Miles de veces habremos oído hablar de las subprime, de que han causado esta crisis, de la especulación, bla bla bla... Pues os voy a intentar explicar como funciona el mercado hipotecario, sin trampa ni cartón, y luego veremos que no es exactamente como lo cuentan.Vamos a ir paso a paso, y espero que el esquema ayude:
1. Propietarios de las casas: Los ciudadanos compran casas y debido a que no peuden hacer un desembolso total, piden a los bancos una hipoteca, reciben el dinero necesario para comprar las casas y a cambio se comprometen a hacer una serie de pagos periódicos que supondrán la devolución del nominal (el importe recibido) más los intereses financieros. (Esto esta bastante claro para todos)
2. Los bancos, para (supuestamente) diversificar riesgos, obtener liquidez para dar más hipotecas, o simplemente por el hecho de ganar dinero, quieren deshacerse de estas hipotecas. Para ello, crean un Special Purpose Vehicle (SPV), una sociedad con el especial propósito de ser el tenedor de estas hipotecas, aquí se hace lo conocido como pooling, se agrupan las hipotecas y se transfieren al SPV, este le proporciona dinero al banco a cambio de éstas.
3. El SPV es tan solo un trámite para que los bancos no tengan las hipotecas en sus balances y limitar las posibles pérdidas, de esta forma el riesgo lo asume el SPV, y en caso de quebrar el banco no se ve afectado. Estos SPV, no hacen más que agrupar las hipotecas.
4.De esta forma, las hipotecas son atractivas a para los inversores ya que agrupadas el riesgo de impago se reduce debido a la elevada diversificación que ofrecen estos productos.
5.Los bancos pagan a las agencias de calificación para que emitan un rating sobre estos paquetes de hipotecas en adelante llamados MBS (Mortgage Backed Securities).
6. Los monolines son empresas que aseguran estos paquetes de hipotecas, con lo que la posibilidad de impago se reduce aún más.
7. Como vemos, hay diversos tranches, los inversores eligen donde se quieren situar, y la gracia está en que:
- Cuando el paquete de hipotecas reciba los cash flows de los propietarios de las casas, los primeros en cobrar són los dueños de los tranches senior. Una vez todos estos hayan cobrado, los mezzanine, y después los junior. El término subprime hace referencia a las tranches más bajas.
- El atractivo de invertir en las tranches más bajas, es que obviamente el interés recibido es superior.
- El problema radica en que antes del estallido de la crisis se daba el hecho conocido como "overcollateralization", el colateral de las hipotecas (la casa), estaba por encima del valor de la hipoteca al cabo de pocos días de contratar la hipoteca, primas que llegaban al +20%, +30%. Por lo tanto, incluso si las junior no cobraban, se absorvía el colateral y se vendía. Lo que parecía imposible que sucediera, ya que aunque se impagaran las hipotecas el colateral cubría holgadamente la inversión, sucedió. Los pisos cayeron y los inversores (particulares y institucionales) dejaron de cobrar y perdieron parte o totalmente su inversión.
- Y todo lo que nos venden de que las subprime era una "estafa"? La verdad es que el contenido de los paquetes era dificil de valorar, ya que debido a la cantidad y diversidad que contenían, era un producto muy opaco y era casi imposible conocer al detalle lo que había ahí dentro. Cuando el colateral cubrí sobradamente la inversión, no era un problema, pero al desplomarse los pisos la gente se empezó a preguntar que había ahí dentro.
- Yo personalmente considero que eran productos con un alto riesgo, y como siempre, cuando todo va bien nadie se queja de lo que gana, y al desplomarse todo, todo el mundo se queja. El mayor mal bajo mi punto de vista no fueron ni los bancos, ni los SPV, ni los que concedían hipotecas, sino el desconecimiento de los inversores, que no saben lo que compran. Y este es solo un ejemplo de lo que la incultura financiera ha provocado en nuestro país y en el mundo, donde cada día nos sorprende algo... Rumasa, Preferentes, Forum Filatelico...
