Es el eterno debate. Cuando te planteas invertir el excedente de tu ahorro, esta puede ser una de las primeras preguntas que muy posiblemente te formularás, ¿Son mejores las inversiones inmobiliarias o las inversiones en bolsa ?
Normalmente todos caemos al principio en los mismos inconvenientes y las mismas ventajas, pero en mi humilde opinión, estas ventajas o inconvenientes no se pueden valorar correctamente sin sentarse y estudiarlas concienzudamente (y si es con un asesor fiscal al lado, mejor).
¿Qué miramos todos? Que si la bolsa es más líquida, que si con inmuebles es más difícil diversificar, etc. Y no es que no sean elementos importantes, claro que lo son, pero una vez más en el mundo de las inversiones no vemos lo que realmente importa y lo explicaré con ejemplos propios para que puedas entender a qué me refiero.
En el artículo de hoy vamos a ver una comparativa entre inmuebles y bolsa pero profundizando en los temas que realmente son importantes para dilucidar si te interesa más invertir en bolsa o en inmuebles.
LIQUIDEZ
Lo primero que siempre te encuentras es el problema de la liquidez. Es muy fácil vender unas acciones en el mercado, pero vender un piso cuesta un poco más. Hasta aquí no hay ningún tipo de duda. Pero ahora bien, ¿qué tipo de inmueble estás vendiendo y a qué precio? ¿Estás vendiendo un inmueble que compraste en el 2012, le hiciste una lavada de cara y lo vendes por un poco más de lo que te ha costado todo? Pues muy seguramente lo vendas en menos de una semana. Aquí también habría que valorar la ubicación del mismo, la demanda de la zona, incluso las fotos del inmueble que le hagas, etc. Existen muchos factores, pero descartar una inversión en inmuebles simplemente por la mayor dificultad en “deshacer posiciones” pienso que es un error. Puede ayudarte a decidir, pero no es ni mucho menos lo que nos debe hacernos replantearnos que esa inversión no es para nosotros.
Como resumen de este apartado diré que la liquidez en general en la bolsa es muy buena y la liquidez en los inmuebles es buena, siempre y cuando vendas a precios razonables para la zona en la que estás. Si compro un piso por 150.000€ y mañana lo quiero vender por 225.000€ está claro que no habrá liquidez. Pero si compro un inmueble hecho polvo por 100.000€ y lo reformo con 40.000€, muy posiblemente lo venda rápido si lo pongo a la venta por 150.000€.
No estoy diciendo que sea esta una operación a hacer o que los impuestos nos comerían los beneficios, es simplemente un ejemplo para que se entienda que la liquidez en los inmuebles es relativa.
DIVERSIFICACIÓN
No es lo mismo comprar 100 acciones de telefónica, 100 del santander (puagh), 100 de Pepsi, y 50 de UNP que comprar un inmueble. Estarás menos diversificado comprando inmuebles, eso seguro. ¿Pero qué podemos hacer para tener más diversificación en los inmuebles? Pues asociarnos con alguien de confianza que tenga los mismos objetivos que los nuestros. De esta forma si con un par de socios puedo reunir más capital inicial, está claro que podré invertir en más inmuebles diversificando más o incurriendo en un coste inferior en el caso de comprar un solo inmueble. ¿En bolsa quieres diversificación? compra el ETF “VT”. Más de 8.000 empresas de todo el mundo en un solo ETF.
TIEMPO DE APRENDIZAJE
¿Cuánto tiempo tardo en volverme un inversor bueno en las inversiones inmobiliarias? ¿y en Bolsa? Esta es un respuesta muy importante y vale la pena que la estudies. Si yo quiero volverme un experto en la compra y venta de inmuebles, no necesitaré tanto tiempo como el que necesitaré para volverme un experto en bolsa. Hay muchos balances que ver, muchas estrategias que implementar, mucha prueba y error, muchas horas de gestionar con opciones, etc.
También está la opción de volverme un inversor pasivo con una cartera tipo Bogle. Para este tipo de inversión no se necesita apenas estudio, más o menos el mismo que para aprender de inmuebles.
Así que en este punto no hay un claro ganador.
TIEMPO DE GESTIÓN
El tiempo de gestión en las inversiones inmobiliarias suele ser alto. Vas a tener que pasearte la zona, negociar, pasar ofertas, ir de bancos, notarios, cambios de agua, luz, búsqueda de inquilinos, etc. Es tiempo, no se puede negar. Este tiempo disminuye con el paso del tiempo para el mismo inmueble, siendo al principio mucho trabajo y luego en posteriores meses la cantidad de trabajo en gestionar el inmueble baja considerablemente. Por otra parte, en bolsa depende de la inversión que quieras realizar dependerá más de tu tiempo o menos. Si lo que haces es trading intradiario, pues me da a mi que vas a tener que dedicarle mucho tiempo. Si lo que haces es una estrategia de comprar y mantener existe un trabajo similar en tiempo al que haces con inmuebles una vez pasados los primeros meses. Diría que incluso más.
