Global Local Investing
Reflexiones económicas y Value Investing

Boom inmobiliario español

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Publicado por Pesudo el 30 de mayo de 2011

Me gustaría hacer unas reflexiones acerca del mercado inmobiliario español. Hay varias afirmaciones sobre las que reflexionar.

  1.  “Van a bajar los pisos”: Es una afirmación con trampa. El mercado inmobiliario es todo lo contrario a un mercado homogéneo. Haciendo una reflexión, en España se viene construyendo con gran volumen desde los años 70. La generación que nació en los 40, 50, 60 tiene la mayoría una vivienda ya pagada. Muchos además tienen una segunda residencia también pagada, en la playa o en el pueblo. En las ciudades, por lo general, en el centro y en las zonas “Premium” de las ciudades actualmente no existe una gran oferta. Si quieres un piso en buen estado, una buena zona, tres habitaciones y plaza de garaje, no los regalan. Así, que decir que los pisos van a bajar es una generalización. En mi opinión bajarán los pisos de extrarradio y segunda vivienda muy antigua.

  2. En España hubo “boom” inmobiliario: Poniendo como ejemplo mi ciudad, el período de precios desorbitados y créditos regalados fue de 2002 al 2006. Fue un periodo de mucha construcción, pero vamos a poner que se construyera un 15% de todo el parque de viviendas de la ciudad. Fue un boom muy corto. Creo, aunque no es ninguna novedad, que los medios de comunicación focalizan mal el problema de la vivienda.

  3. En otros países recurren al alquiler. ¿Y?. Está claro que no debes comprarte algo que esté por encima de tus posibilidades. Pero para muchos españoles comprar una vivienda ha sido una forma de ahorrar. Habrá sido un mal ahorro, para los que hayan comprado del año 2000 en adelante, y para los demás puede que un mal ahorro también. En EEUU tengo entendido que muchos han perdido su pensión porque ésta estaba invertida en un plan de pensiones asegurado por una empresa quebrada. Comprarse un piso habrá sido un mal ahorro, pero un ahorro al fin y al cabo. Puede que sea un activo ilíquido, pero para alguien que comprara un piso en los 80 en un buen sitio, podría vender ahora mismo doblando como mínimo la inversión.

  4. Sobran viviendas. En muchas zonas sí, pero en otras…. además en España somos ya 47millones de personas. Por mucho que digamos que somos un país de pandereta, estamos entre los 20 países más ricos y con más bien estar del planeta. Los turistas europeos nos siguen apreciando. La población mundial crece sin parar. Cada vez vivimos más. En el año 91 éramos en España 39,5 millones de personas. Ahora superamos los 48 millones. En 20 años la población ha subido un 25 %. Además se produce una emigración a las ciudades, que es donde más se ha construido. Si de aquí unos años sobran viviendas no será por falta de demanda sino por falta de poder adquisitivo. El mercado del alquiler tendrá mucho que decir en este sentido. De mi grupo de amigos, cuatro (35 años) viven aún con padres o familiares. Demanda hay.

  5. En España se han cometido abusos urbanísticos. No digo que no, pero el que haya estado en Londres o en EEUU se reirá de ésta afirmación. Crecer a lo ancho y no a lo alto (Inglaterra, países bajos, EEUU, Rumanía) eso sí que es un abuso urbanístico. Se cuadruplica el número de calles, iluminación, alcantarillas, desplazamientos, etc. Cuando vienen los de la comisión europea a decir que construimos mal, pienso que tienen razón, pero que ellos en general construyen con mucho menos respeto por el medio ambiente. Por supuesto que Benidorm no debe ser el modelo, pero imaginémonos Benidorm crecida a lo ancho y no a lo alto. Por cierto que la UE acaba de respaldar la ley urbanística valenciana. Todo esto no quita que al urbanismo actual le quede mucho por mejorar y que haya que eliminar mucho “favoritismo”.

