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Participaciones del usuario Chumeti - Contenidos recomendados

23/02/12 23:13
Ha respondido al tema "Unas 510.000 familias perderán su casa entre 2012 y 2015 popr ejecuciones hipotecarias"
Cómo afecta el embargo al inquilino y al casero Aunque se embargue al propietario de la vivienda, el inquilino conserva los mismos derechos que tenía antes del embargo: puede utilizar la vivienda hasta que finalice el plazo de alquiler pactado. Por ello, el hecho de que un arrendador pague o no su hipoteca y el inmueble arrendado se subaste, no afecta al inquilino, ni a su contrato de alquiler, ya que este último se mantiene mientras tiene vigencia. Si un arrendatario reside en el inmueble de buena fe, es su domicilio habitual y abona el alquiler correspondiente, puede permanecer en esa casa. La renta que el inquilino paga por el arrendamiento de la vivienda se la abona al propietario. Sin embargo, tras una ejecución hipotecaria, cambia el sujeto pasivo, es decir, el arrendador. En este caso, el arrendatario pasa a pagar su alquiler al banco. En una ejecución hipotecaria, en función de si ha entrado a vivir en el inmueble antes o después de esa ejecución, el inquilino puede encontrarse con una impugnación del arrendamiento por parte del acreedor hipotecario, quien tiene que probar que el alquiler ha sido de mala fe y en perjuicio de sus intereses. Si al inquilino de una vivienda se le notifica judicialmente el embargo del piso, debe acudir de manera apremiante al llamamiento del juzgado para comunicar su situación de arrendatario. La comunicación tiene que acompañarse de una fotocopia del contrato de arrendamiento. Además, el arrendatario debe solicitar un documento en el que se hace constancia escrita de ello. Salvo que el juzgado indique -siempre a través de un escrito- otra circunstancia, el inquilino tiene la obligación de mantener el abono del alquiler, de la misma forma en que lo hacía hasta ese momento. Desde luego, el arrendatario no debe dejar de pagar su alquiler para no exponerse a un desahucio. Cuando el inquilino recibe una ejecución de hipoteca en forma de citación al juzgado a nombre del casero: * Si el contrato de alquiler es anterior a la hipoteca, o pese a ser posterior se le notificó al banco, y el inquilino lo hace valer en el juzgado (se persona en el procedimiento), puede seguir en la vivienda hasta que finalice su contrato. El arrendatario debe entregar al casero la carta del juzgado o acudir allí para informar de que no puede comunicarse con él. * Si la entidad financiera embarga el inmueble del casero o se ejecuta la hipoteca, aun cuando saliera a subasta y se le adjudicara a un tercero, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta los cinco primeros años del arrendamiento (según el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), siempre y cuando haya un contrato legal firmado. Cautelas que debe tener el inquilino * El inquilino tiene que exigir a su casero el recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza. * Para evitar sorpresas desagradables, el inquilino debe guardar todos los recibos de los pagos de la renta. Aunque el banco embargue la vivienda, se tiene que respetar el contrato de alquiler, al menos hasta que se cumpla la duración de cinco años. * Si el inquilino tiene motivos para pensar que el embargo del inmueble se lleva a cabo, debe acudir al juzgado a comunicar su condición de arrendatario de esa vivienda. * Debe estar atento a una posible venta del inmueble, con el fin de resolver la situación económica del propietario. En este caso, el inquilino tiene el derecho de tanteo y retracto sobre esa venta (es decir, la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta). o Derecho de tanteo: es la potestad que tiene el inquilino de poder adquirir la vivienda, cuando el propietario tiene intención de venderla. Para ello, es necesario que el propietario haya comunicado la decisión de vender la vivienda, su precio y las demás condiciones esenciales de la transacción. o Derecho de retracto: si el propietario vende la vivienda y no avisa al inquilino de la propuesta de venta, o en esta comunicación se omiten condiciones esenciales de la transmisión, así como si el precio efectivo de la compraventa resulta inferior, el inquilino tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador, si reembolsa el mismo precio de la venta. * El inquilino no debe prestar atención a los rumores acerca de embargos que le puedan comunicar por vía telefónica, verbal o, incluso, procedente del arrendador o de la entidad bancaria acreedora.