COMODIDAD
En este punto si que gana la bolsa de calle. Desde el ordenador de mi casa puedo verlo todo, hacer todos los análisis, comprar, vender, gestionar, etc. Con las inversiones inmobiliarias no, tendré que salir a pasear, ir al ayuntamiento, al notario, buscar inmobiliarias que se ajusten a lo que quiero, etc. No es algo incómodo, pero cierto es que con la bolsa no se puede comparar.
CONOCIMIENTOS
Está claro que cuantos más conocimientos tengamos de algún tema, mucho mejor, pero concretamente en el caso de las inversiones inmobiliarias, llegas con bastante rapidez a un conocimiento útil para invertir eficientemente. En bolsa por el contrario vas a perder mucho el tiempo en conocimientos que no sirven o conocimiento poco útil. Si has dado con algo útil en bolsa, seguro que para volverte un experto vas a necesitar mucho tiempo. En concreto me atrevo a decir que no menos de 3 años a razón de 8 horas al día. Eso mínimo.
GESTIÓN DE PROBLEMAS
En todo lo que hagas llegará el momento en que tendrás problemas, la capacidad de gestionar esos problemas para mi es muy importante. En inmuebles por ejemplo podemos tener varios problemas como son los impagos de un inquilino, para lo cual una forma de disminuir el riesgo es contratar es un seguro de impagos y/o hacer un estudio en profundidad del supuesto inquilino para que tengas las suficientes garantías, que podrá pagar a principios de mes. Otro problema es el de haber comprado caro y que las rentabilidades sean bajas. Puedes alquilar habitaciones por separado para así intentar conseguir más dinero, hacer una pequeña reforma que te ayude a subir el precio del alquiler, cambiar el uso del inmueble, etc… pero poco más. No hay muchas formas de gestionar un inmueble que va mal. Por la parte de la bolsa no hay gestión posible que no sea mediante stops o mediante opciones financieras. Y aquí gana de calle la gestión con opciones financieras. La capacidad que tenemos trabajando con opciones financieras de entrar en una empresa en la que nos equivoquemos su dirección, que el precio baje un 20% o 30% y todavía así sacar beneficios, eso no lo tiene ningún activo. por lo que la gestión con opciones está en el top 1.
Y ahora vamos con los 3 bloques más importantes:
1- APALANCAMIENTO
Puedes tener apalancamiento tanto en bolsa como en inmuebles. El problema con la bolsa es que si tomas una posición apalancada que por precio empieza a ir en tu contra, puede llegar un momento en el cual incurras en un margin call y dilapides tu cuenta. Con el apalancamiento bancario eso no ocurre, el inmueble se ha podido depreciar un 50% y yo estar apalancado 10 a 1 (por ejemplo he puesto 10.000€ para comprar un activo de 100.000€) pero si pago las cuotas al banco no hay problema alguno. Por tanto el apalancamiento bancario es muy superior al apalancamiento de la bolsa. Una vez termine de pagar la cuota el inmueble es mio.
2- IMPUESTOS
Este es otro apartado que gana de calle los inmuebles. La forma más eficiente en la bolsa para pagar pocos impuestos es mediante la compra de fondos de inversión, ya que no pagas impuestos por transferencias entre fondos y solo pagas cuando vendes y retiras el capital. Ahí pagarás del orden al 21%, aunque esto varía cada 4 años… Y luego bueno, lo que toque en el irpf.
Por otra parte los impuestos en la compra venta de un inmueble son del orden del 10% de ITP y luego IBIs y poco más. El ITP se paga al comprar y el IBI todos los años. Para los ingresos por rentas de alquiler se puede deducir un 70% de los ingresos, por lo que no está nada mal.
Impuestos teniendo una empresa que se dedique a la compraventa de inmuebles. Aquí es donde se marca la diferencia. El ITP es variable dependiendo de la comunidad autónoma en la que compres el inmueble. IBIs y la gran mayoría de gastos, desgravables. Trucos contables (ojo, legales) para tener amortizaciones enormes y dar pérdidas aún cuando obtienes ingresos recurrentes. El problema, impuesto de sociedades del 25% sobre los beneficios netos, PEEEEEEERO, hay otro truco contable (ojo, también legal) por el que si tienes una empresa tienes unas ventajas fiscales muy ventajosas. Por lo que si sumas las amortizaciones a las que te puedes acoger y el tipo impositivo real tan bajo que te puedes acoger si cumples las condiciones, hacen la inversión en inmuebles mediante empresa, la forma más eficiente si o si en cuanto a la optimización fiscal.
