta cláusula será causa de resolución del presente contrato y el arrendador podrá exigir la reposición de las cosas al estado anterior. Las obras autorizadas se realizarán a expensas del arrendatario y, al término del contrato, quedarán a beneficio de la propiedad sin generar derecho a indemnización alguna. Todas las reparaciones y obras que hayan de realizarse en la vivienda como consecuencia del uso ordinario de la vivienda serán por cuenta del arrendatario salvo las que legalmente le correspondan al arrendador. Este está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que aquellas sean consecuencia de un deterioro imputable al arrendatario, sus dependientes o visitantes, por acción, omisión o negligencia.
La realización por el arrendador de obras de mejora transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
SÉPTIMA.- El arrendatario se compromete y obliga expresamente a (nota 4):
La contravención de cualquiera de estas obligaciones, constatada por el arrendador, constituirá causa de resolución del contrato, al igual que el resto de causas de resolución previstas en la ley o en el presente contrato.
OCTAVA.- En el momento de la firma de este contrato, el Arrendatario hace entrega del importe de una mensualidad de renta, ........ euros, en concepto de fianza legal. Además, como garantía complementaria, el arrendatario hace entrega igualmente a la firma de este contrato del importe de otras dos mensualidades de renta, ……. euros. Tanto la fianza legal como la garantía complementaria quedan establecidas en garantía de las obligaciones legales y contractuales del arrendatario. El arrendador se compromete a realizar el depósito de la fianza legal según la normativa autonómica aplicable, y entregará copia del resguardo de dicho depósito al arrendatario, a petición de éste.
NOVENA.- El arrendatario reconoce la veracidad y certeza del inventario que del mobiliario de la vivienda se relaciona al final del contrato (nota 6), y se compromete a devolver la posesión de la vivienda y todo el mobiliario cuando corresponda, en su integridad y en perfecto estado de conservación. Se conviene la afección de la fianza que se entrega en el acto de la firma como garantía del cumplimiento de esta obligación, y además se compromete el arrendatario a entregar al propietario el importe de los daños causados que sobrepasen esta cuantía (nota 7).
En particular, el arrendatario se compromete a facilitar, al término del contrato, los trámites para modificar la titularidad de los suministros, respondiendo de los daños que pueda generar al arrendador, por ejemplo por dar de baja alguno de los contratos sin el acuerdo escrito del arrendador.
[NOTA: la cláusula décima de este modelo de contrato de arrendamiento de vivienda se puede poner potestativamente, pues el arrendatario no tiene por qué renunciar al derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada, que le viene reconocida en la Ley de Arrendamientos Urbanos]
DÉCIMA.- En caso de venta de la vivienda arrendada, las partes acuerdan la renuncia por parte del arrendatario al derecho de adquisición preferente. El arrendador se compromete a comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Realizada la venta, en el caso de que el presente contrato no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad por iniciativa de una de las partes, el arrendamiento podrá extinguirse a voluntad del comprador. En ese caso el arrendatario deberá abandonar la vivienda en el plazo de tres meses a contar desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito. Para este supuesto, las partes fijan como indemnización por daños y perjuicios, que el vendedor deberá pagar al arrendatario, la suma equivalente a un mes de renta por cada año que quede de contrato, o la cantidad proporcional para periodos inferiores al año.
UNDÉCIMA.- A los efectos legales oportunos, se hace constar que a la firma del presente contrato el arrendador ha entregado al arrendatario una copia del certificado de eficiencia energética correspondiente al inmueble arrendado.
En prueba de total conformidad, las partes firman el presente contrato, que se extiende por duplicado, en el lugar y fecha arriba indicados.
Firmas:
EL(LOS) ARRENDADOR(ES), EL(LOS) ARRENDATARIO(S),
INVENTARIO QUE ACOMPAÑA AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
de la vivienda sita en …………., calle …………….. núm. ……. piso ….., letra ……., firmado el ….de ……. de 20…., entre D/Dña. ………………………….,, como arrendador y D/Dña. …………………………., como arrendatario.
EN LA COCINA HAY:
5 sartenes
3 cacerolas
1 olla a presión
2 cazos
………. (otros)
1 frigorífico marca …
1 calentador …
1 freidora
1 cocina de gas butano
………. (otros)
EN EL SALÓN-COMEDOR HAY:
2 butacas
1 sofá-cama
1 mesa
6 sillas
1 mesa baja
1 mueble bar-biblioteca
1 televisor marca …
………. (otros)
EN EL DORMITORIO PRINCIPAL HAY:
1 cama de matrimonio
2 mesillas de noche
1 armario de tres cuerpos
1 sillón
2 sillas
1 cómoda con espejo
………. (otros)
Y en prueba de conformidad, firman el presente a un solo efecto en el lugar y fecha del contrato anexo.
