Precio pisos after Covid-19

Gracias por la aclaración.

Es para echar números y pensar si merece la pena o no con el tiempo libre que tengas y iréis trabajos. 

Saludos 

Yo tampoco entiendo la rentabilidad de los pisos turísticos cuando son de un particular. Si tienes que pagar a alguien que limpie, lavar sábanas y toallas cada 2/3 días... No creo que merezca la pena, más todo lo que ya habéis hablado del tema fiscal.
En cuanto al alquiler tradicional, yo creo que me inclinaré por la misma inmobiliaria a la que se lo he comprado. Te hacen todo el trabajo de selección e investigan a los posibles candidatos. Aún así, me da miedo los posibles destrozos de la vivienda, porque casos hay.
Por último, el alquiler a empresas, que ya comenté que lo tengo en mente, quizá sea un intermedio entre los dos anteriores. No es de corta estancia como el turístico, ni tan largo como el tradicional, y te da seguridad porque sabes que cuando a esa persona se le acabe el trabajo que ha venido a hacer, se vuelve a su casa y como paga la empresa, no hay riesgo de impago.
El problema que le veo a esto es que con la crisis que se nos va a quedar, no sé si va a tener demanda. La fiscalidad tampoco debe ser buena porque el alquiler se cobra mediante factura, no por contrato de alquiler. 
¿Qué opináis? 
En cuanto a la evolución del precio de alquiler, entiendo que va a bajar al haber menos demanda y más pisos en oferta. 
La compra venta puede que baje a corto plazo pero no tengo claro que a 2 años vista, como decís por aquí, vaya a seguir bajo, se corre el riesgo de esperar y que luego te cueste más comprar. 

Buenas, aunque nos vamos del tema de hilo, te comento mis opiniones

Turístico: Yo paso pero el trabajo y dolores de cabeza que te da, pero si conozco variss personas que vivend e ellos y hace años y también que si lo llevas bien te da bastante más dinero, logicamente cada lugar, pieza es un mundo y no todo el monte es orégano... A eso añadir la situación actual y creo que muchos se pasarán a temporal. Además se necesita licencia y los ayuntamientos cada vez más lo están controlando más de cerca, cosa que me parece bien.

Temporal: en Barcelona creo que va desde 1 mes y 1 día hasta 12 meses. Es parecido al que comentas para empresas y es donde creo que van a ir la muchos de los turísticos como ya he dicho, hasta que nos e aclare la situación. Suele ser un buen perfil de cliente y que suele cuidar el piso. Médicos, directivos que viene una temporada, estudiantes de masters y también podrían ser universitarios, pero yo estos últimos no los recomiendo, aunque habrá de todo.

Larga estancia: 5 años si eres un particular el que alquila, aunque el inquilino se puede ir a los 6 meses. Yo es al que me he dedicado los ultimos 10 años. En este lo bueno es que no tienes que amueblar la vivienda, por lo que a la larga son menos gastos de mantenimiento y en principio, menos dolores de cabeza. También sobre el papel se gana menos, pero para mi no todo es el dinero.


Lo del precio del alquiler, creo que de primeras, si se debería resentir, aunque volvemos en que cada lugar es una pelicula diferente (oferta/demanda). Algunos factores, gente que se vuelve a su lugar original por falta de trabajo, problemas económicos y actuales inquilinos pidiendo rebajas a sus caseros, gente que sale de las ciudades a zonas con más verde, pero por otro lado, los que se tengan que dejar una hipoteca y vender van a tener que alquilar, por lo que al final creo que no durará mucho, la posible bajada del alquiler. El que tenga que buscar un piso de alquiler, creo que es buen momento aprovechando la situación actual, si alguien tenía un piso vacio en febrero y no lo alquiló, ahora le hará la ola al que venga, así que creo que puede ser buen momento para el que buscaba piso y si es solvente podrá negociar con el nuevo casero.

Todo esto es mi simple opinión y me gusta que me den otros argumentos para cambiar mi visión, si así lo creo conveniente.

Tema Sitges, Justo hoy he hablado con una agente inmobiliario que trabaja la zona de Sitges, además que ahora por le Covid, me ha comentado que hay una alta demanda para alquilar para este verano, normalmente durante el año hay mucha demanda de gente de fuera que quiere vivir ahí, además de lo ya comentado, de calidad de vida, lugar con encanto, playa, cerca del aeropuerto, etc me ha comentado que hay muchos de ellos son pilotos y que el precio de los túneles (peaje), con el TeleTac (ViaT) se queda en la mitad, o algo así. Solo quería añadir esto, ya que lo habiamos comentado. Saludos!

