Participaciones del usuario Bacalo - Hipotecas

Bacalo 02/10/20 12:01
Ha respondido al tema Como se sabe el precio del suelo de una vivienda?
estrictamente, tal vez deberías incluir 2 entradas, cada una con el 50% y las fechas respectivas. Al final, lo que quieren controlar es que no se amortiza durante más años de los  permitidos (si es el 3%, serían 33 años máximo de amortización). Por ello, sería válido que incluyeses solo una entrada con una de las 2 fechas si no se ha superado esa cantidad de años, porque no cambiaría el resultado.
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Bacalo 30/09/20 17:50
Ha respondido al tema Como se sabe el precio del suelo de una vivienda?
creo que el artículo 14 del reglamento del IRPF es bastante claro, la fórmula del valor catastral se usa si no se conoce el valor de adquisición del suelo: "Artículo 14. Gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario. 1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. "O la Agencia Tributaria considera que no se está demostrando el valor del suelo, o simplemente, dado que conocer el valor del suelo es rarísimo (casos de autoconstrucción, como parece que es este), tiran por el procedimiento estándar  de usar la fórmula de calcular el porcentaje que supone el valor castastral de construcción sobre el catastral total, y lo aplican al valor de adquisición declarado, sin pararse a analizar la peculiaridad del caso. Yo creo que merece la pena reclamar.
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Bacalo 13/03/19 10:05
Ha respondido al tema ¿ITP 5% menores 32 años en pareja si uno tiene 35 años?
a bote pronto, te diría que la normativa de las Comunidades Autónomas sobre el ITP suele remitir al concepto de vivienda habitual que define el IRPF, y este permite que no se cumpla el plazo de 3 años viviendo si existen una serie de circunstancias, entre las que entra el traslado laboral. Se considera vivienda habitual la edificación que cumpla los siguientes requisitos: Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. Para los contribuyentes con discapacidad, también se considera como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda, cuando la anterior resulte inadecuada por razón de la discapacidad. Si tu Comunidad Autónoma no marca en su normativa una definición distinta o explícitamente indica que debe habitarse la vivienda durante 3 años de manera incondicional, podrías vender la vivienda antes de ese plazo y no tener que presentar una declaración complementaria para abonar el tipo más alto del ITP, si está justificado el traslado laboral.
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Bacalo 19/10/18 16:25
Ha respondido al tema El Supremo estudiará si rectifica el pago del AJD
no sé si te refieres al caso de las cláusulas suelo, que declararon la nulidad pero "solo" desde la fecha de la publicación de la sentencia, para no causar mucho estropicio en la banca, pero luego el Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo rectificó. Aquí me temo que pueden acabar igual, afortunadamente estamos en Europa porque sino estaríamos como los pobres de Zimbabue o Venezuela.
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Bacalo 19/10/18 15:08
Ha respondido al tema Surrealismo judicial: el Supremo anuncia que revisará su sentencia sobre el AJD
recordemos lo que pasó con las cláusulas suelo, que aquí se sacaron de la manga los tribunales que solo eran nulas desde 2013 (señores, o es nula o no lo es) y tuvo que venir el Tribunal de Justicia de la Unión Europea a enmendar la situación; en definitiva, una decisión judicial politizada para no hacer más pupita a la banca y permitirles demorar el reconocimiento de las pérdidas. Y esto de hoy, en la misma línea. Después de la crisis de 2008, en EE.UU reconocieron inmediatamente las pérdidas de valor en las viviendas y consecuentemente en el activo de los bancos, y se pudieron a poner a trabajar en la recuperación enseguida. Aquí estuvieron varios años remoloneando con la conivencia del gobierno, creo recordar que hubo hasta 3 revalorizaciones de activos inmobiliarios a la baja , con situaciones tan surrealistas como que permitían a la banca valorar en libros las acciones de metrovacesa u otras inmobiliarias a más del doble de lo que cotizaban todo ello avalado por circulares del banco de España, y por el camino la estafa de las preferentes y las acciones de bankia para endosar parte del mochuelo a los ahorradores, para no reconocer el agujero en las entidades financieras y en las cuentas del Estado.
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Bacalo 19/10/18 08:00
Ha respondido al tema Comprobar Actos Juridicos documentados que he pagado
los datos que expones son el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) por la compra de la vivienda, 4% sobre el precio de compra de 107.000 euros. Deberías tener un documento de liquidación del AJD al 0,5% por la constitución de la hipoteca, ya que si te han aplicado el 4% al ITP por cumplir ciertas condiciones, el 0,5% es el aplicable al AJD en Castilla y León http://www.jcyl.es/web/jcyl/Tributos/es/Plantilla100/1284189373568/_/_/_Tipos El AJD se aplica sobre una cantidad que será mayor que la hipoteca ,la llamada garantía hipotecaria, que suma otros conceptos a la hipoteca como los intereses de varios años. En cualquier caso, te diría que no te precipites, tienes tiempo para reclamar (4 años y 1 mes desde que firmaste) y es mejor esperar a ver qué actitud toman las administraciones públicas, pues hay voces que dicen que si la sentencia no es retroactiva, otros que sí, o que si hay que reclamar a Hacienda, o que si al banco.... Si te metes ya en reclamar a la Hacienda autonómica la devolución del AJD, y esta te rechaza la reclamación, entras en un proceso proceloso en el que lo mismo tienes que acabar con abogados, yo en tu caso mejor esperaría y que otros abran camino.