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08/02/12 08:12
Ha respondido al tema BankiaLink (Tubancaja) seguirá con las mismas condiciones
segun este articulo de finanzas, mal asunto para los clientes de tubancaja.... Bankia se había convertido en la entidad a seguir antes, durante y tras la presentación de la Reforma Financiera y sus nuevas exigencias de capital. Los rumores coincidían en que tales exigencias obligarían al banco que preside Rodrigo Rato a fusionarse con otra entidad y a solicitar nuevos recursos al FROB. Ni una cosa, ni otra. Bankia hará frente en solitario a la reforma, aunque a costa de exigir a una parte de sus clientes y a sus accionistas un gran esfuerzo. Este esfuerzo podría verse compensado si, tras la reforma, la entidad se gana la confianza de los mercados y tiende a igualar su valor en Bolsa al de la media del sector. En estos momentos, Bankia cotiza con un descuento del 65 por ciento su valor en libros y la media de la banca española lo hace con el 40 por ciento. Al Banco de España y al ministerio de Economía no les parece mal la fórmula con la que Bankia hará frente a las nuevas exigencias de capital, evitando la necesidad de recurrir a una fusión. Ambas instituciones están de acuerdo en que es buena la opción del saneamiento de Bankia, cualquiera que sea su opción presente o futura. La entidad presidida por Rodrigo Rato tendrá unas necesidades de capitalización del orden de 6.500/7.000 millones de euros. La mayor parte de los recursos se obtendrán con la conversión de las participaciones preferentes y subordinadas en poder de su clientela que en estos momentos superan los 5.000 millones de euros. Para los propietarios de estas preferentes será la oportunidad de convertir en liquidez unas participaciones que, en buena parte de los casos, se les vendieron como si fueran depósitos bancarios. Ahora, esta clientela de perfil conservador recibirá acciones de un valor cuyas cotizaciones apenas sufren cambios, pero que pertenecen al sector con mayor volatilidad en Bolsa. En cualquier caso, existen algunas preferentes de Bancaja que están cotizando al 30 por ciento de su valor y la posibilidad de tal conversión es buena salida. Como dice un fino analista financiero: “Se va a tapar un pecado con otro pecado”. Es lo que han hecho la mayoría de las entidades financieras que en plena crisis se dedicaron a comercializar participaciones preferentes mientras el Banco de España miraba para otro lado, probablemente convencido de que si no captaban el dinero con preferentes tendrían que pedirlo, finalmente, al Estado. Además, Bankia podrá utilizar los 1.100 millones de reservas genéricas que todavía le quedan, a lo que añadirá los resultados que obtenga este año (claramente por debajo de los 295 millones de euros netos obtenidos en el pasado ejercicio), más lo que pueda conseguir con la venta de los activos que todavía tiene en cartera. Según los expertos consultados, la conversión de preferentes y subordinada sólo podrá hacerla a través de una ampliación de capital a la que acudiría sólo el BFA, su banco matriz, que le aportaría el dinero de aquellos productos a cambio de la emisión de acciones. Teniendo en cuenta el valor actual en Bolsa de Bankia (alrededor de 6.000 millones de euros), esta ampliación de capital supondría una importante dilución para los actuales accionistas, más de 350.000 en la actualidad. El mismo valor bursátil tendrá ahora en torno a un 80 por ciento más de acciones. La operación sería un éxito si, tras la ampliación y capitalización de la compañía, se produce una mayor demanda de títulos de Bankia y, efectivamente, los compradores se sienten atraídos por su mayor saneamiento. Lo que está descartado es la posibilidad de que Bankia asuma la integración de alguna otra entidad como Unnim. Las recientes declaraciones del presidente de la entidad sólo pretenden transmitir el mensaje de que Bankia se encuentra en tal situación de solvencia que podría hacerse cargo de un banco en crisis. “Si se lo regalan y les dan ayudas semejantes a las que dieron para la colocación de la CAM”, cualquiera puede hacerlo”. Pero, es claro que las condiciones de la CAM no pueden repetirse y Bankia tiene suficiente con salir airosa de este último reto.
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08/09/10 15:53
Ha respondido al tema Deposito Activo 4,5% a 1 año. A partir del 8 de septiembre
al final se mueve el mercado depositos, pero hay que tener en cuenta en las 3 opciones actuales los siguientes datos de interes POPULAR, intereses al vto o mensual, si no hay comisiones buen producto. ACTIVO, sin comisiones, pero la cancelacion es brutal solo pagan el 1%, liquidacion trimestral. POPULAR-E, sin comisiones, pero los intereses al vencimiento, algo que algunos rankianos no le interesa mucho. varias opciones para valorar cada uno y ver. o dejar de momento en ibanesto al 4%, y ver si alguno en octubre se lanza al 5% por captacion de pasivo, por ajustar cuentas, y que en los bancos por falta de confianza no se prestan la pasta, y no hay liquidez en el mercado.
