Las cosas de Adan Esmit
Lucubraciones de un ciudadano español, que no entiende de aficiones políticas. Sólo de hechos y resultados

La solución a la crisis

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Publicado por Adan esmit el 19 de abril de 2012

Sin perjuicio de corregir otras cuestiones muy necesarias también, como son:

●Mejorar y mucho, la estructura de las AA.PP, su gestión, su dimensionamiento, sus funciones y competencias, sin solapamientos ni intromisiones.

●Incrementar la inversión en I+D+I, que permita en un horizonte no muy lejano, cambiar nuestra estructura económica, hoy de servicios, en una con más peso de la industria, la agricultura y la ganadería, con visión de futuro, que nos permita exportar más y mejorar la balanza comercial.

●Adaptar la formación, universitaria o no, a la verdadera demanda laboral.

●Perseguir contundente y eficazmente el fraude y la corrupción.

●Establecer unas relaciones laborales basadas en el compromiso, el esfuerzo y la eficacia de ambas partes.

Y con independencia de ello, una de las medidas que podrían dar un vuelco de 180º a nuestra actual situación de forma casi inmediata, sería el establecer un sistema de “renting” inmobiliario (sin nada que ver con el actual de opción de compra, sin sentido ni base que lo sustente) similar al que existe con otros bienes duraderos.

España, a diferencia de Alemania, Francia y otros países de nuestro entorno, ha promovido la tenencia en propiedad de la vivienda frente al alquiler. Así la vivienda se ha constituido en la inversión más importante que hace un español/a en su vida. Esto ha sido así, porque bien mirado con los precios de alquiler que se manejan prácticamente se paga la cuota de un préstamo hipotecario.

La burbuja inmobiliaria, ha sido todo un hito de despropósitos que nos ha llevado a un empobrecimiento general. Los ajustes actuales, nos llevan más a la recesión que a la salida pronta. La estabilidad y la confianza, tan necesarias, no se producen al estar inmersos en un círculo vicioso.

Por ello, el establecimiento de un sistema de “renting” inmobiliario, conllevaría un importante alivio a los balances de bancos e inmobiliarias y consecuentemente de la deuda pública, con lo que se reequilibraría el sistema de una forma ordenada y sin mayores ajustes. Veamos un ejemplo:

Supongamos una vivienda de 110 m2, 3 dormitorios y dos baños, situada en un barrio o zona de tipo medio de Madrid, con un precio de adquisición actual de 360.000 euros. Para calcular las cuotas del “renting”, consideraremos un interés anual del 8 %, (que no está nada mal en estos momentos) y un plazo de amortización (vida útil) del bien inmueble de 50 años.

Así tendríamos que en un “renting” de esta vivienda a 5 años, deberíamos desembolsar una cuota inicial de 18.000 euros y 60 cuotas de 1.080,61 euros, cantidades a las que habría que sumar el I.V.A. vigente. La entidad cedente (financiera o inmobiliaria) ingresaría 11.542, 63 € en concepto de intereses y 71.294,12 en concepto de principal, más la cuota inicial de 18.000 €. A su vez Hacienda recaudaría en concepto de impuestos, 6.626,94 €. La propiedad del bien inmueble durante el período de los cinco años sería, lógicamente, del cedente.

Al llegar el 5º año podríamos optar por la compra, para lo cual deberíamos de pagar 306.705,88 € (+ iva) mediante efectivo o un préstamo hipotecario, o abandonar la vivienda sin derecho a reclamación de cantidad alguna. La opción de compra sólo se podría realizar por el titular del derecho o un familiar de 1º grado (padres, hijos o hermanos). Es obvio decir que los gastos corrientes (electricidad, agua, gas, comunidad, etc) serían de cuenta del adquiriente del derecho de compra

Los plazos serían de 5, 10 ó 15 años y las cantidades correspondientes que se reflejan en la tabla, de acuerdo con las hipótesis estimadas.

Las ventajas de un sistema así serían múltiples y beneficiosas:

                  ●Mejora de los balances de bancos e inmobiliarias

                  ●Dinamización del mercado inmobiliario

                  ●Ajuste con referencia del mercado de alquiler

                  ●Aumento de ingresos impositivos

                  ●Alivio notable de la deuda pública

                  ●Fluidez para la concesión de créditos bancarios

Con lo que volveríamos a un circulo eficiente de producción y crecimiento, dando fiel cumplimiento al artículo 47 de la Constitución Española, tan incumplido: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. . Sin comentarios.

