El 16 de Junio de 2019 entró en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario, más conocida como la nueva ley hipotecaria. Esta normativa, que llegó con años de retraso, tenía como objetivo proteger a los consumidores en 3 aspectos fundamentalmente: evitando los desahucios, abaratando la amortización de hipoteca y obligando a los bancos a que pagasen los gastos de formalización.
En el siguiente artículo, analizamos lo que supuso esta ley y algunas de las medidas más importantes que se incluyó en la ley hipotecaria.
Qué cambios introducía la Ley hipotecaria
Esta nueva ley hipotecaria entró en vigor en España con el objetivo de alinearse a la normativa europea 2014/17/UE y velar por los clientes que sentían desprotegidos frente a la banca en los últimos tiempos (cláusulas suelo, gastos de formalización, desahucios...). Desde que se anunciara esta nueva ley en Noviembre de 2017 hasta que finalmente se aprobó en el Congreso el Martes 11 de diciembre 2018, se fueron introduciendo diversos cambios en la normativa que explicaremos a continuación.
El banco pagará todos los gastos de hipoteca excepto la tasación
Esta nueva ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a correr con los gastos derivados de la formalización de hipotecas, excepto la tasación. Por lo tanto, las entidades deberán pagar los gastos de notaría, gestoría, registro y, por supuesto, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La tasación de inmuebles, al ser un servicio que aporta el usuario con el objetivo de avalar el préstamo hipotecario, corre al cargo del solicitante, según esta normativa. También tendremos que pagar las copias de la escritura que nosotros solicitemos.
Además, se menciona que la comisión de apertura sí es legal. Los bancos incurren en una serie de gastos en la tramitación de documentos así que las autoridades creen que es legítimo imponer este gasto (aunque muchas entidades bancarias la han eliminado voluntariamente).
Esta norma NO tiene efecto retroactivo, por lo que no servirá de argumento en las reclamaciones de gastos de formalización de hipotecas anteriores.
Mayor protección para evitar desahucios
Hasta ahora, el banco podía ejecutar el vencimiento anticipado de la hipoteca si el cliente incurría en tres cuotas impagadas. La nueva normativa hipotecaria protegerá en mayor medida al hipotecado elevando los umbrales de impago de la siguiente forma:
- Durante la primera mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades. A partir de entonces, se podrá ejecutar la hipoteca.
- A partir de la segunda mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades. Se concede mayor margen dado que el cliente llevará más tiempo pagando la hipoteca, por lo tanto, el esfuerzo realizado hasta la fecha es mayor.
El texto definitivo NO incluye la dación en pago como vía para proteger a las familias con problemas de pago. Además, esta medida no entrará con retroactividad en los casos que ya haya un procedimiento de desahucio activo (para evitar interponerse en la valoración judicial). Sí tendrá retroactividad en el resto de casos.
Amortizar anticipadamente la hipoteca es más barato
Antes de esta ley había una comisión por amortización anticipada de 0,5% los primeros 5 años y de 0,25% a partir del sexto año. Sin embargo, después de que esta se aprobara se abarataron los costes de amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la legislación española a la directiva europea:
- Amortización de hipotecas a tipo variable
- Primeros tres años de la hipoteca: comisión del 0,25% sobre la cuantía amortizada.
- A partir del tercer año: comisión del 0,15% sobre la cuantía amortizada.
- Amortización de hipotecas a tipo fijo: En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas aplicadas serán del 2% los primeros años 10 años y del 1,5% a partir de entonces. Los bancos son libres de aplicar comisiones por debajo de esas cifras si así lo desearan.
Pasar una hipoteca de tipo variable es más sencillo y económico
La ley estableció que la comisión máxima aplicable por el cambio de hipoteca variable a fija sería del 0,15% durante los primeros 3 años. Después sería gratuito. El banco se reserva el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca a tipo variable a hipoteca a tipo fijo. Explicamos cómo formalizar esta operación en el siguiente artículo: ¿Puedo pasar de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo?.
Con esta nueva normativa, se abrieron las puertas a una mejora en las condiciones de tu hipoteca actual. Puedes encontrar las mejores ofertas para subrogación de hipoteca en este ranking.
No es obligatorio contratar vinculaciones en una hipoteca
Como sabéis, el el banco no te puede obligar a contratar productos vinculados con tu hipoteca. Las vinculaciones más repetidas son la domiciliación de la nómina, la contratación del seguro de vida y el seguro de hogar. En menor medida, los bancos piden hacer uso de la tarjeta de crédito, domiciliar los recibos del hogar o contratar un plan de pensiones.
Antes, el banco te ofrecía contratar estos productos a cambio de realizar mejorar en los tipos de interés (lo conocido como hipotecas bonificadas). Esto no es ninguna novedad. La novedad viene en el siguiente artículo:
Si el banco quisiera obligar a contratar ciertas vinculaciones, tendrá que comunicarlo al Banco de España y el cliente podrá elegir contratarlas con otra entidad. (...) Estas vinculaciones deben estar relacionadas con mejorar la garantía de pago de la hipoteca.
La cláusula se refiere a vinculaciones como el seguro de vida o el seguro de protección de pagos, los cuales garantizan la devolución del préstamo ante posibles problemas del cliente.
Aunque la ley mejoró en la transparencia de esta cláusula, las hipotecas bonificadas continuan existiendo.
Límites a los intereses de demora en las hipotecas
Con esta nueva ley, los intereses de demora máximos fijados en el contrato pasaron a ser de tres veces el precio oficial del dinero.
El papel del notario en la firma de hipotecas
El notario pasó a adquirir un papel clave en la firma de hipotecas. El cliente es quien escoge el notario y no el banco, evitando así que esté coaccionado. Por otra parte, el notario dejaba de tener un papel testimonial para velar activamente por que el cliente ha entendido y comprendido todas las cláusulas hipotecarias y sus efectos. En este sentido, ante cualquier modificación en la oferta vinculante, el proceso de revisión debe volver a comenzar: 10 días del cliente para revisar la oferta vinculante, cita con el notario para repasarla, cita con el notario + apoderado del banco para la firma. Además, en el caso de que la ley de consumo de cada comunidad indique una fecha diferente, impera la ley comunitaria.
_col.png?1677486733 "Mejores hipotecas fijas")