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06/11/09 00:17
Ha respondido al tema Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 2B*, Sentencia de 23 Ene. 2008, rec. 81/2004 Ponente: Iranzo Prades, Raquel. NB: de Sentencia: 9/2008 NB: de Recurso: 81/2004 Jurisdicción: CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVA LA LEY 69374/2008 IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS. Disposiciones comunes. Comprobación de valores. En general. La oficina liquidadora del Impuesto asignó un valor superior al declarado por la contribuyente, al inmueble adquirido por compraventa mediante Escritura Pública, valor que la oficina liquidadora estableció como el expresado como tipo de la primera subasta en la Escritura de Préstamo Hipotecario otorgada en la misma fecha. El valor de tasación a efectos de subasta es un valor de difícil admisión como valor real a la fecha del devengo del Impuesto, pues es un valor pensado para regir durante un largo lapo temporal y en su fijación intervienen factores extraños al a mera determinación de un valor real actual, por lo que debe anularse la comprobación de valores efectuada por la Administración, sin perjuicio de que ésta ejerza sus facultades de comprobación nuevamente, si bien los sujetos pasivos a título de contribuyentes deberán ser los cónyuges adquirentes del inmueble. El TSJ Castilla La Mancha estima el recurso contencioso administrativo interpuesto contra la Resolución del TEAR Castilla La Mancha respecto a la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, anulando la comprobación de valores efectuada por la Administración en la que asignaba un valor superior al declarado al inmueble adquirido por la contribuyente al reflejar el valor expresado como tipo de la primera subasta en la Escritura de Préstamo Hipotecario. Página 2 de 7 laleydigital.es 2/16/2009 Texto En Albacete, a veintitrés de Enero de dos mil ocho T.S.J.CAST.LA MANCHA CON/AD SEC.2 ALBACETE SENTENCIA: 00009/2008 Recurso núm. 81 de 2004. TOLEDO S E N T E N C I A NB: 9 SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN 2B*. Iltmos. Sres.: Presidenta: DB* Raquel Iranzo Prades Magistrados: D. Jaime Lozano Ibáñez D. Miguel Ángel Pérez Yuste Vistos por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, los presentes autos número 81 de 2004 del recurso contencioso administrativo seguido a instancia de DON Tomás , representado por el Procurador Don Manuel Cuartero Peinado y dirigido por el Letrado Don Javier Gutiérrez Meléndez, contra el TRIBUNAL ECONÓMICO ADMINISTRATIVO REGIONAL DE CASTILLA-LA MANCHA, que ha estado representado y dirigido por el Sr. Abogado del Estado, siendo codemandada la JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA-LA MANCHA, que ha estado Página 3 de 7 laleydigital.es 2/16/2009 representada y dirigida por el Sr. Letrado de la Junta, sobre IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES; siendo Ponente la Ilma. Sra. Presidenta de la Sección Doña Raquel Iranzo Prades; y, ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Por la representación procesal de Don Tomás se interpuso recurso contencioso administrativo en fecha 17 de Febrero de 2004, contra la Resolución del Tribunal Económico Administrativo de 24 de Noviembre de 2003, recaída en reclamación nB: NUM000. Formalizada demanda, tras los hechos y fundamentos jurídicos en ella contenidos, se suplicó Sentencia por la que estimando el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la resolución del TEAR DE FECHA 24 DE Noviembre de 2003 , desestimatoria de la reclamación nB: NUM000 promovida ante dicho organismo sobre Transmisiones Patrimoniales, declarando conforme a derecho la liquidación efectuada por el demandante, conforme a una base imponible de 57.552,02 Euros (9.575.850 pts); y alternativamente se declare no ajustada a derecho la resolución impugnada, por estar afectada de nulidad ex art. 62 de la Ley 30/1992 , al no haberse notificado, ni por tanto dado la oportunidad de ser oido al otro sujeto pasivo, de la transmisión patrimonial que dio lugar a la comprobación de valores y la oportuna liquidación efectuadas por la administración tributaria regional. SEGUNDO.- Contestada la demanda por las Administraciones demandadas y después de las alegaciones vertidas se suplicó Sentencia desestimatoria del recurso. TERCERO.