La compra de vivienda sobre plano es una de las operaciones financieras más importantes para la mayoría de las personas y genera numerosos conflictos.
En estos momentos, se están “ventilando” en los juzgados los asuntos generados con los últimos coletazos de la burbuja inmobiliaria. Y de las sentencias, podemos ver los puntos importantes para que cuando vuelva a “animarse” el mercado inmobiliario, evitemos problemas.
En general, es recomendable adoptar las siguientes cautelas:
1.- Analice el contrato de compraventa al detalle, especialmente la existencia de “cláusulas penales”.
2.- Exija al promotor la siguiente información: Identificación de la vivienda, con su superficie útil y calidades, titularidad del vendedor, servicios que tendrá el inmueble y condiciones para su uso, precio, fecha de finalización de obra y guarde a buen recaudo toda la publicidad que le puedan entregar.
3.- Exija la entrega del seguro o aval que garantice las cantidades que entregue a cuenta.
4.- En caso de que se produzca el vencimiento del plazo sin la entrega de la vivienda, requiera fehacientemente al promotor.
5.- En caso de que aprecie defectos o las calidades no se ajusten a las prometidas, haga una reclamación fehaciente.
Y para ilustrar estas situaciones, nada mejor que analizar un caso concreto, sobre el que ha recaído la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2014.
Doña Josefa, compra sobre plano una vivienda en diciembre de 2006 a la promotora Promolam Coria S.L. (en adelante Coria), entregando una parte a cuenta y acordando que el resto se pagaría a la firma de la escritura y entrega de llaves, prevista para marzo de 2008.
En el contrato de compraventa se incluye una cláusula por la que “en caso de que la subrogación no se haga efectiva por causas imputables a la parte compradora, e incumple las obligaciones a las que este contrato compromete, la presente compraventa queda sometida a la condición resolutoria expresa y explícita a que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria para cualquiera de las cantidades pendientes de abono o incumplimiento cualquiera de las obligaciones del presente contrato”. (….) “Si la parte vendedora optase por la resolución, ésta restituirá a la parte compradora las cantidades entregadas por ella, después de deducir y hacer suyos el 20% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal de incumplimiento”.
Cuando llega el momento de la entrega, Doña Josefa alegó incumplimientos por la promotora y solicitó que se declarase la resolución y se condenase a la devolución de la cantidad entregada (33.254 euros) mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.
Coria, se opone a la demanda y formula reconvención solicitando la resolución del contrato por incumplimiento de la compradora al no comparecer para la escritura y entrega de llaves, y solicitó que se le condenase a la pérdida de las cantidades abonadas y a pagar las que resultasen de la aplicación de la cláusula penal que hemos mencionado.
El Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Sevilla declaró la extinción del contrato por mutuo disenso y la no procedencia de la restitución del precio abonado por incumplimiento de la compradora.
Doña Josefa apela ante la Audiencia Provincial de Sevilla, que rechazó la pretensión de Coria de aplicar la cláusula penal, por no haber justificado que la falta de otorgamiento de escritura le hubiese provocado daños y perjuicios cuantificables.
Coria recurre en casación ante el Tribunal Supremo. Éste, en primer lugar clarifica el funcionamiento de la “cláusula penal”: La cláusula penal permite eximir al acreedor de la carga de la prueba de los daños y perjuicios causados (Art. 1152 del Código Civil). La cláusula del contrato y el texto del artículo 1152 son muy claros: no es necesario probar los daños y perjuicios causados: basta con que exista el incumplimiento para que se aplique directamente la cláusula penal. En consecuencia, se estima el recurso, se mantiene la desestimación de la demanda que había formulado Dña. Josefa, y se declara el derecho de Coria al cobro del 20% del precio como cláusula penal.
En conclusión, la importancia en la vida financiera de una persona de la compra de una vivienda sobre plano merece un análisis detallado del contrato y de todas las circunstancias que la rodean.
Juan Carlos Burguera
