Ya son cinco años y sigue siendo imposible, eso sí, el "señor" Alfonso Candau lo ha prometido en reiteradas ocasiones. Algún día, un colectivo como los registradores, perteneciente al Miniesterio de Justicia, cumplira con la Ley, pero algún día...día más lejano que cercano.

Por cierto, que pequeño es el mundo!!!!!!!

Echevarri, intervenir el Gobierno??? los registradores cobran millones de euros al año por la publicidad registral, no van a consentir que nadie les quite la gallina de los huevos de oro.
Sino lo consigue Zapatero menos lo va a conseguir Rajoy que también es registrador.

La Ley es del 2005, 2010 y sin cumplir, 5 años!! Eso sí, un registrador es "trabajamos para proteger a terceros" (el tercero que protegen son ellos mismos).
Saludos.

Echevarri:
- Al cliente le trae sin cuidado la posibilidad de retroacción del concurso... y si es un particular ni piensa en ello. Rectifico en lo de "desagradecido" al consejo del notario, pues en una relectura compruebo que las dudas no son tanto suyas como tuyas al plantear la cuestión.
- A la entidad de crédito la eventual retroacción del concurso le afectaría tanto si nova un préstamo anterior como si procede a la concesión de uno nuevo. La alternativa es ejecutar ... y todo el mundo prefiere el patadón p'alante. La entidad de crédito gana en la medida en que no tiene que ir a una ejecución que no quiere; y también le interesa que el coste fiscal para su cliente sea el menor posible, pues cuanto menos gasto tenga éste de más dinero dispondrá para pagarle (muchas de tales novaciones van tan justas que suelen completarse con una ampliación del préstamo o con un préstamo adicional para pagar los costes transaccionales, las cuotas atrasadas y los intereses a devengar durante la carencia concedida, a veces en este último caso reteniendo la entidad de crédito su importe).
- Haces bien en sorprenderte de que contando en los antecedentes que las negociaciones vienen ya de antes (o cualquier otra zarandaja, como la de decir que se eleva a público un previo documento privado carente de toda fehaciencia) se abran todas las puertas (sobre las ridiculeces que hay que decir o no para que no te giren una liquidación complementaria que, de entrada, te obliga a pagar para poder reclamar, podría hacerse una antología, por no hablar de las "instrucciones secretas" a las que se acogen muchas veces nuestras "irresponsables" Oficinas Liquidadoras para saltarse las resoluciones de los propios Tribunales Económico-Administrativos Regionales). Eso es sólo la formulita "consensuada" por la entidad de crédito para que a la Oficina Liquidadora de turno no se le ocurra marear. El fundamento jurídico de la exención de AJD de la prórroga de un préstamo hipotecario vencido son los mismos arts. 4 y 7 de la Ley 2/94... aplicables a un préstamo hipotecario no vencido, pues "vencido" no quiere decir "extinguido": el vencimiento de cualquier obligación determina su exigibilidad y, en su caso, el comienzo de la prescripción, pero no su extinción.
- E insisto en que mucho más sangrante me parece el tema del boicot registral telemático y la ilegal exacción por la condición suspensiva registral.

Vicente, agradecerte una vez más tus comentarios por lo ilustrativos.

Eso si, sigo lleno de dudas al respecto. Y teneiendoi en cunta como son las entidades financieras, y considerando que no ganan nada con esta operativa, entiendo que se nueguen a la misma.

Me deja sorprendido lo de hacerlo directamente en EPBCA citando esos antecedentes de que se estab negociando (y a veces es verdad, jejejeje). Me sorprende que la Oficina Liquidadora lo admita (especialmente dada la situación actual), pero también soy consciente de que esto es un reino de taifas.

Por otro lado, insisto con lo de los terceros, y quizás es que estoy obtuso- estaba pensando en tereceros que se consideren perjudicados por la operación, o que consideren que la entidad les esta toreando (lease alguna acción rescisoria, concurso, etc...). esta ingenieria de bolillos fiscal no pude llegar a animarles a tirar por esas vía.

Una vez más, gracias por tu colaboración.

