Desde hace un par de meses, y tras el anuncio de Hispania de lanzar una OPA voluntaria sobre realia a 0.49 , CMD y SGV han ido arrastrando el precio hasta el precio marcado por Hispania. 157 millones por algo que hace poco estaba cotizando por 450 millones, aquí podemos comentar que hay dos conceptos que pueden entenderse por sinónimos y realmente ser en casos conceptos totalmente diferentes , es más si precio y valor no lo fueran, la bolsa no tendría sentido , ya que nunca podríamos comprar a precio por debajo de valor que en resumen es lo que llevo haciendo años. Aunque algunos este concepto se lo “apuntan” a el famoso inversor Warren Buffet , desde que el comercio es comercio y se intercambian bienes, valor y precio han sido dos conceptos que han permitido que la sociedad se desarrolle comercialmente y que unos ganen y otros pierdan .
En varios artículos previos a la OPA , yo valore realia en función de una serie de variables fundamentales, toda valoración es una estimación de precios de activos , restarle su deuda y tratar de calcular que debería pedir por la compañía su inversor estimando el precio en una horquilla de 1,2-1,60 . Valorar los activos de una inmobiliaria es difícil, aunque contamos con un NAvv anual, sabemos precios pagados en operaciones similares, valoraciones….. debemos añadir la parte de “autor” , calidad de sus gestores y socios mayoritarios, acreedores, necesidad de financiación, vencimientos…… En el caso de realia la horquilla tan amplia de valoración estaba fundamentada en la pésima calidad de sus gestores con FCC al frente, las necesidades de venta de sus dos accionistas mayoritarios FCC y Bankia, y el desprecio al minoritario en los últimos años . Y realmente estos meses lo han demostrado, sin pronunciarse ante el interés o no de aceptar el precio propuesto por Hispania, en la pésima negociación de refinanciación que se hizo con los fondos que compraron la deuda a bancos y con una gestión donde priman los intereses de consejeros sobre los del accionista. El daño ya esta hecho, la decisión de asumir parte de pérdidas en 1 euros se realizó y el tener casi un 4% de la cartera invertida en posiciones de realia a precios superiores a 0.49 también (0,538 en la actualidad), y porque os cuento esto…. , sencillo PRECIO VALOR , cuando Hispania lanzó la opa y uno que ya es viejo zorro aceptó el que en un 80% de posibilidades el precio se iría a ese precio, las razones eran sencillas, pasividad del consejo, poco o nulo interés de inversores institucionales desde hace meses y ventanas de especulación dando salida en tramos a diferentes accionistas. Porque sabiendo esto no vendí el 100% de mi posición, por su valor, nada ha cambiado sobre el valor y valoración de la compañía, y aún contando con intereses que van más allá de los míos mantener una posición cómoda , perdedora y largoplacista era para mi una obligación.
Como muchas veces he comentado, los sentimientos deben dejarse a un lado, y calcular matemáticamente el peor y mejor de los escenarios y operarlos, analizar es sencillo, operar complicado . El mejor análisis puede verse mermado por una mala operativa, y es aquí donde entono el mea culpa , podría haber comprado más barato, un 8% más barato, quizá pueda comprar aún más barato….. correcto me equivoque en los timing, pero en 15 años rara vez he acertado y nunca he comprado nada en suelo y vendido en techo, VALOR.
La cnmv aceptará en breve la OPA de Hispania (cuestión de diías ) y veremos si FCC y Bankia aceptan , todo indica que es muy posible, como todo indica que muy fino debe hilar bankia para que FROB y europa acepten un precio de 0.49 muy por debajo de valoración , mi opinión, da igual, si la contrapartida es interesante , aceptaran. Si esto sucede en breve se anunciará una AK a la que acudiré , capitalización de créditos, condonación de deuda , recapitalización de la sociedad y dilución del accionista, de algún accionista no mi caso que iré con el 100% de lo que tengo.
Cuanto valdrá entonces realia, lo mismo dividido entre más accionistas, menos deuda y una quita del crédito sindicado. Si 2015 sigue siendo el año refugio de real estate patrio , seguirá siendo una buena compra, un 10% por encima de un posible precio de OPA y AK, pero por VALOR una buena compra, donde el error será o habrá sido el timing y PRECIO.
De los errores se aprende, nunca he sido partidario de invertir en empresas donde su consejo y directiva al igual que accionistas son lo más parecido a la mafia siciliana y aunque esto en todas, en algunas más el minoritario es un invitado de paja donde todo vale, pero este caso, esta empresa fue mi apuesta de riesgo 2014, sin duda salió mal, no en cuanto a rentabilidad gracias a las ventanas de trading, si por operación donde todo se fundamentaba en una OPA entre 1,2 y 1,60 en 2014. Nos adaptamos al medio , y si ya saben, TINSA y su valoración cobrada y concienzuda de 1,81 , tampoco agarrarse cual clavo ardiendo a la potestad de la CNMV para defender la no equidad del precio aun siendo válido (es una opa voluntaria), menos aún mi empeño por querer llevar razón en mi valoración, toca esperar y seguir ejecutando el plan que nos lleva a un destino por diferentes caminos, que si no es invertir, asumiendo que en ocasiones el camino nos lleve a un destino no deseado.
Carlos Ladero
www.invincospain.es
