Es un tema que me parece muy interesante tratar, de cara a ver lo que puede pasar en España...
La burbuja inmobiliaria americana vino, y no por casualidad, tras el pinchazo de la burbuja puntocom. Eran días de crisis, y para evitar males mayores, la receta que aplicó la Reserva Federal de Greenspan fue bajar agresivamente los tipos e inyectar liquidez al sistema... muchísima liquidez, pues el enemigo era la deflación!! (no os perdáis este interesantísimo enlace, para quien no lo conozca, de quien hoy dirige la Reserva Federal).
Y toda esa liquidez, con los tipos de interés al 1%, convirtió la compra de una vivienda en algo muy interesante, tanto para el inversor como para el usuario final.
Oferta de liquidez y demanda de activos de inversión no relacionados con bolsa ni internet hicieron el resto. La presión compradora inicial, más racional, fue sustituida por una fiebre especulativa al calor de las subidas. La gente criticaba a los que cascaron en bolsa en el 2000, y sin darse cuenta cometía el mismo error: Pagar más de lo que realmente vale, y no tener en cuenta la rentabilidad que se le puede obtener (por dividendos o por alquileres). Y eso, por no mencionar lo de que los pisos son "una inversión segura", que equivale a aquello de que "la bolsa, a largo plazo, siempre sube". Realmente, es muy peligroso oír tanto eso de que "no puedes perder". Sobre todo, cuando no lo dicen economistas de 60 años, sino gente de la calle de 30 años...
Se incrementó el n° de viviendas construidas, así como el % de viviendas vendidas sobre el total de viviendas, y para venderlas los bancos empezaron a facilitar todo tipo de hipotecas: desde sub-prime (las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia), a hipotecas de sólo intereses (que no devuelven capital y no reducen la deuda), e incluso las de amortización negativa (en las que se paga parte de los intereses, y el resto se capitalizan en la deuda, con lo que cada vez la deuda es mayor). En 2004, según Fannie, el 24% de las hipotecas se hicieron a subprime, vs el 9% de 2003. Y para hipotecas de más de $360.000, sólo el 49% presentaron toda la documentación en 2004, frente al 73% en 2001.
Y se disparó el efecto "bola de nieve". Greenspan hablaba de fervor especulativo inmobiliario en su comparecencia ante el parlamento, en julio de 2005, y no era para menos, pues las subidas especulativas alimentaban las expectativas de los recién llegados. Normalmente, las subidas de precios tienen un efecto disuasorio para los compradores, pues hay menos compradores dispuestos a pagar el precio fijado a medida que el precio sube; pero cuando se entra en dinámica de burbuja, el efecto es el contrario: cuanto más suben los precios, más gente hay dispuesta a entrar... unos, porque si no van a quedar fuera definitivamente, y otros, porque se montan el cuento de la lechera.
Y en este "mundo al revés" de las burbujas, se daban situaciones paradójicas, como que si te gastabas $25.000 en una reforma, luego podías vender por $50.000 o $75.000 más caro, lo cual es absurdo!! pues lo lógico sería que sólo se pudiera vender por $15.000 más, porque al que va a comprar igual no le gusta... Esto recuerda muchísimo al gran negocio de internet en el 2000: Vender duros a cuatro pesetas, porque aunque perdieras dinero, conseguías muchos clientes y aumentaba la valoración de tu empresa (!?).
Se decía que la gente no va a vender así como así sus casas, porque las necesitan para vivir, pero lo cierto es que en un porcentaje muuuuy elevado no se estaban comprando para vivir, sino para especular. Datos USA de mediados de 2005:
- El 23% de los compradores indentificaron directamente sus compras como inversión. Y dado que los alquileres dan rentas muy bajas, por definición están especulando.
- Otro 13% de las compras las identificaron como casas para vacaciones. Pero tras esta decisión también está la expectativa de subidas de precio, pues si no, es mucho más barato ir a hoteles. Y dado que no viven ahí, un cambio de sentimiento fácilmente los llevaría a vender.