Ya que insistes.
Magnífico consejo a un cliente desagradecido. Se está haciendo todos los días y sin necesidad de elevar a público ningún documento privado, simplemente explicando en los antecedentes que las negociaciones vienen de antes (lo cual además suele ser verdad) y que los efectos de la novación del préstamo (normalmente ampliación de plazo y concesión de carencia) se retrotraen a una fecha determinada anterior al vencimiento del mismo. Práctica, además, amparada por la Oficina Liquidadora... aunque "para el que no quiere nada, tengo yo mucho"..
Cuestión distinta es que dicha retroacción del préstamo no pueda extenderse a la hipoteca en perjuicio de terceros intermedios, pero si no los hay no pasa nada. Normalmente se pide la información registral "por telefax" (sí, en las tiendas cuando vas a comprar un aparatito de estos te ponen la misma cara que si pidieses un walkman), pero además las entidades de crédito suelen condicionar la eficacia del negocio modificativo y su inscripción a la no existencia de tales gravámenes intermedios...
... esta inocente condición suspensiva, también al particular pero sobre todo tratándose de una promoción inmobiliaria y por el efecto multiplicador de cada entidad horizontal, suele provocar unas facturas del Registro de más del doble que la propia novación (yo las he visto infladas en más de 20.000 € en promociones con 30 viviendas y sus respectivos garajes y trasteros)...
... si bien hay que reconocer que el propio Colegio de Registradores (y hay que felicitarle) está resolviendo en contra de este abusivo cobro... pero para recurrir hay que saber.

V.Martorell, tienes razón en que es lamentable el tema del parón telemático, y creo que el Gobierno debería intervenir.Sin embargo, me hubises gustado también una valoración acerca del consejo que dice el cliente haber recibido del Notario.

¿No suena un poco antiguo hablar de "faxes" como medio para garantizar la información previa y la posterior presentación registral de lo formalizado en el momento de la verdad?

A) Situación anterior a la Ley 24/2005: la revolución del "fax".- Al compás de los progresos de la técnica, la reforma de 1992-94 determinó un avance fundamental en la seguridad del tráfico, al implantar un régimen de información y presentación registral de las escrituras de transmisión o gravamen de bienes inmuebles consistente, resumidamente, en que previamente a la autorización de la escritura el Notario solicitaba por telefax información para un determinado día sobre el estado de la finca al Registrador de la Propiedad, quien se la remitía por igual medio y con obligación asimismo de notificarle cualquier novedad que se produjese al respecto durante los 9 días naturales siguientes, completándose el ciclo con la presentación que el Notario hacía de la escritura ya autorizada, mediante remisión por telefax al Registro de la Propiedad de testimonio en extracto de la misma, lo que le hacía ganar la prioridad registral siempre que en el plazo de 10 días hábiles se consolidase dicha prioridad mediante la presentación de la correspondiente copia autorizada en papel.

B) Situación posterior a la Ley 24/2005: hacia la república de la "telematía".- Pero la técnica seguía progresando y el interés público demandaba aprovechar dicho avance en aras de una mayor seguridad jurídica y eficiencia económica. Por ello la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad previó un régimen más perfeccionado en esta coordinación entre Notaría y Registro, basado en el acceso telemático directo por parte del Notario a dicha información registral (tanto para la preparación de la escritura como para el momento de la verdad, el de su otorgamiento y autorización) y a la consecuente presentación registral por igual medio de una copia auténtica electrónica de la escritura que desplegase todos sus efectos (fiscales, catastrales, registrales, etc).
A pesar de los obstáculos (por ejemplo, los Registros de Bienes Muebles siguen desconectados), la presentación telemática se está consiguiendo, pero el derecho y deber al acceso telemático directo por parte del Notario a la información registral (para cuya cobertura legal se añadió un apartado 10 al artículo 222 de la Ley Hipotecaria) sigue (¡casi cuatro años después de la entrada en vigor del mandato legal!) sin virtualidad práctica por la resistencia de quienes, no sólo no quieren perder lo que consideran su particular cuota de poder sino que, además, tienen interés económico en que se siga manteniendo la situación actual. Ello hace que la previsión del artículo 175-2 del Reglamento Notarial, según el cual, el conocimiento de la titularidad y estado de cargas del inmueble "... Excepcionalmente, en supuestos de imposibilidad técnica, podrá efectuarse mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax...", se esté convirtiendo en vergonzante cláusula de estilo, difícil de justificar ante la ciudadanía, especialmente extranjera, máxime cuando tenemos el ejemplo del Catastro, que desde hace años brinda de manera segura y gratuita ese acceso telemático directo a través de la llamada Oficina Virtual del Catastro.

Muy buena tu referencia y esto del final:
“Yo tengo una costumbre. Sé que soy rarito, pero cada año saco notas simples registrales de los inmuebles a mi nombre y de mi familia: Por si acaso. No vaya a ser que nos haya aparecido en ellos algún compañero de viaje y no hayamos sido notificados. “.