Otro dato que nos da una nueva compañera del foro las tasaciones! de paso si alguien le sabe dar alguna idea de comos alir del lio que tiene..
 

Lugar: El Prat del Llobregat

Precio compra 235.000

Arras en Enero con fecha límite de compra 30 de junio.
Tasación online estimada de TINSA.enero 2020: 264000 € Hipoteca preconcedida de hasta 240000 € con Bankia.

Ahora inicia trámite para la hipoteca, y la misma empresa TINSA ha tasado el piso en 189.000€ con una parrafada sobre el COVID 19...casi un 30% menos... jur jur

Seguimos para bingo..

Muchas gracias por la información sobre Sitges!

Los pilotos y las tripulaciones suelen llegar a Barcelona cuando comienza la temporada, a finales de abril o principios de mayo normalmente, pero este año me imagino que será un poco distinto:

- Norwegian ha despedido a 3.500 pilotos y TCPs, de ellos unos 1.300 en España
- Ryanair va a despedir a 350
- Air Canada va a despedir aproximadamente a 20.000 empleados
- Emirates va a despedir a unos 30.000 empleados
- IAG va a realizar 12.000 despidos

Sobre el peaje del Garraf, creo que con todas las reducciones de Via-T, descuento por frecuencia, incluso la de coche ecológico, híbrido, no baja de 200 euros al mes, y creo que tiro por lo bajo... es muy caro.

Sobre el inmobiliario en general, puede parecer una tontería, pero el primer signo evidente que me hizo pensar en una crisis se dio el año pasado, en semana santa y verano, y consiste en ver a familias en la playa con el tupper o comiendo de bocata, delante de los propios chiringuitos... me recordó mucho a la crisis inmobiliaria, porque entonces se veían grupos en las playas haciendo barbacoa, porque no tenían dinero para comer fuera. Esto en muchos sitios está prohibido, en otros está tolerado (se hace la vista gorda) y en otros está alentado por los propios ayuntamientos, porque saben que o permiten esto o nadie les votará.

Otro ejemplo de problemas con la tasación, este aún más surrealista..

resumen:
hipoteca openbank

febrero 2020
385.000 precio compra
175.000 se pide de hipoteca

Mayo 2020
293.000 Tasación
Ahora el banco solo les financia el 45% 133.000, con 2 nominas que suman 3.700€/mes netos ..

Así que parece que el grifo de las hipotecas se empieza a cerrar...o como mínimo poner problemas... hace 12 años con la anterior crisis que si era de ladrillo y financiera cerraron el grifo, pero como no querían reconocerlo o intentaban aparentar serenidad, empezaban a pedirte papeles y a marearte. Yo estaba en medio de una operación, donde si no encontraba financiación, perdería 50.000€ de arras. Recuerdo que tenía visita con el director de la oficina del banco donde mi socio y su familia eran clientes desde hace muchos años. Pidieron ahí la hipoteca para la operación y les dijeron que yo fuera con mi declaración de la renta y demás para que el departamento de riesgo lo estudiara. Llego al banco, pregunto por el señor director, sale a recibirme y antes de entrar en su despacho, le digo "perdone que sea tan directo, pero conozco a otros directores de entidades y por lo que tengo entendido, no deben decir no, pero si marearnos pidiendonos de todo, si es así, preferiria que mis datos y mi renta no andaran por ahí dando vueltas y me sea claro... recuerdo su mirada, se quedó así un poco con cara de poker, tardó unos segundos y me contesto, "pues no hace falta que me entregue nada".... así que ahí de pie en medio de la entidad, me despedí  y a otra cosa mariposa jajja (Hoy me rio, pero pasé unos meses sudando la gota gorda).

una duda en el alquiler a empresas   se cobra mediante factura ?  hay que aplicar iva ? entiendo que igualmente debe haber contrato de alquiler mediante empresa y propietario


salidos

Buenas,

Yo nunca he alquilado a una empresa, pero por lo que leo aquí, logicamente hay que hacer factura, pero si en el contrato del alquiler a la empresa salen los nombres de los inquilinos, está exento de iva. Aquí lo explican

Si los ERTE expiran el 30 de junio tiene cierta lógica que los bancos sean reticentes a conceder hipotecas ahora. El banco no sabe quién va a conservar su trabajo y quién lo va a perder. No pueden saber qué va a hacer Nissan con la planta de Barcelona, por ejemplo, y tantas otras empresas. Un perfil que hoy parece un buen cliente en dos meses puede dejar de serlo, por haber perdido el empleo. 