Esta medida, para poder ser también aprovechada por particulares propietarios de viviendas que quieran vender, requeriría de los ajustes fiscales necesarios para su mejor tratamiento impositivo.

En definitiva, es lo que podríamos también denominar un préstamo dinámico, flexible y eficiente.

La no implantación de este sistema, sin argumentos sólidos que lo rebata, significaría que esta crisis es algo más que una crisis económica y que no hay verdadera voluntad política de resolver.

 

 

 
 
Etiquetas: solución · Crisis



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Comentarios
1 Franz
19 de abril de 2012 (17:15)

Pensar es de sabios.
Saludos

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2 Yo mismo
19 de abril de 2012 (17:28)

una idea genial....

tan solo le veo como fallitos tontos ciertas tonterias....

resulta que si se compra se estarían pagando intereses al 8%... Claro que resulta que si no se puede pagar al euribor ... no tengo yo demasiado claro como se va a pagar el 8%...

pero claro, resulta que se puede pensar que es un alquiler... entonces resulta que en 5 años un inquilino pagaría los impuestos que señalas, las amortizaciones que pagas, los intereses que dices y una propinita de 18.000 euros, lo cual son algo así como 3.600 euros adicionales al año... dicho de otra forma estaríamos hablando de alquileres mensuales entre 1500 y 2000 euros...

Y por supuesto, nos queda el pequeño detalle de que teniendo en cuenta que sobran muchos pisos vacios... en fin, que cuesta pensar en que es lo que crees que se va a reactivar la construcción....

de paro, sueldos y demás .... ya ni cuento...

otro detalle tonto es aquel en el que el 75% de los sueldos son mileuristas o menos, es dificil encontrar la forma de encuadrar letras de 1.000 euros mensuales, (afinando mucho los números)... para nada, y se llamen como se llamen...

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3 Solrac
Solrac  en respuesta a  Yo mismo
19 de abril de 2012 (17:35)

También puedes añadirle la pequeña tontería de que actualmente no son pocas las promotoras y bancos que ofrecen viviendas en régimen de alquiler durante cinco años con opción de compra al término de dicho periodo.

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4 Solrac
19 de abril de 2012 (17:37)

Al autor del hilo. No pretendo que se enfade, pero escribir un artículo titulado "La solución a la crisis (española, ojo, la crisis española, ahí es nada) y decir al final: "La no implantación de este sistema, sin argumentos sólidos que lo rebata, significaría que esta crisis es algo más que una crisis económica y que no hay verdadera voluntad política de resolver.", pues quizás suena un poco pomposo, ¿no?

En cualquier caso, gracias por compartirlo.

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5 Curtisman
19 de abril de 2012 (19:11)

La propuesta es buenisima...para las inmobiliarias,promotoras y bancos.
Sólo hace falta que explique como acceden el Manolo y la Paqui al pisito duplicando la cuota que pagaban antes del desahucio.
Encuentre demanda (a esos precios) para 6 millones de pisitos vacios.

Si tiene un plan de viabilidad,recogeré firmas para proponerlo como ministro de la vivienda...por lo menos.Saludos.

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6 Cruise357
19 de abril de 2012 (19:40)

Pues tal y como yo lo veo, esa propuesta supondría pasar de la extorsión a la ciudadanía por medio de endeudamiento de por vida con la venta de viviendas muy sobrevaloradas a la situación de extorsionar a la ciuadadanía con alquileres excesivos con rentabilidades elevadas sobre precios sobrevalorados. Supone igualmente un trasvase de restas de quienes tienen necesidad de vivir en algun sito a cambio de un bien básico. Entiendo la buena voluntad de aportar una buena solución a este dramático problema, pero en mi opinión, prescindir de la realidad que supone que la vivienda tiene que volver a precios razonables hace que solo sea un argumento favorable más para los que más se han beneficiado de esta absoluta y demencial estafa masiva que ha sido el mercado hipotecario y de vivienda en este sacrosanto país de mangantes y rufianes antes llamado España. Lo siento, pero no cuela, una burbuja es una burbuja, vamos a dejar ya de inventar historias y llamar a las cosas por su nombre, aquí sobra arena, arcilla, albañiles, encofradores y arquitectos y suelo, como para tener que pagar de por vida un bien básico que no vale ese precio para que se enriquezca tantísimo simverguenza y tantísimo cara dura que ya sabemos todos quienes son, así que me lo voy a ahorrar.

