En el post anterior, ¿Prestamos a comunidades?, razonaba mi escepticismo frente a los que creen que este va a ser un nuevo maná para las actividades inmobiliarias. El núcleo de mi argumentación consistía en la constatación de que, dada la construcción jurídica de las comunidades de propietarios españolas, las dificultades financieras eran cuantiosas. Y, como resulta evidente en estos momentos, la financiación es la madre de todas las batallas, y no hay más. Tan sólo cabía preguntarse por donde irán los tiros en un futuro, si existe alguna posibilidad, por ínfima que sea, de adoptar otros sistemas que faciliten dichas reformas.
En los comentarios del post anterior cite alguna que otra excepción. Berpi la pilló al vuelo.Me refiero a aquellos conjuntos residenciales que tienen locales, inmuebles, etc, cedidos en alquiler a terceros. Más allá de la típica vivienda del portero (ojo con como esta inscrita) hablo de pequeñas galerías comerciales, restaurantes, etc. Son pocos en España, generalmente derivados de apartahoteles o similares fallidos y reconvertidos a viviendas, pero haberlos haylos. Y esos elementos, si están bien documentados y convenientemente registrados, generan unos ingresos y suponen una garantía inmobiliaria de primer orden. Ahora bien, la gestión de la comunidad de dichos recursos a veces es un auténtico dolor de huevos. El que lo ha vivido sabe a que me refiero (por ejemplo a contratos blindados que ha dejado el promotor dado a la fuga, 123 responda otra vez).
La posibilidad mencionada no llega ni anecdótica. Así que dándole vueltas al coco se me ocurren las siguientes opciones, no necesariamente excluyentes entre si, más bien seguramente todo lo contrario.
Por un lado tenemos la opción de apostar por las Co-ops al estilo americano, donde los propietarios no lo son directamente del inmueble si no de unas acciones que le dan derecho a disfrutar de un elemento inmobiliario y de los elementos comunes. Dentro de las facultades de la Junta de Accionistas de dicha Co-op estaría la autorización de la venta o gravamen de dichas participaciones sociales, o al menos su limitación según un conjunto de reglas. ¿qué se buscaría con ello? Evitar que se una un "accionista" con una situación financiera o unos estándares de cumplimiento cuestionables o peligrosos, un potencial moroso que acabaría salpicando a los demás. Soy consciente de que dicha apuesta, con rasgos en común con el cohousing, pero sin aspiraciones ideológicas de ningún tipo (bueno si, a que no se cuele ningún c...zo en la urbanización) tendría su incidencia en las posibilidades de financiación, pero creo que es digna de estudio.
Por otro lado hay algo que me sorprende. supongo que todos conocéis una de las ultimas novedades legales, los famosos libros del edificio que el promotor ha de entregar a los compradores, donde se detallan los elementos, calidades, las infraestructuras, y especialmente todo el tema del mantenimiento necesario de los mismos para que el edificio siga siendo útil per sécula seculorum. Pero ojo, habla del mantenimiento físico. ¿Qué pasa con el mantenimiento financiero?
La verdad es que, en materia financiera, la normativa de las comunidades de propietarios es un tanto de chiste. Transcribo el art. 9.1.F de la Ley de Propiedad Horizontal:, que recoge una de las principales obligaciones del copropietario:
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Es decir, lo único que exige es que dicho Fondo de Reserva suponga como mínimo un 5% del ultimo presupuesto ordinario.:
¿Y cuál ha de ser el importe de dicho presupuesto anual? Silencio (no hay más que leer el punto anterior 9.1.e.)
¿ Y qué pasa si no se contrata el seguro mencionado? Nada.
¿Y si no se contrata el mantenimiento permanente? Nadie dice nada
Lo más gracioso es que, como os imagináis, aventuro que esta mierdinorma del 5% no se cumple en el 80% de las comunidades. Y me quedaré corto.
Seamos claros, la ley debería exigir que el promotor hiciese un estudio del sostenimiento financiero de dicha promoción (lo mismo que con la energía, que caray, que es el dinero más que energía que se escapa a raudales, ;) ). Mantener este edificio en funcionamiento cuesta tanto anualmente, y tanto cada X tiempo la renovación de las instalaciones. Y para ello la cuota mínima prudente ha de ser X, y cuando se escritura por primera vez ha de dotarse con cojofondo de reserva (estoy hablando de miles de euros por cada elemento, si no se tiene en el momento de comprar y de financiarse, ya me vais a decir cuando se va disponer de los mismos). Una parte quedaría en la comunidad como fondo de reserva, y con la otra se contrataría un seguro obligatorio que cubriese no solo lo habitual, los daños y responsabilidades civiles, si no también los impagos de los copropietarios (contra los que lógicamente el seguro podría ir, y pensándolo bien, debería examinar su salud económico-financiera previamente). Ya veis que es el esbozo de un esbozo, pero supongo que la esencia he sido capaz de transmitirla
¿Caro? pues claro, ¿quién pensaba que vivir en comunidad era barato? Vivir en comunidad supone un riesgo, como todo en la vida, lo que ocurre es que no no somos conscientes de ello.
PD: Por supuesto, la figura de un administrador profesional debería ser obligatoria legalmente. La comunidad es algo muy serio para dejarlo al vecino del 4º.
PD2: Evidentemente no se trata de asegurar nada al 100%, pero si al menos de minorar los riesgos actuales.
