En las últimas semanas he apreciado un interés creciente, probablemente debido a noticias aparecidas en los medios de comunicación, por la inversión inmobiliaria. Se me ha preguntado tanto por la posibilidad de adquirir una vivienda, ante la corrección de los precios en los últimos años, entorno a 30% de caída, como por la inversión en SOCIMIs, Sociedades Anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario.
Dado el interés considero que sería bueno esclarecer ciertos conceptos e ideas que se tienen del mercado inmobiliario y cómo la vivienda ha pasado, especialmente en España a lo largo de los últimos veinte años, de ser considerada un bien de primera necesidad a ser considerada como un activo financiero mas.
Para emprender el análisis de un mercado lo primero es necesario conocer las especificaciones del bien a estudiar. En este sentido la vivienda se puede decir que tiene las siguientes características:
Es un bien que no es homogéneo, existen diferenciaciones en cuanto a la antigüedad, tamaño, estructura, localización, calidad tamaño de los municipios donde se localiza….con lo que podemos decir que se trata de un mercado local. Así el análisis se centrará en el mercado español de la vivienda y los ajustes que se están produciendo.
¿Estamos ya ante la “normalización” del “estallido” de la Burbuja Inmobiliaria? Ya que, como señala el FMI la identificación de una burbuja ex ante es imposible, y no siempre es posible expos y si es así ¿Los factores que condujeron a esa subida de precios están aún en el mercado? Primeramente definamos lo que se entiende por burbuja, esto es, el incremento de precio excesivamente intenso y concentrado en el tiempo que no es explicado por los fundamentos. Según diversos estudios sobre el mercado de la vivienda, factores socio demográfico, económico, regulatorios y financieros explican el 75% de la variación del precio de la vivienda, quedando un 25% no explicado por fundamentales, sino que se deben a otro tipo de variables que no se pueden evaluar o al componente de distorsión de las expectativas.
Entre los factores explicativos del precio de la vivienda por el lado de la demanda se puede decir que la demanda de vivienda será función de:
- La renta disponible de las familias, cuanto mayor sea mayor la demanda de vivienda, y en España a partir del finales de los 90´s vivimos una fase alcista de ciclo económico con aumento de renta, y empleo.
- Del coste de mantener la vivienda, el llamado coste de uso, que es definido como el coste de oportunidad de mantener la inversión en vivienda frente a otras alternativas de inversión, más la depreciación que sufrirá el bien y la variación de la evolución de precio futuro.
- De la evolución de los tipos de interés, coincidiendo con nuestra entrada en el Euro, se produjo una bajada del coste de adquisición de la vivienda.
- Ventajas fiscales, desgravación por la adquisición de vivienda, y deficiente legislación en cuanto al alquiler de viviendas.
- Factores socio demográficos relacionados con el aumento de los flujos migratorios, la formación de hogares unipersonales y el llamado turismo residencial, que hizo que la demanda de vivienda aumentase.
A ello hay que sumar una serie de falacias populares que podemos englobar en los factores no explicativos o de difícil valoración que contribuyen a alimentar las expectativas de un crecimiento de precios como son:
- La inversión en vivienda es siempre segura
- El precio de la vivienda no puede bajar
- Para pagar un alquiler, pago una hipoteca, al final la vivienda es mía
- …
La conjunción de todos estos factores llevó a una revalorización de la vivienda desde 1998 a 2006 de más de un 150%. Con esta revalorización dejó de verse la vivienda como bien para pasar a ser visto como activo. A estos factores se le une el hecho de una expansión del crédito hipotecario concedido por las entidades financieras y el hecho que las entidades financieras se convirtieron a su vez en promotoras inmobiliarias.
Hay que señalar la expansión que se produzco también por el lado de la oferta de viviendas, llegando a iniciarse 760.000 viviendas en el 2006 lo que llevó a que existiera un stock de viviendas que el mercado no pudo absorber cuando ya en 2007 se inició la crisis, la renta disponible cayó, la destrucción de empleo fue en aumento, los inmigrantes retornaron a sus países.
Desde entonces se ha venido produciendo un ajuste de los precios de vivienda, que según las estadísticas está entorno del 30%.
La confluencia de caída de renta, de empleo, de población, y de reducción de ventajas fiscales han llevado a que ello se produjera. Entre los factores regulatorios hay que destacar la subida del IVA del 4% que se produjo temporalmente al 10% en el 2013, a lo que se suma que a partir de 2013 el incentivo a la desgravación fiscal por compra de vivienda desaparece.
Por el lado de la oferta también se han producido los ajustes regulatorios en cuanto a las entidades financieras, con la creación del SAREB, sociedad de gestión de activos que compraría los activos tóxicos de los bancos, administrándolos con el fin de obtener valor a largo plazo. Además fue relevante la incidencia que tuvo sobre los precios la nueva normativa bancaria del 2012 que reforzó las provisiones sobre los activos inmobiliarios tóxicos en los balances de las entidades financieras.
¿Este ajuste es suficiente? ¿Se están dando las condiciones para la inversión en vivienda?
Si se quiere comprar dudo que el ajuste se haya acabado, ya que los factores de renta disponible y creación de empleo aún faltan por despegar, además la falta de incentivo fiscal, no desgrava, no lo hace muy atractivo. Pero, no es obligatorio comprar para vivir en una casa. El cambio de mentalidad entre la población más joven indica, según las últimas estadísticas el aumento de hogares entre 2010 y 2012 con viviendas en propiedad representó el 56% frente al 81% entre 2006-2008. De hecho el plan de vivienda 2013-2016 quiere fomentar el alquiler.
Si se quiere invertir a largo plazo y obtener una rentabilidad en forma de dividendo anual desde el 2009 existe en España las llamadas SOCIMIs, Sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Son sociedades reguladas y con un mercado donde cotizan, el MAB. Se ha querido adaptar la normativa europea aplicable a los REIT (Real Estate Investment Trust) Después de la reforma fiscal 2012 se relajan las condiciones para crear una Socimi y aumentan los beneficios fiscales. Su objeto social es la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler. Tiene la obligación de repartir dividendos de las rentas generadas. Esto es, distribuir el 80% del beneficio que obtengan a través de las rentas de alquiler, el 50% del beneficio de las ventas de activos y el 100% de beneficios de otras socimis. Para el inversor particular es una ventaja que esté regulado y que exista un merado en el que pueda entrar y salir y no se produzca, como ya se produjo en el 2007-2008 la imposibilidad de venta de participaciones de fondos de inversión inmobiliarios.
Tampoco hay que olvidar que se disponen de otros instrumentos financieros como son los ETFs que invierten en activos inmobiliarios, con liquidez diaria ya que están detrás creadores de mercado.
En definitiva el papel de la vivienda ha cambiado, ha mutado a lo largo de estas décadas y ante una recuperación de los mercados financieros la vivienda se torna en alternativa de inversión a través de nuevos mercados e instrumentos que se nos ponen a disposición. Lo importante ante un nuevo producto o mercado es la liquidez y desarrollo del mismo. El interés por el nuevo mercado inmobiliario de alquiler ya está despertando entre los grandes patrimonios. Es otra opción más a considerar en las recomendaciones de inversión.
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