También es cierto que vas a tener que hacer más papaleo al tener una sociedad y posiblemente (bastante probable) necesitarás un gestor que te ayude con esto. Por no contar los gastos de constitución de la sociedad.
3- RENTABILIDAD
Aquí sí que hay una variedad enorme tanto de rentabilidades en inversiones inmobiliarias como de rentabilidades en bolsa. ¿Puedes conseguir un 20% al año en inmuebles si haces flipping? Puedes hacerlo pero buscando mucho, trabajando y sabiendo que es lo que quieres ver. ¿Puedes lograrlo en bolsa? Pues si, pero teniendo una metodología a corto/medio o largo si eres warren buffet, trabajando día a día y sabiendo muy bien hacer lo que haces. No voy a entrar en lo que se puede llegar a ganar o lo que no se puede llegar a ganar. Vamos a sacar números simples y luego vemos.
¿Cual es la rentabilidad bruta que se puede obtener ahora mismo comprando un inmueble? Según datos de idealista a día de hoy el precio medio el metro cuadrado en valencia vale 2.152€. Y el precio medio por metro cuadrado de alquiler son 10’69€. Si compramos un hipotético inmueble en Valencia de 100 metros cuadrados, nos costaría sobre 215.200€ y podríamos alquilarlo por 1.069€ al mes.
La rentabilidad bruta ahora mismo es del 5.95%.
No está nada mal, pero a nosotros nos interesa una rentabilidad neta, descontados los costes de ITP, reformas, Apis, notarios, registro, gestoría, etc.
Esto podría bajar la rentabilidad aproximadamente a un 5’5% o incluso menos. Depende del estado de la vivienda, las reformas que necesiten etc. Pero esto sería la rentabilidad a día de hoy de la inversión sin apalancamiento en Valencia. Si utilizas apalancamiento los ingresos disminuyen pero el capital que aportas también lo hace.
En bolsa, comprando empresas grandes, consolidadas, que lleven una trayectoria de bastantes años, la rentabilidad final será muy similar a la que te pueda dar la vivienda. Es verdad que en bolsa estás más diversificado y todas las ventajas que hemos ido viendo en este artículo. Pero para que veas que una inversión no dista tanto de la otra en términos de rentabilidad cuando eres un inversor semipasivo que compra y lo que busca son rentas.
Si te mueves más y haces una gestión más activa en bolsa o una gestión con opciones esa rentabilidad subiría a medio plazo. Si haces una gestión también más activa en inmuebles alquilando por habitaciones, o en temporadas la rentabilidad también subiría.
EJEMPLOS REALES PROPIOS
Inversión inmobiliaria:
- Liquidez si quisiese vender:
Media, pues no hay muchas viviendas con mejores vistas y mejor decorada, pero tampoco lo vendería por lo que nos costó.
- Diversificación:
Lo he comprado junto con un socio para nuestra empresa en común. Es únicamente una vivienda por lo que no hay mucha diversificación pero al hacerlo con un socio el riesgo disminuye.
- Tiempo de aprendizaje:
Ya sabíamos lo que queríamos comprar y lo que necesitábamos para que fuese rentable, si, pero algo aprendimos sobre la gestión y de formas de explotar el inmueble.
- Tiempo de gestión:
Este inmueble en concreto se ha gestionado más que la media por tener una explotación distinta a un inmueble que sea puramente de alquilar tradicionalmente.
- Comodidad:
Se ha contratado a personal que se encargue de hacer lo que más tiempo lleva. Por lo que no ha sido en este caso muy incómodo (con la consiguiente merma en los ingresos, no puede ser todo.)
- Conocimiento:
Hemos aprendido mucho en este inmueble en concreto, pero también lo compramos para tener muchas alternativas y tener una demanda muy alta para el caso que hubiesen problemas. Por ejemplo la primera hora de ponerlo en alquiler se recibieron más de 20 llamadas y emails.
- Gestión de problemas:
Nos ha llevado alguno que otro como alguna reparación menor y gestión con los inquilinos. Nada grave pero sí que se ha tenido que gestionar.
- Apalancamiento:
Para este inmueble nos apalancamos al 70%. Nuestra intención era comprarlo con más apalancamiento, pero ya llevábamos unos cuantos inmuebles en cartera y a empresas es difícil que den más del 70%.
- Impuestos:
Amortizaciones de más de 60.000€, todos los costes nos los podemos deducir, ya que se tributa por el impuesto de sociedades y no por el IRPF.
