El plan de negocio cuando se venden pisos sobre plano es una incógnita. Hasta que no se venden todo está en el aire. Una señal de 2.000 euros no vale para nada, si el piso se entrega en uno o dos años. Si las cosas cambian los compradores pierden la señal y desisten de la operación.
En Aedas hemos detectado dos aspectos bastante curiosos:
1.- Hay una gran diferencia entre las previsiones de entrega de 2019 y la realidad: En 2019 se tiene previsto entregar 1.055 viviendas y a 30 de junio solo se han enajenado 102. Será prácticamente imposible que en 2H2019 se puedan transferir 953 unidades. Nosotros, en nuestras estimaciones hemos supuesto que en 2019 se entregarán 500 viviendas.
2.- Hay una gran diferencia entre el Precio Medio de Venta de las unidades en la “Cartera de Ventas” (350.150 euros) y el Precio Medio de Venta de las unidades entregadas en 2018 y 2019 que es de 257.880 euros, (-26%). Da la sensación que para poder vender las viviendas se ven obligados a rebajar precios a una media del 26%.
ESTIMACIONES PARA 2019.
Número de Unidades a entregar en 2019: 500
Precio Medio de Venta (PMV) de cada unidad = 250.000 euros (0,25 millones de euros)
Margen Bruto = 26%
Margen Bruto total (en millones de euros): 500 * 0,25 * 0,26 = 32,5
Costes Comerciales, Sueldos y Salarios, Servicios externos : 25
EBIT = 32,5 – 25 = 7,5
BAI = 7,5 – 6 (gastos financieros) = 1,5
BDI = 1,5 – 3,5 (Impuestos) = -2
Según estas previsiones, en 2019 seguirían en pérdidas.
ESTIMACIONES PARA 2020.
Según el Plan de Entregas, en 2020 deberían de entregarse 1.986 viviendas. De nuevo creemos que esta cifra es muy optimista y la hemos rebajado a 1.055 (las entregas previstas en principio para 2019). Dado que el Precio de Vivienda nueva puede corregirse a la baja, hemos supuesto un Precio Medio de Venta de 240.000 euros y un Margen Bruto del 25%.
Número de Unidades a entregar en 2020: 1.055
Precio Medio de Venta (PMV) de cada unidad = 240.000 euros (0,24 millones de euros),
Margen Bruto = 25%
Margen Bruto total (en millones de euros): 1.055 * 0,24 * 0,25 = 63,3
Costes Comerciales, Sueldos y Salarios, Servicios externos : 40
EBIT = 63,3 – 40 = 23,3
BAI = 23,3 – 10 (gastos financieros) = 13,3
BDI = 13,3 – 5,3 (Impuestos) = 8
En 2020, Aedas pasaría de tener pérdidas a beneficios, pero éstos serían prácticamente simbólicos. El bpa arrojaría una cifra de 8/47,967 = 0,167 euros/acción y el PER todavía se mantendría elevado = 120 a un precio de 20 euros la acción (20/0,167).
ESTIMACIONES PARA 2021
Realmente cuando se espera que el beneficio se dispare es en 2021, pues en este ejercicio podrían entregarse unas 2.100 viviendas (el doble de las de 2020). El Margen Bruto sería de 130 millones y el Beneficio Neto de 55 millones, unas siete veces el de 2020. El PER a un precio de 20 euros la acción quedaría en 17,4.
RECOMENDACIÓN.
A un precio de 20 euros cotiza con un descuento del 41% sobre el Valor Neto de sus activos.
Podría entrarse a precios entre 18-20 euros, lo único que habría que esperar un par de años para poderlas vender a 26,5, que es el precio objetivo que le dan los de UBS (la rentabilidad de la inversión sería del 32% en dos años).
Los de UBS tienen un 5% de esta promotora.
Sería para nosotros una sorpresa que en 2020 pudiera cumplir objetivos y entregar 1.986 viviendas. De lograrlo, el precio objetivo de 26,5, se alcanzaría ya en 2020. Sin embargo creemos que habrá que esperar un poco más para que las entregas se sitúen por encima de las 2.000.
RIESGOS.
El riesgo es el de siempre: Que se entre una fase económica contractiva y tanto las ventas de unidades como el valor de los activos inmobiliarios de Aedas se desplomen, lo que implicará el hundimiento de la cotización del título.
