El gran problema de las hipotecas con el mismo rango registral y la estrategia adecuada para enfrentarlas

Bueno, al final en qué ha quedado la cosa? Está claro que si no hay sobrante, la hipoteca posterior de igual rango subsiste. Pero a la hora de distribuir el sobrante, el art. 672 LEC es claro: por orden de inscripción. De esta forma, el sobrante minoraría o cancelaría el crédito hipotecario de la hipoteca de la inscripción 7ª que es la siguiente en fecha.
Hay algo mal en este razonamiento?
Saludos

El propietario reunió a varias personas interesadas en su piso, escuchó las ofertas y al final el muy canalla se negó a respondernos sobre con quien lo había hecho de una forma veraz, supongo que hizo un estudio de mercado para saber que le pagaríamos... Yo me dispuse a mejorar la mejor oferta 130k, ni más ni menos, y me dijo que no que lo hacía con un familiar, después dijo que con otro inversor. En fin, un sinfín de mentiras. Para el que quiera tengo fotos del piso enterito, muy bonito pero pesimamente distribuido.

A ver, explicaros, ¿qué jugada hizo el propietario?

Este piso en concreto es de lo poco que ha quedado en un buen precio, hay alguno más en Barcelona capital pero poca cosa más (hasta la fecha).
Conozco muy bien la zona y tienes razón en que puede valer 500k, de vez en cuando salen buenas operaciones, espero que se repitan.
Se lo ofrecí a una clienta, pero no lo quiso...
Te hizo mucho daño la jugada del propietario?

Quien dijo caro???

Por si no va el link pongo la referencia.

SUB-JA-2016-657

https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2016-6578&idBus=_MlMzQ085QjNiUDZjTFRnMmR1M1ZCaUlhckVxaXpNN2E2RGdOTFlXN1h4dCtaZ0dIbEgyWVBqU3JpcWF6NkhwaVhIbnFWWnlJVmIwU0JuSVhIR3RkelVaM2Q1TEV0S3BCYWk0QTZBNzdYcmhGZXByWG9saU41QWhzVm43QlFhZ2NCOWJDZUVJMHRQU09WeE5XSHN6bFhGS2RKVFhFZE9PRHJBOWd5M3JVZGF6TU43YkNwSitRN1QrMFgwQW1na3hqcjV6bjB4d0NZejZYUXpBMWpqWlJwM0YvS3Q2OXg5RTVOY3JIb0VNY1c0RDhiRU50R016U1Y2Qi95T0FUQTFJVUdiV0ZGaU1adFZVaUJtQWwzeFp1clZhZ0E4c3RLdEtTaHFsYVVhK1BPZUdMTmxjSncwemFDdk45MlBXVzg1TWh5R1B5NlBRL2xWRnRzclJHVlRMYm13PT0,

Este piso como poco vale 500k... Aunque el propietario me la jugó un poco bastante.

Sí, siempre, sin excepción.

¡Qué buen post Tristán!
Todos son buenos, pero estos así que son más enrevesados y/o asuntos complicados para mí son los mejores. Es donde se aprende más.

Y ya que estamos tengo una pequeña consulta. Entiendo que cuando hay dos o más hipotecas con el mismo rango sobre un mismo inmueble, esto debe constar siempre en la certificación de cargas y la nota simple. Debe decir algo así como "ins. 9 Hipoteca banco XXX, de igualdad de rango que la constituida en la ins. 7"

Alguna he visto, pero supongo que SIEMPRE el registro debe avisar cuando hay hipotecas del mismo rango. ¿Es así?

Yo hubiera dicho la A. De la lectura del art 672 LEC hubiera deducido que, aunque de mismo rango, la hipoteca de la 7ª ha sido inscrita con posterioridad a la 5ª y con anterioridad a las otras. Entiendo que el sobrante va satisfaciendo las cargas en función de la fecha de inscripción independientemente del rango.