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7 wylee
19 de abril de 2012 (20:05)

No existe algo llamado aquiler con opción a compra? Es lo mismo pero con algún matiz.

Como se comenta por aquí hay mucho mileurista o menos que creo que pagar 360.000 euros sería una burrada otra solución es el alquiler con opción a compra y bajar los precios y bajar los precios y bajar los precios hasta que se los quiten de las manos. Con viviendas más baratas tendremos más dinero para gastar en otras cosas o la gente podrá tener un salario más bajo pues el coste de vida habrá bajado notablemente.

Yo creo que habría que fomentar el que la gente trabaje, o que los parados 8h a la semana o algo trabajaran para el estado produciendo algo. O algo que generara valor. Yo soy de los que conoce gente, bastante, que piensa que esta bien en el paro que hasta que se le acabe no curra a no ser que encuentre un supercurro en el que gane un 30% más de lo que ganaba antes de que le echaran. y otras personas con verdaderos problema sporque realmente no encuentran trabajo..

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8 Adan esmit
Adan esmit  en respuesta a  Solrac
19 de abril de 2012 (21:11)

El sistema ese de opción de compra es solo un reclamo, no un sistema serio de renting. En cuanto a mi reclamación de argumentos serios, no es pomposo, es sencillamente que me expongan con argumentos si esto es inviable, no con tonterías sin base numérica.
Saludos

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9 tonihuelva
19 de abril de 2012 (21:22)

Se supone que esto es un foro de economia, y que la gente que por aqui escribe, sabe de economia.
Despues de leer algunos post y comentarios, no me extraña que la economia española este como esta.
¡Vaya tela!
(con cariño para todos)
S2

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10 Adan esmit
Adan esmit  en respuesta a  Yo mismo
19 de abril de 2012 (21:27)

Vamos a ver:
1º)Se trata de un interés real y atractivo pero independientemente hay que ver el importe de la cuota.
2º)En el ejemplo se pagarían 1.484 € y amortizando una cantidad sobre el bien. Si haces el cálculo con un piso de 300, 240 ó 180 mil, la cuota se reduciría bastante hasta los 828 € para un piso de 200.000 euros.
3º) Hay muchos pisos vacios pero mucha más demanda que no llega. Busquemos el punto de equilibrio.
y 4º) El sueldo bruto medio en España, está por encima de los 22.000 euros, algo más de 1.400 euros al mes en 14 pagas.
Me parece bien que no te guste, pero me parecería mejor que lo argumentases con datos y no con lo primero que te viene a la cabeza.
Saludos

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11 Yo mismo
Yo mismo  en respuesta a  Adan esmit
19 de abril de 2012 (21:28)

pues mira... tirando de datos de ine hice algunos post tratando de ver los datos de las familias...

por ejemplo...

http://www.rankia.com/blog/nuevasreglaseconomia/789549-renta-basica-subsistencia-i-como-quedaria-pais

son datos de ine... y resulta que de los 16.900.000 familias... resulta que tan solo 4,4 millones superan los 35.000 euros netos lo que viene a ser unos 2100 euros netos, mensuales.

estos son los que podrían pagar (y en el limite cuotas de vivienda en torno a 1.000 euros, (asumiendo el 50% de cuota)... Y curiosamente estas son las personas que menos problemas tienen, (por lo menos en teoría).

por tanto, tendríamos que asumir que el millón de casas vacias se tendrían que colocar a este millón, lo cual sería asumir que no la tienen, (extraño ya que la mayoría son las familias numerosas y por tanto mayores, porque tener hijos lleva su tiempo y por tanto si no tienen casa ya, no creo que se metan ahora en esta situación).

Y luego que es fácil entender que si la gente no puede pagar hipotecas al euribor más 0,5, que eran las condiciones que desencadenaron esto, cuando el euribor llegó al 5,4 malamente podrá pagar unos rendimientos del 8

es muy simple.

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12 Yo mismo
Yo mismo  en respuesta a  Adan esmit
19 de abril de 2012 (21:33)

hombre. normalmente los datos los suele poner el que pone el post... (por lo menos es lo que hago yo).