  6. ¿Dónde está el problema pues?. Por supuesto que muchos barrios alrededor de las ciudades ahora mismo tienen una densidad baja de ocupación. Creo que este problema vía refinanciación, alquileres y ventas futuras es un problema dentro de los grandes, el menor. Porque estos pisos son activos al fin y al cabo a los que se les puede sacar una renta. El gran problema en mi opinión son esos solares que se compraron, financiados en parte por la banca. Se invirtió mucho dinero en éstos solares.  Ése dinero si va a ser difícil de recuperar. Solares que tardarán años y años en recuperar su valor si un boom económico y demográfico no lo evita. Se han comprado auténticos secarrales, a un precio que ahora nos parece absurdo. Ni siquiera se han comprado solares (creo que es solar cuando ya está urbanizado), sino terrenos yermos. Además también es sabido que algunas entidades financieras han prestado dinero a inmobiliarios para aventuras extranjeras. Promociones, por ejemplo, en Europa del este que tampoco han ido bien. El otro gran problema es que este parón de la construcción ha traído un paro descomunal y eso el consumo lo va a resentir muy mucho. Lo peor es que de momento no se ve una estrategia clara por parte de todos (gobierno, empresas, particulares) para reactivar el empleo. Casi cualquier profesión ahora tiene paro. La sociedad cambia muy rápido y es muy difícil adaptarse a lo que requiere la misma. Pero bueno, esto ya es otro debate.

Etiquetas: vivienda · vivienda España · mercado inmobiliario · inmobliarias



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Comentarios
1 Tercat
31 de mayo de 2011 (14:39)

El problema de opinar sobre la vivienda, es que no se puede hacer sin evitar caer en lo personal. Porque si otros negocios nos pueden afectar bien poco, el "negocio" de la vivienda nos afecta a todos queramos o no. Por ejemplo: un grupo de compañeros de trabajo me dicen que los precios no van a bajar más. Evidentemente todos ellos están hipotecados. Sin embargo yo soy partidario de que bajen, y mucho! Porque vivo de alquiler.

Sobre lo que dices que en algunas zonas no bajan, por lo menos donde yo vivo han bajado en general. Y es una zona de "difícil" bajada, como es Barcelona y su entorno. El problema es que como eran unos precios tan descomunales, ahora 300 mil euros nos parece "barato". Y aunque no me guste la idea, creo que en las zonas de Barcelona, donde uno pueda decir que vive en Barcelona, los precios no se van a derrumbar. Entre otras cosas porque sin prisas, siempre habrá alguien dispuesto a pagar. Ayer mismo vi un camión de mudanzas alemán, subiendo muebles a un piso en pleno centro turístico y chic. Seguramente el piso estará para reforma total, pero la zona "mola".

Lo del ahorro también habría que analizar muchos casos. Mis padres han ido siempre de compra en compra. Y ahora tienen vivienda pagada. Pero a la vez son esclavos de ella, porque esta última les dio problemas de construcción, y llevan años de juicios, sin poder vender o largarse a otro sitio. Tener una propiedad, es tener un problema. Y creo que esa mentalidad inmovilista del español, nos ha perjudicado en muchas cosas. Entre otras cosas eliminando la opción del alquiler entre la gente. Estar alquilado parecía ser que tenías un problema urgente a resolver hasta que pasabas a ser un hipotecado "sin problemas".

Sobre la forma de construir en España, hay una cosa evidente: España es fea. ¿Mejor? ¿Peor? Pero fea. Tanto en el interior como en la costa. Salvo algunos rincones conservados de pura casualidad, en el resto de sitios nunca ha habido un criterio de buen hacer, y en cualquier ciudad hay muchos ejemplos de aberraciones. A bote pronto: La plaza del ayuntamiento de Ciudad Real y el Ayuntamiento de Vigo. Con esto digo que en este país la construcción siempre ha sido el orgullo de los mediocres. Y siempre el medio de enormes corruptelas entre políticos y supuestos empresarios. Y nunca se ha pensado en ella como lo que creo que debe ser, que es un bien para ciudadanos y ciudades. Por cierto, echad un vistazo a este link que vi ayer y viene al caso:

http://blogs.elpais.com/paco-nadal/2011/05/pueblos-feos-en-espana.html

Viendo así las cosas mi conclusión es que hemos hecho las cosas muy mal durante el pasado, y esta crisis debería ser una buena excusa para empezar de cero. Cosa que dudo que ocurra porque todo el que manda un poco, no tiene ningún interés de desprenderse de este medio de manejar bicocas. Y porque en realidad les importan bien poco los pringaos que toda su vida andarán ahogados por conseguir un sitio donde vivir. Por eso la idea general es que todo se "recupere" para volver a donde siempre hemos estado. Lo que digo, un país de mediocres...

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2 Sugarat
31 de mayo de 2011 (17:08)

Yo pienso que van a bajar , me sobran los motivos :

-Demografía, los del babyboom ya vamos para los 40 (la mayoría hipotecados hasta su jubilación) viene una generación mucho menos numerosa y escarmentada.
-Acceso al crédito muy restringido, ¿cuanto debemos ya al exterior?
-Tipos de interés al alza.
-Paro, ¿cambio del modelo productivo?, ni está ni se le espera...volvemos a los 90s como mínimo.
-etc...