- Habiéndose interesado práctica de prueba, la prueba, practicándose la prueba que se declaró admitida, y por haberse así solicitado, se acordó que las partes presentaran conclusiones escritas acerca de los hechos alegado y pruebas practicadas y fundamentos jurídicos, lo que realizaron en tiempo y forma, señalándose para votación y fallo del presente recurso el día 9 de Enero de 2008, fecha en que tuvo lugar. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Es objeto de impugnación la indicada Resolución que confirmó la comprobación de valores de la oficina liquidadora (Servicios de Toledo) del impuesto de transmisiones patrimoniales , en cuanto asignó un valor superior al declarado por la demandante al inmueble adquirido por compraventa mediante Escritura Pública de 20-12-2000, valor que la oficina liquidadora estableció Página 4 de 7 laleydigital.es 2/16/2009 como el expresado como tipo de la primera subasta en la Escritura de Préstamo Hipotecario otorgada en la misma fecha. Se entendió por la Administración, pues, que si la propia parte aceptaba, a los efectos de la hipoteca, el valor superior se trataba éste de un acto propio que podía ser utilizado para hallar el valor de mercado real de la finca (base imponible corregida y objeto del litigio), en lugar del declarado por el sujeto pasivo. SEGUNDO.- La Administración, así, impone un valor que entiende que el propio interesado ha aceptado en la misma fecha del devengo a efectos de otro negocio jurídico. Ahora bien, hemos declarado ya recientemente en diversas resoluciones (como las sentencias dictadas en los recursos contencioso-administrativos números 176/2002, 545/2002, 695/2002, 722/02 o 238/2002) que tal aplicación de la doctrina de los actos propios dista mucho de ser todo lo clara que se pretende por la Administración cuando se toma como supuesto "valor declarado" el fijado por las partes de un préstamo con garantía hipotecaria a efectos de tipo de la primera subasta en caso de ejecución por impago. Por un lado, hemos comprobado en diversos casos (así, sentencias dictadas en los recursos 176/2002,545/200 y 722/02), y también sucede en el presente a la vista de la tasación aportada junto a la demanda, cómo la tasación realizada por empresa especializada en tales menesteres, efectuada con carácter previo a la concesión del préstamo, resultaba arrojar una cantidad inferior a la de tasación a efectos de primera subasta (e incluso inferior a la cantidad de responsabilidad hipotecaria total de que podría llegar a responder la finca). También hemos señalado en las sentencias antes mencionadas que las partes pueden fijar un valor a efectos de futura e hipotética subasta superior al de tasación real del bien a la fecha de constitución del préstamo, cosa que es perfectamente comprensible si se piensa que el tipo de subasta es una cantidad que se fija con vistas a una venta pública que puede tener lugar en cualquier momento del período de devolución del préstamo -normalmente un elevado número de años- de modo que no es de extrañar que pueda fijarse, previsoramente, un valor superior al que pueda tener la finca en el momento mismo en el que se concierta el préstamo, con vistas a una posible revalorización futura o a la mera pérdida de poder adquisitivo del dinero a lo largo de los años. Por otro lado, aunque es cierto que alguna Sentencia del Tribunal Supremo, se ha referido a la forma de establecer el valor que fue utilizada en este caso por la Administración, no lo es menos que un nutrido cuerpo de sentencias del mismo Tribunal (vgr. sentencias de 3 de noviembre de 1997 y 17 de diciembre de 1997, 19 de noviembre de 1996, 5 y 26 octubre 1995, 1 diciembre Página 5 de 7 laleydigital.es 2/16/2009 1993) ha venido declarando que el valor a efectos de comprobación es el que se establezca como de definitiva adjudicación en la subasta judicial, renunciando así a aplicar el de tasación, que inicialmente se acogió como procedente frente al de adjudicación (sentencia del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 1989). Pues bien, si en caos de subasta futura el precio de comprobación cebe ser el de adjudicación es porque se renuncia a considerar como tal el de tasación. En cualquier caso, reiteramos que el de tasación a efectos de subasta es un valor de difícil admisión como valor real a la fecha del devengo, pues es un valor pensado para regir durante un largo lapo temporal y en su fijación intervienen factores extraños al a mera determinación de un valor real actual (como vimos en la sentencia de los autos 238/2002 , en ocasiones tal valor se fija meramente a través de una cláusula de estilo en el doble de la cantidad prestada). No obstante, en el caso de autos hay que considerar, no obstante, un