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Blog de Juan Carlos Burguera

Temas legales que afectan a su bolsillo

¿Puede Bankia ejecutar una hipoteca de Bancaja?

Bankia no puede embargar una vivienda cuya hipoteca está inscrita en el registro con Bancaja como beneficiario en caso de ejecución por impago.

Este es el criterio de la Audiencia Provincial de Castellón (sección tercera) en su Auto número 133 de 12 de julio de 2012.

En el caso objeto de la disputa, el tribunal desestima el recurso de apelación presentado por el banco contra una resolución anterior en la que se negaba el derecho de Bankia de ejecutar una hipoteca que en su momento fue otorgada por Bancaja, porque Bankia no figura en el Registro de la Propiedad como beneficiario de la misma. Bankia debería haber modificado la inscripción en el Registro de la Propiedad para poder ejecutar a su favor.

Los hechos son los siguientes: una pareja firmó en 2006 un préstamo con garantía hipotecaria por importe de 214.851 euros, de la cual les quedaba pendiente de pago 92,996 euros. Llega la crisis, no pueden  hacer frente a las cuotas y el banco embarga  la vivienda. El préstamo había sido firmado con Bancaja, que posteriormente transfirió sus activos y pasivos a Bankia. Sin embargo, cuando Bankia solicitó la ejecución de la hipoteca, el Sr. Secretario Judicial del Juzgado de Primera Instancia de Vinaroz, desestimó esta petición, al constatarse, a la vista de la certificación de dominio y cargas expedida por el Registro de la propiedad, que Bankia no era la titular de la garantía hipotecaria. La  ley hipotecaria  exige que esté inscrito  el beneficiario de la hipoteca en caso de ejecución. Bankia apeló esta resolución y el auto de la Audiencia confirma la decisión del Secretario Judicial de Vinaroz.

Del auto, destacamos los siguientes extractos:

“Se ha tomado la decisión tras verificar que en la certificación registral expedida en cumplimiento de la previsión del art. 688 LEC no figura la promotora del proceso como titular del derecho de garantía real que pretende realizar.”

“El rigor y la exigencia han de ser mayores cuando se trata de una ejecución sobre bienes hipotecados, en que son más limitadas las causas de oposición admisibles ( ….)”.

“No se pone en duda por este tribunal la existencia del derecho de crédito que pueda ostentar Bankia SAU frente a los prestatarios (……). Lo único que se cuestiona es si puede proseguir el singular proceso de ejecución hipotecaria en base a los títulos y certificación registral obrante en los autos.”

“El título en que se basa la ejecución hipotecaria (art.685) y la inscripción registral acreditada mediante certificación (art.688) han de ser suficientes por si mismos  (…) sin necesidad de integración con otros documentos (….)”.

“Por otra parte, no debe prescindirse de que el art. 149 LH, tras admitir la cesión del préstamo garantizado con hipoteca, manda que se haga en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad, que es lo que no se ha hecho en el presente caso.”

“los prestatarios no son terceros en el préstamo que recibieron, pero sí lo son en la cesión del mismo, que no consta les fuera notificada (….)”.

Refiriéndose al art. 150 LH, “sensu contrario” dice el auto: “esta norma conduce a la conclusión de que sí es necesaria la inscripción para la transmisión de la garantía (….)”.

El criterio de la Audiencia de Castellón no es unánime y otras Audiencias Provinciales ante casos similare  no han exigido la inscripción de la cesión, dando la razón al banco.

Habrá que esperar a que el Tribunal Supremo fije el criterio a seguir.

 

 

Juan Carlos Burguera. Abogado    

                                   www.BurgueraAbogados.com

5 comentarios

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  1. karenrenee
    #1

    karenrenee

    Hola:
    Pero cuando Bankia modifique la inscripción en el Registro de Propiedad, ¿Ya si podrá embargar?
    Porque entiendo que el problema es burocrático ¿No?
    Gracias por el aporte

    Me gusta
  2. Juan Carlos Burguera
    #2

    Juan Carlos Burguera

    en respuesta a karenrenee
    Ver mensaje de karenrenee

    Si, una vez modificada la inscripción en el Registro de la Propiedad, Bankia podrá embargar, pero esto retrasará el proceso.

    Saludos

    Juan Carlos Burguera

    Me gusta (1)
  3. visentet
    #3

    visentet

    en respuesta a Juan Carlos Burguera
    Ver mensaje de Juan Carlos Burguera

    Lo cual seguirá aumentando la deuda del hipotecado.

    Hay veces que no sé qué es mejor, si retrasar lo inevitable o asumirlo cuanto antes y empezar de nuevo.

    Saludos.

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  4. villiquera
    #4

    villiquera

    Me llama mucho la atencion el ultimo inciso del auto "los prestatarios no son terceros en el préstamo que recibieron, pero sí lo son en la cesión del mismo, que no consta les fuera notificada (….)”. Yo interpreto que es imprescindible que un hipotecado al que su banco transfiere su hipoteca a otro, le deba ser comunicado dicho cesion. Cosa que me parece logica ya que tu contratas con un banco y no con el otro. Aqui surgen mis dudas ¿ Si dicha cesion no se notifica que sucede? ¿Esta obligado el hipotecado a admitir la cesion?

    Me gusta
  5. Juan Carlos Burguera
    #5

    Juan Carlos Burguera

    en respuesta a villiquera
    Ver mensaje de villiquera

    Si no está notificado, el deudor se libera pagando al primer acreedor.
    El hipotecado no puede oponerse a la cesión del crédito.

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