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4 Feinmann
31 de mayo de 2011 (20:46)

Como todo el mundo sabe, los precios de la vivienda nunca bajan, pero...

Y es que como todos sabemos, el precio de la vivienda no depende de si hay credito o como en este momento NO lo hay. Tampoco depende de si los salarios son altos o, como en este momento, cada vez más bajos. Tampoco depende de que tras la entrada de los niños del baby boom en la edad de formación de hogares ahora ya todos tienen su hogar formado y la siguiente generación que viene es la de los niños del baby crunch. Tampoco tiene nada que ver que ahora en la frontera con Marruecos se vea gente que salta la valla, pero hacia el lado marroquí, y tampoco tendrá que ver nada que no se espere ni por asomo que vengan otros 5 millones de inmigrantes. Nada de esto tiene que ver con el precio de la vivienda. No, nada que ver.

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5 Pesudo
Pesudo  en respuesta a  Feinmann
01 de junio de 2011 (00:36)

Os veo pesimistas!.

Tercat no me digas que España es fea que somos el tercer país más visitado del mundo!. supongo que te referirás a la forma de construir. Benidorm podría ser un ejemplo de mal hacer y sin embargo el aeropuerto de Alicante es el cuarto más transitado de España, después de Palma, Madrid y Barcelona. A mí un sitio que me gusta es el Valle de Arán, han construido siguiendo una estética, te obligan a construir de cierta manera. Otra cosa es que se hayan pasado en el número de viviendas. En España se podría hacer construido mucho mejor, pero aunque no sirva de consuelo, en otros países no se ha hecho mucho mejor.

Sugarat, ¿piensas que podríamos ser un especie de Florida? Un sitio donde se jubilen los europeos del norte. Eso eliminaría varios problemas que has puesto (no para los autóctonos jóvenes), claro que soñar es gratis.

Feinmann, me ha parecido ver bajadas del 20%. Si venimos de revalorizaciones del 100 % y más, no me parece un descenso significativo para la supercrisis que se está viviendo.

Cada vivienda es un mundo. Mucha gente no vendería su piso por el precio al que lo compró. Si no tienen necesidad y están a gusto ¿para qué?. Como decía Tercat cada uno tiene su experiencia.

No creo que mi post y vuestros comentarios se contradigan del todo. Gracias por vuestros comentarios!.

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6 Paneque
01 de junio de 2011 (01:32)

Desde luego, en Madrid capital, donde más se ha acusado la bajada ha sido en los barrios más deprimidos, como Usera, Carabanchel, Latina, Villaverde, Vallecas .... Y donde menos en los sitios de mayor poder adquisitivo como Retiro, Salamanca ....

S2

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7 Jdgimeno
01 de junio de 2011 (01:37)

Estoy de acuerdo en que cada ciudad y cada tipo de vivienda es diferente. Si bien es cierto que el precio ha bajado en todas las ciudades pero en la costa sobre todo. La vivienda en costa destinada a segunda residencia posiblemente en términos reales con tasas de inflación del 3% no se recuperara nunca...
Nos viene un sell off que no nos imaginamos de igual manera que no nos podíamos imaginar que el precio de la vivienda pudiera bajar.
Todos los días entran cientos de viviendas adjudicadas en los balances de los bancos y tarde o temprano los tendrán que sacar. Como siempre es oferta y demanda.
Los suelos es caso a parte.....mejor no hablar!

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8 Tercat
Tercat  en respuesta a  Pesudo
01 de junio de 2011 (02:57)

No me parece pesimista pensar que la vivienda va a bajar! Quizá en mi caso haya sido suerte, pero gracias a que siempre he pagado alquileres moderados, puedo vivir sin agobios. Y por eso mismo creo que la vivienda cara, es la ruina para las clases medias y bajas. Pero la gente asume como normal que gran parte de sus ingresos, se paguen por tener techo. Pero eso es un lastre para el resto bienes consumibles, y donde se gasta en una cosa, no se gasta en otra. Así que al final cada vez se potencia más el negocio de la construcción, incluidos los propios compradores, y nos olvidamos de lo demás. ¿No sería mejor intentar cambiar de una vez el tejido productivo de este país? Aún así se siguen plantando mal las bases.