Y lo hago por una razón casual, una familiar mío directo compro un piso propiedad de un banco, de esto hace años, viene de la crisis del 92 – 93, lo compro barato, y comprar barato como nadie regala nada lo que compras a la vez son problemas, si eres capaz de resolverlos sigue siendo barato, por tanto solucionó los problemas y en paz (boletines eléctricos, derrama para el ascensor que no había nada más que el agujero, cedula de habitabilidad …) bien resulta que el unos de los adjudicatarios de pisos en permuta por un medio incumplimiento contractual, les mete a los promotores una demanda por tercería de dominio por entender ser propietario del tercero primera, y mi familiar es propietario del primero tercera, pues el oficial de registro va y la caga ….. evidentemente tuvo solución fácil, pero solo te enteras con la petición de una nota simple informativa.

Y conozco un caso que afectó a nuestra empresa que en una herencia de otro propietario inscriben a favor de los herederos la finca de un hermano todo porque presuntamente un apellido de los hermanos coincide con un nombre de pila muy habitual …. Pongo un ejemplo que no es este para no poner datos privados pero la cosa es así, un hermano se llama pongamos Pedro González Pedro (si “Pedro” de segundo apellido), y el otro se llama Juan González Pedro, y como los datos registrales son en el mismo libro, mismo tomo, mismo folio en una parte, no la misma finca pero parecidas, pongamos finca 5403 y 5404, ya tenemos una confusión que se puede producir por falta de atención del empleado que registra.

En fin … saludos

Poco más que añadir a la fantástica respuesta de Xavier. Recuerda que en tu caso, aspirante a promotor, ya hay como mínimo un tercero, llamado Hacienda, al que se le están poniendo los cuernos.
Respecto a la problemática del registro, la respuesta de Xavi es buena. T recomiendo la lectura de este post.
https://www.rankia.com/blog/echevarri/2007/07/el-registro-de-la-propiedad.html

Dices: En el mismo banco me confirmaron que no era inhabitual firmar, por ejemplo, una renovación de una póliza de crédito tras su vencimiento en el notario, legitimando un contrato de fecha anterior.

Aunque no lo parezca entiendo que no es comparable, entre otras cosas porque una póliza de crédito no está sujeta al impuesto de Actos Jurídicos documentados, con lo cual el único arancel aplicable es el notarial, a la vez una renovación de estas se hace con la fecha del día de la firma, indicando que sus efectos se inician o se retrotraen al día tal, y un a póliza de crédito no tiene las mismas implicaciones frente a terceros que una póliza de credito. (no es lo mismo que elevar a publico un contrato presuntamente firmado semanas o días antes, insisto es hacer un contrato hoy retrotrayendo sus efectos a un día determinado anterior al día de notaria).

Es una diferencia sutil, pero importante a la vez, y con ello no digo en absoluto que no me parezca una excesiva vorágine recaudatoria penalizar al hipotecado con el pago de un nuevo impuesto por un contrato que de hecho es una novación de uno existente con anterioridad.

En cuanto a los que dices de cancelar y abrir simultáneamente puede crear inseguridad jurídica, yo no lo creo, por posible puede …. pero….., un notario antes de firmar una operación pide la nota de fincas al registro y ellos registrar esta petición, y cuando has firmado remiten la información al registro de la propiedad, y tienen creo que 10 días para “reconfirmar” el fax con la entrega de los originales, y obviamente los notarios mandarán en un mismo fax la cancelación y nueva hipoteca en el mismo momento. A la vez si otro notario tiene encima de mesa una operación en relación a esta finca cuando pida la información registral continuada al registro de la propiedad (que es el mismo para todos los notarios de España en relación a una finca concreta), saltaran todas las alarmas y el registro advertirá a los dos notarios de la situación.

Puede que lo que diga ahora sea una barbaridad, si la digo disculpadme, y no me nominéis a ningún premio de despropósitos, lo hago con la mejor intención, no pretendo ser profesor de nadie, porque entre otras cosas no soy tan listo (más bien soy un poco zoquete) si estoy en un error me corregís o me mandáis al carajo (a vuestro gusto), insisto puede que sea una solmene tontería, a ver …..la única forma que se ocurre como posible tu hipótesis es firmar la cancelación y la apertura nueva pongamos a las 10 de la mañana, a las 11 te vas volando a otro notario y firmas una venta, que a la vez el registro tenga un error y no haya advertido a los dos notarios de las solicitudes de información de dos notarios sobre la misma finca, luego que el primer notario envíe en fax de la cancelación, y la segunda hoja que es la nueva hipoteca se encalle en la bandeja de salida del fax, mientras la chica o en chico del fax se va a tomar un café que es la hora, cuando vuelve se no se da cuenta de que el fax está encallado, mientras en el despacho del segundo notario la persona de los faxes de esto manda la venta al registro, y a la hora de plegar en el despacho del primer notario se dan cuenta que el fax se encalló y mandan la nueva hipoteca, que entra más tarde que la venta ante el segundo notario ….. En fin un cumulo de circunstancias adversas poco probables ……

Muchas gracias Echevarri por tus comentarios. Aunque me hubiese gustado que estos hubiesen sido en otro sentido, te agradezco sinceramente tu tiempo y opinión. También a los demás.