aspecto adicional de la cuestión. Este es el siguiente: en el caso de autos, el valor de tasación a efectos de subasta coincide con el importe de la responsabilidad hipotecaria de la que ha de responder la finca, incluyendo el principal más intereses ordinarios y moratorios y costas. Cabe plantear si tal cifra (la responsabilidad hipotecaria de la que puede llegar a responder la finca) sí es valor apto para integrar la base imponible a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales, y ello sobre la base del argumento mantenido por el Abogado del Estado, según el cual es poco imaginable que un banco conceda un préstamo sobre cantidad superior al valor del inmueble hipotecado (argumento que, literalmente, no obstante, conduciría a tomar como valor comprobado únicamente el del principal del préstamo). Ahora bien, en otros de los pleitos más arriba citados ha quedado demostrado que en efecto sucede en ocasiones que se hace responder a un bien de una responsabilidad hipotecaria que, sumados todos los conceptos, resulta ser superior al valor de tasación económica llevada a cabo por la correspondiente empresa especializada. Esto no es algo extraño o carente de explicación, en absoluto. En la motivación de la entidad de crédito a la hora de determinar el total de responsabilidad, y la garantía real que llegue a exigir por la misma, pueden influir elementos (aparte de la posibilidad de la existencia de otras garantías formales aparte de la hipotecaria) tales como la solvencia personal del prestatario, su carácter de cliente habitual de la entidad, la existencia de ingresos fijos o avalistas que los posean, etc., que puede hacer que acepte como garantía de una responsabilidad hipotecaria (que sólo hipotéticamente se realizará en toda su extensión, pues incluye no sólo principal e intereses ordinarios, sino también hipotéticos intereses moratorios y costas) un bien que, en su valor real, no llegue a cubrirla; y ello sin perjuicio de que, en cualquier caso, se imponga sobre el bien la totalidad de la responsabilidad, Página 6 de 7 laleydigital.es 2/16/2009 previendo, por ejemplo, posible revalorizaciones futuras que pudieran hacer que en definitiva sí llegase a ser garantía íntegra del total de la responsabilidad hipotecaria hipotética. Repárese en que algunas entidades de crédito conceden préstamo sobre el 100 % del valor de adquisición de la vivienda, caso en el que por definición el importe de la responsabilidad hipotecaria (principal, intereses ordinarios, intereses moratorios y costas) será superior al de adquisición, de modo que la adopción del valor de responsabilidad hipotecaria como valor del bien, no es aceptable, y menos a la misma fecha del devengo, pues aquí también se "juega" con un lapso temporal amplio en el que la responsabilidad puede llegar a hacerse efectiva (ya se dice en la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 1998 que no se debe confundir "el valor de los bienes con la responsabilidad del crédito hipotecario"). En suma, el recurso contencioso-administrativo ha de ser estimado en este punto, y la comprobación de valores anulada, debiendo significar, para el caso de que por la Administración se pretendiera ejercer sus facultades de comprobación nuevamente, que los sujetos pasivos a título de contribuyentes deberán ser los cónyuges adquirentes del inmueble. TERCERO.- No concurren circunstancias para hacer imposición de costas conforme al art. 139-2 Ley 29/1998 . FALLO Estimar presente recurso contencioso-administrativo, y en consecuencia, anulamos la resolución del Tribunal Económico- administrativo Regional de Castilla-La Mancha de fecha 24 de Noviembre de 2003 recaída en reclamación nB: NUM000 y la Resolución de los Servicios Provinciales de la Consejería de Economía y Hacienda, Servicios de Toledo, de 21 de Febrero de 2002, sin imposición de las costas procesales a la Administración demandada. Notifíquese, con indicación de que contra la presente sentencia no procede la interposición de recurso alguno. Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por la Ilma. Sra. Presidenta de la Sección Doña Raquel Iranzo Prades, estando celebrando audiencia en el día de su fecha la Sala de lo Contencioso Administrativo que la firma, y de lo que como Secretario, certifico en Albacete, a veintitrés de Enero de dos mil ocho. Página 7 de 7 laleydigital.es 2/16/2009 PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe. DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.
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