Dices que a España vienen muchos turistas, pero en general es turismo de Sol y playa. Y yo creo que sí lo han hecho mejor otros países. Sería una discusión larga poner ejemplos de unos y de otros, pero voy a dar un dato simple: las imágenes aéreas de la Vuelta a España y las del Tour de Francia. Es difícil evitar sentir envía al ver esos pueblos tan bien conservados. Igualmente pienso que nuestra forma de crear pueblos, forma parte de nuestra forma de ser, y más nos parecemos culturalmente a países musulmanes, que a la vieja Europa.

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9 Feinmann
01 de junio de 2011 (03:19)

Señalo a la luna ¿y te figas en el dedo? La idea, piensa en 5 años atras ¿cuando habias visto antes unas graficas del precio de vivienda en España en que la pendiente de la curva sea negativa? ¿donde ves que la pendiente de la curva disminuya y tienda a cero? Pero ¿piensas que eso es negativo? Cuando subian todo el mundo pensaba que eso era positivo, menos yo, ahora que bajan muchos piensan que es negativo, y yo lo veo como algo positivo. Lo que entonces se podia conseguir por nuestro dinero era cada vez menos vivienda y ahora podemos conseguir cada vez mas. Unos de los problemas fundamentales para la actividad economica es la ingente cantidad de dinero inmobilizada en vivienda ¿y hay a quien le extraña que estemos con problemas economicos? ¿cuantas viviendas hay vacias y sin explotar? pongamos 2 millones y pongamos que costasen una media de 100.000 € (creo que soy moderado) estariamos hablando de un capital inmobilizado de 200.000 millones, un pastizal de la leche. Si no se hubiese inmobilizado los bancos no estarian como están y habria credito. La burbuja ademas ha supuesto que muchos proyectos no se pueden iniciar porque solo los costes de inmobiliarios necesario para su desarrollo son enormes. Un pequeño negocio de un bajo en Madrid, en una zona no principal te va a costar facilmente 3000 €/mes, como para poder montar el negocio si el local no es tuyo.
Una bajada importante de precios seria muy bueno para la economia real, muchos proyectos se desbloquearian, aunque a los bancos les sueña a rayos, por que al fin y al cabo son los principales pisotenientes de España.

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10 Feinmann
Feinmann  en respuesta a  Feinmann
01 de junio de 2011 (03:39)

Hay otra cuestión, y es que los precios los fijan el cruce entre oferta y demanda. Una oferta a precios que no tienen demanda no es oferta, al igual que una demanda a precios que no hay oferta tampoco es demanda. El propietarios puede fijar el precio y no bajarlo si no quiere, pero eso no fija el precio, solo queda fijado en el cruce oferta-demanda.

Lo que me resulta la mar de curioso es porque cuando alguien se enteraba que un piso como el suyo se vencia a 600.000 € llegaba a la conclusión de que su piso valia ese dinero pero ahora si un piso como el suyo se vende por 400.000 € no hace el mismo calculo y para él sigue valiendo 600.000 € solo porque el no lo va a vender por menos. Con eso lo unico que consigue es sacar su piso del mercado.

Yo tengo un piso en una localidad de la costa. Cuando la burbuja se llegaron a pagar 250.000 € por pisos como el mio y nunca me hice a la idea de que valia eso porque no pensaba venderlo, ahora ha bajado y segun me dicen pisos como el mio se estan vendiendo por 150.000 €. y me sigue dando igual. Los principios de valoración generalmente aceptados indican que el benefico solo se ha de contabilizar en el momento se realiza y las perdidas en el momento en que se sepan. Como yo lo compre por menos de esos 150.000 €, sigo considerandolo valorado por lo que me costó. Si algún dia lo vendo sabré como ha salido el negocio realmente. Sin embargo la inmensa mayoria de los pisotenientes sigen los principios de valoración contrarios y contabilizan beneficios en cuanto se enteran de que la cotización ha subido y nunca contabilizan las bajadas, como si la tactica del avestruz fuese una buena táctica.

Esta crisis no va a ser corta, no le echo menos de 10 años. Espera que muchos pisotenientes vean que no se revalorizan sus pisos, que tienen unos costes de oportunidad acumulados de cierta importancia (IBIs al alza, catastrazo y demas) y veremos lo que pasa. ¿tu crees que aguantarán 10 años sin vender? ¿y a sus descendientes le importará el precio a que su padre compro cuando tengan que vender?
Tengo un solo hijo, como muchos de mi generación y es heredero de 5 pisos ¿crees que le costará mucho vender para disponer de dinero y quitarse gastos? y a los que estan en situaciones como él, harán lo mismo.

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