Finalmente hemos renovado el préstamo con las condiciones indicadas por el banco.

Efectivamente el banco no gana nada. O sí. Clientes contentos. Valor intangible que es mucho o poco según.

En el mismo banco me confirmaron que no era inhabitual firmar, por ejemplo, una renovación de una póliza de crédito tras su vencimiento en el notario, legitimando un contrato de fecha anterior.

Aludian en la oficina a que lo que preocupaba a su asesoría jurídica era la seguridad en cuanto a la hipoteca. Y eso es precisamente lo que no entiendo, probablemente por ignorancia.

En el momento en el que venció la hipoteca, como no la habíamos pagado, en el registro constaria la hipoteca. Cuando la renovación accediese al registro, se inscribiría la nueva escritura. El derecho del banco sobre la finca no se vería interrumpido.
Lo mismo de cara a un tercero (que no lo hay). En todo momento la nota simple que este tercero sacase del registro mostraría la carga hiporecaria.

Ahora lo que hay es una cancelación de hipoteca y nueva hipoteca. ¿No es más arriesgada para el banco esa discontinuidad en la hipoteca? imaginemos que en el colmo de la casualidad se va la luz en el registro de la propiedad tras inscribir la cancelación y antes de inscribir la nueva hipoteca. Y un tercero de buena fe, o un notario, obtiene una nota simple en la que figura la finca libre de cargas y yo vendo (estafa supongo) a un tercero la finca sin carga. Reitero mi ignorancia. Ya a toro pasado, si alguien puede ofrecer alguna luz sobre la seguridad o inseguridad hipotecaria de la operación, al menos habré aprendido algo.

Además siempre le enorgullece a uno (modo ironico ON) haber apoyado financieramente a su comunidad autónoma, aunque luego sirva para avalar a un equipo de futbol o para "lograr" que venga la formula 1.

En este país se ha practicado una cosa que yo le llamo (no soy el único) que “con tus ideas y mi dinero haremos …..” vamos que me miro una casa me voy al banco y les digo “me gusta esta casa, vosotros la pagáis y yo os devuelvo el dinero en cómodos plazos…..”, y que se juega el de la idea pues nada (en principio), si su idea …..

¿Cuántas promociones se ha financiado a sociedades con 3.000 € de capital, con una pequeña aportación de socios, que la tercera certificación se recupera, y a palmar el banco y los industriales de la obra si las cosas van mal. En este caso coincido contigo en que el terreno debe “ponerlo” el auto promotor, o al menos en una buena parte y claro si se tercia la más mínima estamos como ahora.

¿Esto es culpa del cliente?, en parte, pero a la vez las entidades financieras que permitieron estos despropósitos entendiendo que los incrementos de valor no tendrían fin.

Ya sé que es crudo decirlo así, pero construirse su propia casa a su gusto solo está al alcance de una minoría, entre otras cosas y lo hemos comentado en otro post porque se suele conocer el presupuesto inicial, pero raramente se conoce el precio final cuando uno se pone a ello, y también que si uno se hace su propia casa no la suele hacer de 90 m2, de todo habrá pero me temo que lo mínimo son 150-200 m2, y esto por barato que trabajen los industriales es una pasta que no está al alcance de buena parte de los curritos y de los curritos medios y no nos olvidemos que hasta hace poco el “apretar” los precios a los industriales no está al alcance del que no es del ramo, y un auto constructor no es del “ramo”, y s hablamos de nuevo del “poyaké” ni te digo.

Si algún día tienes ganas de hacer un post de los empresarios que sin ser del ramo, se pusieron a promotores como “ampliación de negocio” para aprovechar la oportunidad, tenemos, creo, debate para rato.