Cuánta razón tienes, Mfmelo. Los leguleyos se las han agenciado para convertir algo que podría ser tan simple como un cuento infantil en un compendio enrevesado con más trampas que Bárcenas y tan difícil de entender como la física cuántica.

Pues en mi opinión, tambien pienso en la B gracias a lo que he aprendido en este blog.
Otra cosa es lo que me ocurriría. Que me tocaría un secretario judicial como en le caso del "https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/1086278-consejos-peligrosos-jugando-fuego" y ya la tendría montada.
En temas de letras siempre interpreto el peor escenario para mí. jj

Es cierto, pero supongamos que no es así. Solo para entendernos.

Hola, Licitador, sigues diciendo lo mismo: si cubriese todo, se cancelaría también la 7a, es decir, el supuesto A de Tristán.
En cambio, el B te dice que, cubra lo que cubra, se cancela la 5a pero subsiste la 7a y el sobrante es para las cargas posteriores.
Saludos,

Hola Jotaerre , con los 366000 no cubren toda la deuda de la 5ª y de la 7ª sólo cubren el principal.

Para mi, ni A, ni B, ni C. Mismo rango, des lo que des, como dice Jotaerre, queda vigente y sin cancelar y el sobrante de cualquiera de las dos o tres, tendría que ser para el deudor o propietario o para cargas posteriores. Las del mismo rango son para mi, preferentes, no importa la que se ejecute y son artimañas de los bancos, ya que dado el carácter especial de los préstamos hipotecarios se deberían prohibir más de una hipoteca sobre una misma finca y si quieren ampliarla, novarla, etc, que hagan una nueva con todos los requisitos.
Con las leyes deberían de hacer lo mismo, si se hace una nueva ley, desde la entrada de la misma, la anterior queda anulada a todos los efectos, ya que sino se crean conflictos en leyes que están en vigor y que muchas veces son contradictorias. Ejemplo lo que comentaste el otro día sobre el artículo 670.4 de la LECiv. si nos acogemos a la reforma del año 2.011 o a la del año 2.015, ya que puede inclinar la balanza hacia un adjudicatario u otro. Para mi la que tiene valor es siempre la última, que modifica a la anterior o la complementa.
Saludos

No desveles info porque esa seguro que esa subasta se vuelve a celebrar.

No por mi, que yo no estoy nada interesado porque fuera de Madrid ahora solo me interesan los auténticos chollos y, como bien apuntas, esta subasta no lo va a ser.

Parece claro que la B, sobre todo después de leer a jotaerre ;-)

El piso como bien dices está muy correcto, muy buena ubicación aunque extremadamente ruidosa por coches,muy buen tamaño pero una terraza muy pequeña y alguna otra pega que no voy a comentar y que descubrí al investigarlo in situ y no voy a desvelar.

Estoy seguro que el precio que hubiese alcanzado en subasta de no haberse cancelado hubiese sido una locura como viene siendo habitual en Barcelona Capital últimamente...

Hola, Licitador, tu argumento parece apoyar la A, de hecho: según tu ejemplo, si los 366.000 cubren ambas hipotecas, se cancelan ambas.
Saludos,

Es la B, cuando la deuda no se satisface en su totalidad incluyendo principal intereses y costas de las hipotecas del mismo rango, la hipoteca quedara subsistente, con lo cual el sobrante es para las cargas posteriores a la inscripción 7ª, quedando subsistente la hipoteca de la inscripción 7ª por no haberse cubierto en su totalidad las de la inscripción 5ª y 7ª.
En las cambiarias se da mucho este caso.

Soy de la opinión de Jotaerre, la correcta es la B pues, si mal no recuerdo, siempre dices que el sobrante de las subastas va a deudas posteriores una vez saldada la inicial, lo cual es también lógico pues iguales o mejores rangos no se ven afectados por los posteriores, ni para bien ni para mal.

Voto por la B, ya que mismo rango significa que no es posterior, así que no se le aplicaría el sobrante y quedaría subsistente.
Por cierto, veo que en el post enlazado ha quedado colgada una consulta de mayo pasado, ahora me paso...
Saludos,