Alfonso Ballesteros
Un repaso del mundo financiero

La burbuja inmobiliaria

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Publicado por Alfonso Ballesteros el 08 de junio de 2006
Comienzo a contestar a vuestras peticiones y comienzo con algo que creo que más o menos tendréis una idea de lo que pienso, la llamada burbuja inmobiliaria.

Todos pensamos que el mercado de la vivienda esta sobrevalorado y puede que sea así, sin embargo yo pienso que es muy difícil ver una situación similar a la vivida con las punto com o la vivida en Japón y os expongo mi visión.

- Por un lado, el mercado de la vivienda es muy dispar, hay zonas en España, como pueden ser la grandes ciudades (Madrid, Barcelona, San Sebastián, etc.) en las que la vivienda puede haber tocado techo, pero en otras zonas, las revalorizaciones pueden ser todavía mayores, pienso por ejemplo en ciudades de mediano tamaño como Albacete o en zonas donde la revalorización no llega a ser tan grande, como Valencia.

- Los datos del crecimiento de hipotecas, precios y demás, suelen ser agregados, por lo tanto, aunque halla ciudades donde el crecimiento no se alto, esto será compensado con el crecimiento de otras zonas de España.

- Los tipos son bajos, no nos engañemos, aunque el euribor lleve ocho meses subiendo (y mañana subirá mas) seguimos con tipos rondando el 4 %, a estos precios del dinero, las hipotecas son baratas.

- La economía en España crece de forma estable, esto hace que todo el mundo conserve su puesto de trabajo, no existan crecimientos del paro y todos puedan pagar su hipoteca.

Y desde este punto de vista yo me pregunto, ¿realmente interesa que estañe esa “burbuja”? Desde luego que no, si hay una reducción de precios puede ser por dos motivos principalmente, uno es una subida de tipos y el otro una crisis económica, si se diese este ultimo, mucha gente seria despedida de sus trabajos, no podrían pagar sus hipotecas y se verían obligados a vender su vivienda (simplificando mucho), ¿alguien piensa que esto es bueno? Desde mi punto de vista y trabajando en un sector muy volátil (Internet) desde luego que no, creo que si se diese este escenario, yo seria uno de los que se iría a la calle, con la diferencia de que como no tengo casa no podría venderla.

La conclusión para mi es que la vivienda continuara subiendo, habrá ciudades donde lo haga a dos dígitos y otras en la que lo haga algo por encima de la inflación, pienso que las perspectivas de tipos altos, pueden reducir la especulación, pero desde luego no hacer que los precios bajen.
Etiquetas: burbujas · inmobiliaria



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Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
08 de junio de 2006 (12:01)

Buen resumen. En San Sebastián... el problema es que concentra las inversiones inmobiliarias de toda la provincia. Muchos pisos vacios y promociones que se venden a las pocas semanas de salir a la venta, mucho antes a veces de comenzar la construcción.

¿estaría justificada algún tipo de intervención del gobierno? ¿qué opinas?

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2 Anonimo
Anonimo
08 de junio de 2006 (12:08)

Una cosa es lo malo que podría resultar que estalle la burbuja, y otra muy distinta que no pase.

Ayer hacía referencia en mi blog a Y si estalla la burbuja, ¿qué hacemos?, a raíz de un artículo del mismo nombre en Cinco Días.

Nosotros ya no definimos nuestra política monetaria, nos viene determinada por el BCE que se fija en economías bastante más grandes que la nuestra. Gran parte de la culpa de la subida de la vivienda la tienen tipos de interés excesivamente bajos impuestos por el BCE para favorecer la recuperación económica de Francia y Alemania.

Cuando la subida de tipos nos meta en una crisis económica, y el BCE no baje los tipos para no sobrecalentar la economía de los motores de Europa, podemos pasarlo muy mal.

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3 Anonimo
Anonimo
08 de junio de 2006 (12:26)

Gracias por vuestros comentarios, efectivamente estoy de acuerdo contigo Jaizki, la moneda única tiene sus ventajas, pero también sus inconvenientes y uno de los más graves es el que comentas, desde mi punto de vista hay que coger tamaño en Europa, para que podamos decir algo de la política monetaria.

Daniel, Creo que la intervención del gobierno en este caso es limitada (cuando acabe la entrada me di cuenta que no había dicho nada de lo que debe hacer el gobierno) desde mi punto de vista, la única solución, es subvencionar suelo, y hacer miles de VPO, pero de VPOs reales y no esas (muy extendidas por valencia) en las que es el constructor el que elige a quien se la da. Otra cosa, que podría hacer es subvencionar alquileres baratos, que permitiera a los jóvenes independizarse y ahorrar para posteriormente dar el salto a la vivienda en propiedad.

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4 Anonimo
Anonimo
13 de junio de 2006 (20:43)

Bastante complicada predicción...es difícil de decir que pasará...sin embargo pienso que en la creación de las burbujas no contribuye tanto la gente que realmente necesita comprar este bien, sino la gente que lo compra como inversión especulativa. Tendremos burbuja en el caso de que gran parte de las viviendas compradas lo sean por parte de inversores y no por gente que la necesita para vivienda. Sólo comentar que en España en los últimos años se están construyendo unas 800 mil viviendas año, cuando se estima que las necesidades reales de nuevas viviendas serian mas o menos la mitad. Ejemplos concretos, el otro día me llamo un primo ingles de mi mujer que tiene un importante patrimonio, para pedirme consejo ya que desde UK le habían aconsejado comprar como inversión un apartamento en la costa del Sol. Otro amigo que trabaja en una importante promotora inmobiliaria me comentaba hace un par de meses que la mayor parte de las promociones de pisos las colocan a inversores que compran 5-6- o 10 pisos de una tacada. El colapso (si se produce) no será tanto por cambios en los tipos o enfiramiento económico, sino porque el dinero que fluye hacia el ladrillo empiece a pensar que la épocas de vacas gordas se ha terminado.