Saludos.-

A mi me parece complicado Tristan, ya que los problemas de uno acaban afectando al otro.
Anónimo, el Banco no está obligado a conceder una refinanciación. Por lo pronto quien no ha pagado es que está incumpliendo. El Banco perfecetamnte, si lo desea, puede no hacer nada y dilatar la demnda judicial. El deudor lo tiene muy sencillo: que pague.
Bernardo, es que mucho antes es demasiado tarde.
Lacaseton, ciertamente la operación en cuestión, no conociendo otros factores no es un plato de buen gusto.
Xavier, a mi tambien me han sorprendio las fuertes reducciones de la póliza. Supongo que los deudores tienen claro que pueden afrontarlas (no conozco más detalles). Liocencia si que ha obtenido, otra osa es que yo crea que el suelo no debería financiarse., o en esacasísima medida.

A mi juicio efectivamente elevar a público un documento privado que si bien es cierto que si las partes así lo acuerdan, es técnicamente posible, no que no se puede hacer (por las consecuencias) es redactar un documento hoy pero que en teoría se redactó antes del vencimiento de la hipoteca sobre el terreno, tal como tú dices contertuliano “Echevarri” esto atenta contra la seguridad de la garantía, convendremos en que es crudo para los afectados, pero las cosas son como son y en temas jurídicos (como ya dije en otros post no soy abogado) las formas a veces pueden ser igual de importantes que el fondo.

Sí que es posible que a la oficina de la entidad financiera y al menos éticamente se les puede recriminar una dejadez, o poca diligencia ya que entre otros, y en defensa de los intereses de la entidad deben procurar no tener ninguna operación vencida, en beneficio propio, además del cliente como en este caso, pero no creo que aparte de esto, se les pueda achacar responsabilidad alguna más.

Al final una autoconstrucción no es más que una promoción cuyo promotor y destinatario final es el mismo, pero aparte de esto y que las cuantías son más modestas, creo que no varía en nada más, por lo que en esencia es prácticamente lo mismo.

Entrando en el fondo de la operación, de entrada y a sin permiso de obras para montar una hipoteca de auto construcción con desembolsos según la evolución de la obra, siendo el primer desembolso el pago del terreno, y sé que se ha hecho en bastantes promociones, no es lo que se debería, aún cuando con la vorágine del crecimiento de cifras de las entidades financieras, parece que se iba a tiro fijo, sin mirar mucho esta “minucias”, que el tiempo demuestra que de “minucias” nada, porque montar esto a un cliente con un vencimiento a 18 meses, para mí es un despropósito, por no llamarlo de otro modo, porque a los 18 meses si no se llega a un acuerdo, o hay un problema con el permiso de obras, ya tenemos un “pollo montado”, como parece haber ocurrido en este caso, y para más inri no es menos despropósito pretender ahora que los clientes liquiden este préstamo a razón de 30.000 € al año, y empezando ya en la nueva operación con rebaja de 30.000 €, porque esto tiene pinta de demorar el problema, pero que sigue persistiendo, es muy probable que no puedan atender a este importante pago anual (esto es una hipótesis mía, porque de ello no comentas nada), con lo cual el problema volverá a aparecer de nuevo, no sé cómo le podría convenir al banco o caja esto (de ser así) si es que de entrada no existe capacidad financiera para soportarlo (que no lo sé, insisto en que es una hipótesis).

Tal como dice “Lacaseton” creo que esta operación, tal como digo anteriormente está mal planteado desde el inicio, y ahora todo parecen parches, que si no hay capacidad para devolver estos 30.000 € anuales, el “parche” es malo de entrada, se demora el problema, pero no se soluciona a no ser que las circunstancias de los hipotecados cambien radicalmente en poco tiempo.

En respuesta a anonimo:

Yo estoy convencido de que para un banco no es negocio en general ni la mora, ni las subastas, ni los embargos, ni las refinanciaciones al límite... y menos en estos tiempos que corren. Seguramente la tardanza es porque los analistas, por todo lo que está ocurriendo en estos últimos dos años, no dan más de si.

De todas formas , no se puede esperar que un banco sea la salvación a un negocio mal planteado. Al banco de entrada hay que considerarlo como un obstaculo más y si no se tienen los recursos suficientes para superarlo mal empezamos. ¡Qué todavía no han empezado la obra!

Moraleja: actúa antes, mucho antes, muchísimo antes.

A mi me gustaría un analisis sobre la actitud del banco: lo que tarda en dar una respuesta mientras por supuesto corren los intereses de demora que nunca te perdonan aunque sean ellos los que no tomen una decisión.
Esto es ya habitual, en el ultimo momento te lo deniegan y a volver a estudiar.
¿no hay limites a esto?

Cuántas relaciones familiares y amistades se habrán quemado en aventuras fracasadas como esta. Jamás con un amigo y/o un familiar.