En la anterior crisis los bancos actuaron de una forma aún más surrealista: pasaron de dar crédito a cualquiera y en grandes cantidades antes de 2008 a una crisis en la que llegaban prestatarios muy solventes pidiendo cantidades muy razonables y LTV bajos y no les daban el dinero. Es decir, pasaron de un extremo a otro.

Como bien decía zirconito en un post anterior es muy interesante conocer la experiencia de los demás sobre operaciones reales así cuento lo que me pasó:
Venta a principio de 2019  de un piso en lugar de costa de Mallorca. Precio inicial de la inmobiliaria (me acordé con una pero que trabajaba con otras como suele pasar a menudo) 245.000 € que a mi parcer era bsatante elevado (mi precio reserva era de 190k) después de tres meses sin grandes contactos les pedí bajar hasta los 235.000€ precio muy ajustado (habían pisos similares en 250k y más) pero yo querría vender, al final acepté 210.000€.
Es decir que de los precios Idealista bajar un 15% es razonable, aunque en zonas muy cotizadas. Quizás ahora deberíamos pensar en un 20%...

Otro ejemplo bastante relacionado con el tema Covid, sin embargo no de vivienda.
Tengo un local en Palma de Mallorca, en los suburbios, que antes era un bar cafeteria, harto y cansado de los aventureros que atrae este tipo de negocio en el 2017 acepté un alquiler reducido de un empresario pakistaní que tiene una cadena de fruterias para montar en mi local otra tienda. Hay que añadir que en la misma zona se habían dado de alta una cantidad impresionante y insostenible (bajo mi punto de vista) de bares.
Trato hecho: bajé la renta desde 750€ a 500€ con una condición: UN año de fianza (6k).
Pues bien lo que he "perdido" con la reducción me lo gané en salud y sobre todo ha sido un salvavidas en la crisis del covid porque no tuve ni un día de retraso en el pago de las rentas.
Un local no es lo mismo que una vivienda pero hay que tener en cuenta que cuando se calcula la rentabilidad de un arrendamiento hay que tener en cuenta los gastos de un lanzamiento, no es lo mismo comparar un 4% de un barrio bueno con un 7% de un barrio malo... Y quienquiera haya tenido que pasar por esta desagradable experiencia sabe que a los gastos hay que añadir el desgaste emocional que se produce.

Gracias por tu ejemplo y referencia real. Entre todas las experiencias nos hacemos una mejor imagen general.

Y lo que dices al final, es como lo que he comentado, de cuando nos plateamos en su momento hacer turístico vs larga estancia o cuando algún posible inquilino de larga estancia, me pregunta si el precio es negociable, a lo que contesto, yo lo que quiero es vivir tranquilo. Calidad de vida vs más dinero. 

Pues muchas gracias por contar tu experiencia. Esta claro, si quieres vender pronto en general hay que bajar el precio. Y si quieres tranquilidad, también, que es lo que yo nunca he acabado de ver en el alquiler turístico, si, vale, tienes la opción de contratar una empresa, pero eso se come buena parte de los beneficios. La otra opción es gestionarlo tu, cosa que se come tu tiempo. Saludos 

Quizá ahora empiece a haber demanda de quiler de habitaciones, ya que por desgracia personas solas que tenían un piso alquilado, se vean en dificultades de afrontar 800 euros pero si puedan pagar sobre 300/360 euros. 
Yo tengo 2 habitaciones alquiladas. He llegado a tener 4. El número de inquilinos es proporcional al número de problemas. 
En mi caso he tenido bastantes problemas, por no hablar del trabajo de encargarse de la casa, que recae enteramente sobre el propietario. 
Los inquilinos de habitaciones no suelen preocuparse de cuidar la casa y sobre todo determinadas zonas comunes. 
Mi experiencia es que me gasto gran parte de los alquileres en arreglar la vivienda y siempre tengo que estar atenta a lo que me requieren. 
La única ventaja es que no pierdes el control sobre la casa, y puedes entrar siempre que quieras. 
La fiscalidad tampoco ayuda, porque no se considera vivienda habitual, y sólo puedes aplicar las deducciones de alquiler a partir de un tiempo de vivir en la casa. (dudo si son 6 meses o 1 año) 
Ahora tengo 2 habitaciones vacías y me planteo alquilar solo una, junto con las otras 2 que ya tengo, y no las 4, porque a más gente más problemas de convivencia y de todo. 
De momento voy a seguir con esta modalidad, pero no se por cuanto tiempo.