En este caso, el pinchado se producirá el día menos pensado, puede ser mañana, o de aquí tres años o quizás no habrá pinchazo, pero si se produce será imprevisible, drástico y hará daño, por mucho que no convenga. Este es el único denominador común de todas las brubujas históricas ( sean tulipanes, ladrillos o .com).

La pregunta del millón es realmente los precios de la vivienda están inflados por la especulación o estan soportados por unos fundamentales sólidos? Si os inlcinaís por lo primero habrá pinchado severo.

Otra reflexión, cuantos de vosotros os podeís comprar una vivienda sólo apoyados por vuestro sueldo y un ligero ahorro, y sin cobrar una herencia o con una hipoteca a 40 años.

Yo apuesto por corrección.Aunque espero equivocarme porque puede hacer mucho daño.

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5 Anonimo
Anonimo
03 de septiembre de 2006 (19:10)

Mi suegro tiene un piso alquilado, de pequeño tamaño de esos que a fecha de hoy se venden gran facilidad.

el piso fue comprado hace muchos muchos años, y por tanto, su venta le daría una gran rentabilidad.

tiene malas experiencias con los inquilinos últimamente, y casi tiene que invertir lo ganado en alquileres en reparaciones a posteriori, una vez que el inquilino se larga o desaparece..

después de ver varios comentarios, uno de ellos muy amargo acerca del colapso más que probable del mercado inmobiliario español y la consecuente ruina de este país, mi pregunto si no debo aconsejarle encarecidamente que lo venda, que el apocalipsis inmobiliario está al caer, y que se quite de líos con inquilinos poco deseables.
llego tarde a esta tanda de comentarios, pero agradecería alguna opinión..

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6 Anonimo
Anonimo
08 de octubre de 2006 (21:14)

Sinceramente espero que la burbuja explote, cuanto antes mejor, porque cuanto mas se infle mas daño hará cuando explote.

Soy un joven de 27 años, llevo trabajando desde los 20 y emancipado desde los 21, gano 1000€ al mes y apenas puedo costearme el alquiler que me cuesta 700€ y con los 300€ que me quedan son para VIVIR y porsupueto no me queda para ahorrar para poder adquirir una vivienda. La vivienda es para vivir en ella no para especular. Los grandes beneficiados de este boom inmoviliario son los especuladores y los grandes perjudicados somos los que vivimos de alquiler y los jóvenes que quieren adquirir una vivienda.

Supuestamente la vivienda es UN DERECHO y una necesidad, no un artículo de lujo. He estado preguntando en los bancos por hipotecas para comprar una casa y sinceramente es indignande que juntanto mi sueldo con el de mi novia tengamos que estar 40 años pagando una hipoteca para algo a los que tenemos derecho.

Al igual que muchos jóvenes, tanto mi novia como yo tenémos que retrasar nuestro proyecto vital por culpa de los especuladores, tendremos que atrasar la vida, ahora mismo queremos tener hijos pero no podemos porque además de que vivimos separados en pisos muy pequeños apenas tenemos dinero para vivir nosotros y mucho menos para mantener a otra persona.

Respecto a las repercusiones que pueda ocasionar la explosión de la burbuja, se que serán catastróficas para muchas personas que han adquirido vivienda a modo de inversión, pero ya son catastróficas para otras muchas personas que no pueden acceder a una vivienda por culpa de de los altos precios y mi y al final no nos va a quedar mas remedio que emigrar a otros paises. No se si sabeis que en España hay tantas casas que tocamos a una vivienda por cada dos personas, esto me lleva a hacerme una pregunta, ¿si hay tantas casas como es que están tan caras? La respuesta es ma misma que a muchas preguntas relacionadas con este temas: es así de cara en gran medida por culpa de los especualaroes, aunque los ayuntamientos también tienen culpa por el precio de los trámites.

Otro dato curioso, España es el pais de la Europa occidental donde mas viviendas hay, y este último año se han construido mas viviendas que en Alemacia, en Francia y en el Reino Unido juntos.

Mi conclusión: espero que la burbuja explote pronto, por que estos precinos no se pueden mantener simplemente porque no todo el muno está dispuestoa encadenarse a una banco durante 40 años. Y para los que dicen que es mejor que la burbuja no explote les respondo que muchos jóvenes, al igual que yo, no tenemos porqué estár pasandolo tan mal por culpa de la gente que compra casas como inversión., porque en este pais la vivienda ha dejado de ser un derecho para pasar a ser un lujo al alcance de unos pocos. Estoy seguro de que la burbuja rebentará. porque cuando ya no haya mas compradores que puedan pagar tanto todo se reducirá esto:

si YO no puedo comprar, Tu no puedes vender.
Y entonces los precios bajarán, y si no bajan, pues a emigrar.

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7 Anonimo
Anonimo
03 de julio de 2007 (19:37)

No sé, yo francamente pienso lo contrario. Hay muchas razones para pensar en la explosion de la burbuja o al menos un pinchazo. Y es que el endeudamiento de la gente es ya muy alto y las perspectivas de que suban los tipos todavía existen. Si a esto le unimos la superproduccion de pisos en España mas todos los que van a salir a la venta creo que hay razones para pensar en ello.

Un saludo

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Alfonso Ballesteros

Alfonso Ballesteros

Estudiante, gran aficionado a la inversión. Inversor de medio plazo, familiarizado con el análisis técnico y conocedor del análisis fundamental.




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