- El 58% de los compradores de California se financiaron con ARMs (Adjustable Rate Mortgages, o hipotecas a tipo variable, muy poco comunes en USA hasta hace poco). A nivel nacional, lo hicieron un 46% en 2004, frente al 29% de 2003, y eso que la diferencia de coste ha bajado de 5.87%-3.41%=2.46% en 2003 a 5.11%-3.6%=1.51% en 2004 . La principal razón para ello fue reducir el coste inicial, por su intención de vender en un periodo de tiempo relativamente corto... y dados los elevados costes de la compraventa y los relativamente bajos costes de alquiler, nada justificaría la compra para periodos cortos, salvo las expectativas de rápida revalorización.
- El hecho de que tantos compradores optaran por option ARMs (hipotecas de sólo intereses o de amortización negativa), sugería incluso mayor grado de especulación, puesto que como no están pagando capital, no son más que inquilinos... pero con los inconvenientes de propietario: pagar impuestos, mantenimiento, etc. ¿Por qué iban a querer tener lo peor de ambos mundos? La única forma en que ganan algo es vía revalorización.
Y es que se estaba especulando mucho porque las expectativas que tiene la gente son de fuertes subidas: Los compradores de Los Ángeles esperaban una revalorización del 22% anual en los próximos 10 años. Y dado que el precio medio supera los $500.000, esta revalorización supone un sueldazo sin trabajar, que se puede ir cobrando vía rehipotecas, dado que la revalorización es diez veces superior al pago de hipoteca. YA NO SE VEÍAN LAS VIVIENDAS COMO UN GASTO, SINO COMO UNA FUENTE DE INGRESOS.
Y efectivamente, los especuladores estaban obteniendo unos beneficios tremendos: Con un pago inicial medio del 9% (restante 91% vía hipoteca), y una subida media de precios del 9.3%, el comprador medio ganó un 103% de su inversión en un año (gastos e intereses aparte) ¡Guau!
Pero la Reserva Federal, consciente del problema, subió los tipos una y otra vez. Nada menos que 17 subidas consecutivas, llevando los tipos del 1% al 5.25%... y claro, los tipos subiendo y los precios subiendo, salían unas letras mensuales estratosféricas, mientras que alquilar era cada vez más barato, porque los antiguos inquilinos se pasaban a propietarios y reducían la demanda. Así que la burbuja estalló en 2006...
No fue un estallido grave; en contra de lo que pensaban los agoreros, no se llevó por delante todo el sistema bancario, ni hundió la economía. Las constructoras sí cayeron mucho en bolsa, pero claro... también habían subido mucho previamente!! Y los precios de la vivienda no cayeron demasiado, salvo algunas zonas puntuales. La economía pasó de crecer a un ritmo fuerte a hacerlo al 2%, apenas ligeramente por debajo de la media histórica, y ya hace más de medio año que las constructoras hicieron suelo y están repuntando de nuevo, sin prisa pero sin pausa, por lo que podemos dar por cerrada la crisis sin que realmente haya llegado a ser crisis.
Aunque me temo que en España puede ser peor... pero esto lo tocaremos en otro artículo!!
Actualización: Me comentan que soy demasiado optimista al dar por cerrado el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en USA, por lo que voy a hacer una matización: No es que piense que esto ya es cosa del pasado, ni mucho menos; todavía hay un exceso de viviendas que digerir, y todavía sigue muy débil el mercado inmobiliario. La demanda es floja, los precios están cayendo (ligeramente, salvo en algún sitio muy puntual), los plazos se alargan y el nº de nuevas viviendas en construcción está en mínimos.
Pero a pesar de que el sector inmobiliario sigue muy débil, el crecimiento del PIB del cuarto trimestre ha salido del 3.5% anualizado, frente al 2% del tercer trimestre, con lo que la aceleración de la economía (en conjunto) se confirma. Y si a esto se le suma que las cotizaciones de las inmobiliarias ya hace medio año que hicieron suelo, y que los tipos hace medio año que dejaron de subir, creo que sí que estamos en condiciones de afirmar que lo peor ha pasado, y que aunque el sector sigue mal, ya está en vías de ir corrigiéndose poco a poco: El nº de nuevas viviendas en construcción está en mínimos, lo que hará que se vaya liquidando el stock sobrante, y según se vaya liquidando irá subiendo la demanda y aumentando de nuevo el nº de viviendas construidas hasta llegar a un nivel "normal". Veo poco probable un empeoramiento de la situación.
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