Pero es que en realidad es una formula matemática....

tenemos unos sueldos X. Tenemos un precio de compra Y.

Muy bien. las opciones son simples:

compra... Y multiplicado por un tipo de interés.... (pongamos euribor más 2 que es lo de ahora)... más un par de puntitos de margen... total: 5

tu opción... coste... 8%

Oye., que 8 es mayor que 5. evidentemente si bajas el precio de referencia, estaríamos hablando de bajar el precio de los pisos y en consecuencia, las cuotas serían más baratas, pero en definitiva estamos en una situación en la que si la sociedad no puede soportar el 5, no puede soportar el 8... y si puede soportar el 8...¿por que no pagar el 5?.

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13 Yo mismo
Yo mismo  en respuesta a  Adan esmit
19 de abril de 2012 (21:36)

22.000 euros brutos al año, son unos 18.000 euros netos al año, lo cual dividido entre 12 (vamos a imaginar que se prorratea para no dividir entre 14), lo cual me da en torno a los 1.500 euros al mes.

Con este importe a duras penas podríamos afrontar una cuota de 828 a la que se añadiria la entrada y demás.

y esto va con la media, porque lo triste del caso es que la media de los sueldos es mayor que la mediana, lo que quiere decir que la inmensa mayoría de los sueldos no llega a la media. (más del 75%)...

Y la demanda que no llega es precisamente la que está en la parte baja de los sueldos, (que por cierto es la inmensa mayoría... ).

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14 Adan esmit
Adan esmit  en respuesta a  Yo mismo
19 de abril de 2012 (21:37)

En el año 90 pagabamos el 15% de interés y el plazo era a 15 años. Y la cuota era inferior a una actual a 30 años con euribor + 0,5 . No te engañes solo.

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15 Adan esmit
Adan esmit  en respuesta a  Yo mismo
19 de abril de 2012 (21:39)

Pero cuantas familias tiene dos sueldos?
No te das cuenta que sigues rebatiendo sin haberlo pensado?

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16 Yo mismo
Yo mismo  en respuesta a  Adan esmit
19 de abril de 2012 (21:39)

hombre... pero es que estamos jugando con el precio... En el 90 se paga un tipo de interés alto a un plazo mayor, sobre un precio muy inferior.

me suena cierta burbuja, que algún efecto habrá tenido...

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17 Yo mismo
Yo mismo  en respuesta a  Adan esmit
19 de abril de 2012 (21:42)

creo que esta vez te has columpiado.

he puesto los datos del ine con los ingresos por familia.

esto quiere decir que hay solo 4.400.000 familias con INGRESOS superiores a 35.000 euros. Por tanto estamos hablando no solo de la suma de sueldos que existan (uno, dos o los que sean), sino que estamos hablando de la suma de ingresos. (sueldos y lo que no sean sueldos).

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18 Adan esmit
Adan esmit  en respuesta a  Yo mismo
19 de abril de 2012 (21:43)

En el 90 se paga un tipo de interés alto a un plazo mayor, ¿? Ves como no piensas.
Lo que se trata con esto es de evitar el colapso, sujetar los precios, buscar un método de hacerlo asequible y dejar pasar el tiempo, para que el equilibrio natural aparezca. O es mejor lo que está pasando?

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19 Adan esmit
Adan esmit  en respuesta a  Yo mismo
19 de abril de 2012 (21:45)

Y yo hablo de sueldos medios y la sinergia de juntar 2, heteros u homos, de acuerdo con la ley.

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20 Yo mismo
Yo mismo  en respuesta a  Adan esmit
19 de abril de 2012 (21:49)

a ver. sinceramente me parece un poco extraño que digas que no pienso.

en fin.

te lo voy a intentar explicar....

mete en tu hoja de calculo estos datos... un sueldo de 150.000 ptas y luego un piso de 8.000.000 de Ptas al 15% durante 15 años.

luego metes un sueldo de 1.200 euros, un piso de 300.000 euros al 4% durante 30 años....

y luego me cuentas cuanto sale con esta opción el piso de ahora de acuerdo a tu opción....

verás que el esfuerzo es mucho mayor... ¡por que dicen por ahí que hemos tenido una burbuja inmobiliaria que ha disparado el precio,.....que influye!

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