Firma del arrendador Firma del arrendatario
NOTAS
1 En la regulación actual del IRPF, el arrendador tiene derecho a una reducción del 100% de la renta si el inquilino tiene entre 18 y 30 años y cumple determinados requisitos. Como deberá justificarlo, conviene dejar constancia en el contrato de este extremo y de la obligación por dicho inquilino de hacerle llegar cada año antes del 31 de marzo, una comunicación firmada sobre el cumplimiento de los requisitos legales. “El arrendatario se obliga a entregar al arrendador antes del 31 de marzo de cada año la declaración firmada que la normativa fiscal prevé para la aplicación por el arrendador de la reducción fiscal aplicable en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”.
2 En el caso de que estos gastos quieran cargarse al arrendatario, hay que señalar el importe exacto pagado el último año y pactar que se incrementarán anualmente conforme a la variación que experimenten, pero que nunca podrá alcanzar el doble del IPC general; en este caso la cláusula a insertar en sustitución de esta, sería la siguiente:
"El arrendatario se obliga a abonar el importe de los impuestos, tasas y arbitrios que sobre la vivienda objeto del contrato recaigan o puedan recaer en el futuro, así como los gastos de los demás servicios no susceptibles de individualización, ya que estos últimos correrán en todo caso por cuenta del arrendatario.
En el momento de la formalización del presente contrato, el importe de dichos gastos es el siguiente:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles: ........... euros anuales.
- Cuota mensual de Comunidad (ej.): ........... euros.
- Tasa de vado: .................euros anuales.
El arrendatario se obliga asimismo a abonar las elevaciones que en estos gastos se produzcan. Durante los tres primeros años del contrato, a las subidas de los gastos distintos de los impuestos se aplicará el límite legal máximo establecido del doble del IPC general".
3 La Ley permite utilizar otras referencias para la actualización. Proponemos el IPC general por ser objetivo, oficial y sujeto, en principio, a variaciones moderadas.
4 En el modelo sólo se reseñan a modo de ejemplo algunas posibles prohibiciones u obligaciones. Deben consignarse todas las prohibiciones que el arrendador desee imponer al arrendatario. De no hacerse así, solo serán causas de resolución las expresamente indicadas en la Ley. Para evitar malentendidos conviene ser muy claros en este punto antes de firmar el contrato.
5 Si así lo desea, el consentimiento, necesariamente escrito, favorable a la cesión o subarriendo de la vivienda por el arrendatario puede otorgarse a través del propio contrato de arrendamiento. En ese caso, debería incluirse una cláusula del estilo de la siguiente:
"El arrendador otorga su expreso consentimiento para que el arrendador pueda (ceder) subarrendar de forma parcial la vivienda a las personas que considere conveniente. En cualquier caso, el precio del subarriendo no podrá exceder del que corresponda al arrendamiento".
6 Consideramos conveniente hacer un inventario de todos los bienes de la vivienda, lo cual beneficiará al finalizar el arrendamiento tanto al arrendador como al arrendatario en el caso de posibles problemas. Deben firmar también todas las partes el inventario.
7 Existen muchos tipos de garantías a favor del propietario que pueden incluirse: por ejemplo, la obligatoriedad de suscripción de un seguro multirriesgo del hogar que abone el inquilino y en el que se designe como beneficiario al propietario-arrendador, en la compañía que designe el arrendador. La cláusula a incluir sería similar a la siguiente:
" D. ........... (arrendatario) se compromete a concertar antes de entrar en la posesión de la vivienda un seguro del tipo multirriesgo que asegure con cobertura suficiente el contenido y continente de la vivienda objeto de alquiler con la compañía de seguros "……………, S.A.", abonando la prima correspondiente por todo el período de alquiler y designando como beneficiario de la póliza al efecto a D. ............. (arrendador de la vivienda)".
Ahora es menos habitual exigir un aval bancario o uno personal (de una persona que sea propietaria de un inmueble identificado), en términos como los siguientes:
“CLÁUSULA ADICIONAL DE FIANZA SOLIDARIA.- El/los abajo firmante/s afianza/n de modo personal y solidario todas las obligaciones y responsabilidades sin excepción alguna contraídas por el arrendatario en virtud del presente contrato, tanto en las derivadas del plazo inicial del contrato como de sus posibles prórrogas, con renuncia expresa a los beneficios de orden, excusión y división.
D........ DNI nº.... C/.........”.
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