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Bacalo 18/10/18 18:08
Ha respondido al tema Clausulas Abogados Reclamación Gastos de Hipoteca
no es cierto que los costes sean los mismos. Hay abogados que van solo a costas si ganas el juicio, y tú te quedas todo el capital recuperado y los intereses de demora. Y otros se quedan los intereses, e incluso también un porcentaje de lo recuperado o una cantidad fija que te piden inicialmente y no es rembolsable. Si echas cuentas, la diferencia es bestial (a modo de referencia, en la sentencia de las acciones de bankia de un familiar, solo los intereses eran un 20% del total y fueron para él, áñadame si le hubieran pedido un 10% sobre lo recuperado ). A todos los abogados que se publicitan en radio, prensa y televisión les vas a pagar de sobra la publicidad como vayas con alguno de ellos.
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Bacalo 18/10/18 17:58
Ha respondido al tema AJD: ¿qué ocurre con los que firmaremos hipotecas a partir de hoy?
pues de AJD, si compraste en septiembre de 2014, estás al límite para reclamar si el tema deriva al final en una reclamación a la Hacienda autonómica: el impuesto hay que liquidarlo en 30 días después de la firma de la hipoteca máximo (excluyendo sábados,domingos y festivos)  y prescribe a los 4 años, así que echa cuentas de la fecha máxima que tienes para reclamar, si no se te ha pasado ya. Si estás todavía plazo, presenta ya una rectificación de autoliquidación/solicitud de ingresos indebidos ante la consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma haciendo referencia a la sentencia 1505/2018 Tribunal Supremo-Sala contencioso administrativo sección 2ª e indicando que tú no eres el sujeto pasivo si no que debe ser el prestamista, de acuerdo a dicha sentencia. Algunos dicen que el pago del AJD por el que compra la vivienda con hipoteca puede estar impuesto en las cláusulas del contrato y entonces se podría ir contra el banco, pero mejor no perder la vía de reclamar directamente a Hacienda; de hecho, la sentencia del Supremo va contra la Hacienda de la Comunidad de Madrid. La reclamación de gastos de notaría,gestoría,tasación,etc al banco tienes más tiempo, algunos consideran 4 años desde diciembre de 2015 que salió la sentencia del Supremo sobre ese tema, otros que mientras tengas la hipoteca viva puedes hacerlo, en cualquier caso céntrate en reclamar el AJD.  
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Bacalo 18/10/18 16:28
Ha respondido al tema Lista de gastos de formalización de hipoteca
más bien te diría quien NO te recomendaría: Arriaga, Rosales y todos los que se publicitan a gran escala; en los casos de preferentes o acciones de bankia, se han quedado no solo las costas judiciales, que es lo lógico, sino los intereses de demora y en algunos casos hasta parte de lo recuperado, aparte de que siguen un proceso "industrializado" de elaboración de demandas con gente a la que contratan por cortos periodos de tiempo. Tampoco la OCU, por lo que he visto en estos casos se dedican a juntar gente, buscar un bufete externo al que venden la clientela captada al mejor postor (imagino que con comisión para ellos) y también eran bastante onerosas las condiciones en el casos Bankia. Todos caros y de mala calidad. Por rankia puedes encontrar al abogado que lleva el blog "consumerista", creo que está en Oviedo, se le ve bastante puesto y competente en asuntos bancarios. https://www.rankia.com/blog/consumerista también escribía antes Juan Carlos Burguera, de Valencia; por referencias que conozco de accionistas y preferentistas de Bankia, bastante bien. https://www.rankia.com/blog/juan-carlos-burguera y Federico Wahnich, que habla bastante de las cláusulas suelo, estos creo que están en Barcelona https://www.rankia.com/usuarios/federico-wahnich Aunque estén en otra provincia distinta a la tuya, puedes contactar a ver cuánto te llevan. En cualquier caso, hay que leerse antes la hoja de encargo para entender qué se va a llevar el abogado y qué vas a tener que pagar, para luego no tener que llorar como le ha pasado a tantos afectados de preferentes, bankia,etc.  
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Bacalo 18/10/18 15:16
Ha respondido al tema Lista de gastos de formalización de hipoteca
hay una sentencia de 2015 del Tribunal Supremo que declara abusiva las cláusulas que obligan al hipotecado a pagar todos los gastos, pudiendo por tanto reclamar la devolución en los casos en que existiese dicha cláusula. Posteriormente, creo que los bancos están introduciendo cláusulas más "equilibradas" repartiéndolos. La novedad de la sentencia de hoy es que declara que el AJD debe ser asumido por el prestamista, algo que no hacía la sentencia del 2015, pero esta sigue siendo válida para impedir cargar todos los gastos al hipotecado.
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