- Coste bruto de la vivienda (falta sumar ITPs, notarios, etc):
71.500€
- Rentabilidad Neta anual sobre el capital aportado:
13’5%
Inversión en bolsa, Acción: SAM
Aquí tienes los artículos donde hablo de la empresa y su gestión:
Estrategia con Opciones Financieras en SAM
Estrategia con Opciones Financieras en SAM (Parte 2)
- Liquidez al vender:
Alta, pues cotiza en bolsa y aunque he gestionado mediante opciones, la liquidez es igualmente alta.
- Diversificación:
La compré para mi cartera propia. Es únicamente una acción, por lo que no hay mucha diversificación pero bueno, forma parte de una cartera.
- Tiempo de aprendizaje:
Ya sabía por qué quería comprar y lo que necesitaba para que fuese rentable.
- Tiempo de gestión:
Nada prácticamente, se pensó toda la estrategia al principio y luego solo se hizo que seguir el plan.
- Comodidad:
Todo desde casa, desde mi ordenador. más cómodo imposible.
- Conocimiento:
He aprendido sobre el sector cervecero artesanal, ha sido un poco de trabajo para ver las peculiaridades del sector. Más allá de eso, el plan que tenían me parecía razonable de conseguir.
- Gestión de problemas:
Capé muy pronto los beneficios, pero al ser un sector que no conocía apenas pequé de conservador.
- Apalancamiento:
No hubo apalancamiento. De hecho lo gestionamos con opciones, por lo que el riesgo es menor a la compra de acciones directamente.
- Impuestos
El 21% de los beneficios. Aquí no nos escapamos. Aunque el tipo impositivo cambia ligeramente cada pocos años.
- Coste bruto de la Inversión:
144€ por acción.
- Rentabilidad Neta sobre el capital aportado:
62.1%
CONCLUSIONES
¿Al final, es mejor la inversión inmobiliaria o la inversión en bolsa? Pues no se puede comparar generalmente que sea mejor si la bolsa o los inmuebles. Hay que ir al detalle de qué inmueble y de qué acciones estamos hablando. Efectivamente si aciertas más con inmuebles que con acciones, pues para ti, por mucho que leas que la bolsa es lo mejor, si vas a por los inmuebles puedes conseguir mejores resultados.
¿Todos los números son así cuando se invierte?
Ni por asomo. Me he equivocado muchas veces, aunque con las opciones he podido gestionar para no perder tanto. Y en el caso de los inmuebles una vez vendimos un inmueble que nos salió la operación rana por un 10% bruto más de lo que nos costó. Los beneficios fueron para hacienda. Es lo bueno de comprar con margen de seguridad.
Observa como cambia mucho tener una rentabilidad del 13% en inmuebles que del 4% o 5%. ¿Que es mejor, ese inmueble que me da un 13% de rentabilidad anual o la bolsa mediante una estrategia de comprar y mantener? Pues me quedo con el inmueble. Dudo que telefónicas e iberdrolas me den esa rentabilidad anual. Por otra parte si mi socio me enseña un inmueble que se aspira a ganar un 6%… Pues posiblemente pase porque no compense la rentabilidad que se le puede sacar y para eso tengo la bolsa que puedo conseguir más.
Por eso la pregunta del título del artículo está mal. Tú no compras la totalidad de las acciones del mundo (o quizás sí mediante el ETF VT) pero generalmente compramos una cesta de acciones que rinden a un % determinado. Y luego también compramos una cesta de inmuebles que rinden otro porcentaje determinado. Es un error caer en reduccionismos como comparar todo el mercado inmobiliario como todo el mercado de acciones. Para comprar una empresa necesito que reúna muchas condiciones. Para comprar un inmueble necesito que reúna también muchas condiciones. No compro un piso de 215.000€ para sacarle 1.000€ al mes. Necesito más margen de seguridad y lo buscaré tanto en las acciones como en los inmuebles. Pero no me verás asumiendo categóricamente que un tipo de inversión es mejor que otro, porque eso no es así.
Espero que te haya gustado el artículo y te haga pensar en que no existe eso de “la mejor inversión”. Si la mejor inversión existiese todo el mundo entraría y por consiguiente el precio subiría y la rentabilidad bajaría. No caigas en reduccionismos. Toda oportunidad puede ser muy buena, normal , regular o mala, tanto en bolsa como en inmuebles. Estudiar particularmente cada una de ellas es lo que te dará la ventaja. Así mientras que unos se pelean por discutir qué es mejor invertir en bolsa o en inmuebles, tú estudiarás cada caso y seguramente obtendrás mejores rentabilidades porque irás a lo que de verdad importa, que es la operación concreta que estás estudiando.
