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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Etiqueta "legislacion": 94 resultados

Publicidad de las subastas

Hace unas semanas se produjo la siguiente conversación entre un colaborador habitual de este blog y un secretario judicial:

- Fíjate si estará mal la cosa que ayer tenía señalada una subasta y quedó desierta. No vino nadie a pesar de que aparentemente era un chollo.

- Vaya, qué pena habérmelo perdido. ¿Es que había follones jurídicos inherentes al expediente?

- Que va, simplemente que vosotros, los subasteros también estáis en crisis.

- De eso nada, que si la subasta merece la pena, naturalmente que asistimos. Otra cosa es que la subasta tenga cargas o cosas peores.

- Pues en este caso se os pasó. Claro que con el sistema actual de publicar las subasta tampoco me extraña que se os pasen algunas.

- ¿Cómo es eso, no le enviaste la información a la Oficina Regional de Subastas de Madrid?   Leer más

¿Ejecuciones hipotecarias camaleónicas?

Esta mañana me he quedado de una pieza cuando por dos veces seguidas me he topado con una figura jurídica nueva o, al menos, cuya existencia yo no conocía. Ha sucedido en dos juzgados diferentes del mismo pueblo de la provincia de Madrid. 

La primera vez estaba examinando el expediente hipotecario 922/09 y en la Certificación de Cargas me encuentro con que después de la relación de las mismas y la identificación de la ejecutada por la tradicional fórmula de mencionar que "la misma estaba subsistente y sin cancelar", el registrador también mencionaba  -al final del documento-  que acababa de recibir por vía telemática un decreto judicial ordenando que se trabara embargo en virtud de la Ejecución de Títulos Judiciales 922/09 (mismo número de autos) por las mismas cantidades adeudadas en el procedimiento hipotecario 922/09.   Leer más

Cargas preferentes en subastas judiciales

En el sistema legal español existe el principio básico de que tras la subasta judicial forzosa de una vivienda se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante.

Es decir, que tras la subasta el juez debe ordenar al registrador que cancele la carga ejecutada en la misma y todas las que sean posteriores.   Leer más

Vaya petardo con las subastas extrajudiciales

Vaya brasa que nos están dando algunos defensores de causas perdidas con el petardo este de las subastas extrajudiciales. La cosa empezó hace un par de meses cuando alguien descubrió que las ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo en las notarías duraban menos tiempo y la subasta se producía antes que en las ejecuciones judiciales.

Sobre las mismas ya trató hace un par de años el gran Echevarri (el muy cabrito siempre se me adelanta), prediciendo que las entidades financieras tenían mucho interés en desenterrar al diplodocus como medio de sortear el tremendo atasco judicial español.

Lo increíble es que esta ventaja, en vez de tomarse como un éxito del sistema notarial en detrimento de los holgazanes de siempre se tomó más bien como una aminoración de derechos de los deudores, a quienes se les considera "indefensos" con este sistema. Esto sí que es el colmo de los colmos, considerar un derecho de los deudores el que sus asuntos judiciales sean llevados por una administración ineficaz y lentorra que aleje en el tiempo la temida subasta.   Leer más

Derechos de los ciudadanos ante la Justicia

1.- El ciudadano tiene derecho a recibir información general y actualizada sobre el funcionamiento de los juzgados y tribunales y sobre las características y requisitos genéricos de los distintos procedimientos judiciales.

2.- El ciudadano tiene derecho a recibir información transparente sobre el estado, la actividad y los asuntos tramitados y pendientes de todos los órganos jurisdiccionales de España.

3.- El ciudadano tiene derecho a conocer el contenido actualizado de las leyes españolas y de la Unión Europea mediante un sistema electrónico de datos fácilmente accesible.

4.- El ciudadano tiene derecho a conocer el contenido y estado de los procesos en los que tenga interés legítimo de acuerdo con lo dispuesto en las leyes procesales.

  • Los interesados tendrán acceso a los documentos, libros, archivos y registros judiciales que no tengan carácter reservado.
  • Las autoridades y funcionarios expondrán por escrito al ciudadano que lo solicite los motivos por los que se deniega el acceso a una información de carácter procesal.

5.- El ciudadano tiene derecho a que las notificaciones, citaciones, emplazamientos y requerimientos contengan términos sencillos y comprensibles, evitándose el uso de elementos intimidatorios innecesarios.   Leer más

Consejos peligrosos. Jugando con fuego

Hace un par de días, un lector habitual del blog llamado Javier, que quiere comprar un piso en subasta ayudado por un subastero profesional, me hizo una consulta acerca de los rangos registrales. Su subastero ya se lo había explicado, pero como la cosa le había parecido un poco enrevesada, buscaba que yo se lo confirmara o no.

Se trata de un piso con las siguientes cargas registrales:

  1. Inscripción 9ª: 23.000 euros. Hipoteca ejecutada, fecha: mayo-97, mismo rango registral que la hipoteca de la inscripción 10ª
  2. Inscripción 10ª: 20.000 euros. Misma entidad bancaria que la de la hipoteca 9ª, fecha: octubre-01, mismo rango registral que la de la hipoteca de la inscripción 9ª
  3. Embargo A: Una caja de ahorros por 22.000 euros + i + c,   fecha: julio-10
  4. Embargo B: Misma caja de ahorros por 12.000 euros + i + c,   fecha: agosto-10

O sea, que la consulta de Javier era de respuesta muy sencilla y nada enrevesada: Aunque ejecuten la hipoteca de la inscripción 9ª, como es del mismo rango registral que la de la inscripción 10ª, tras la subasta y el oportuno Mandamiento de Cancelación de Cargas, se cancelarán la hipoteca 9ª y los embargos A y B y continuará vigente (y en todo su esplendor) la hipoteca de la inscripción 10ª, que pasará a ser anterior y por lo tanto continuará como carga registral.   Leer más

Subastas de concursos de acreedores en Barcelona

Los jueces de lo mercantil de Barcelona han tomado nota de los desastrosos resultados de las subastas judiciales en los concursos de acreedores, que han estado quedando invariablemente desiertas, y han decidido coger el toro por los cuernos y dejar de lado el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y eliminar el precio mínimo de puja para dichas subastas de activos en fase de liquidación de empresas.

Hasta ahora, la fase de liquidación en un concurso era similar al de un juzgado de primera instancia. Es decir, el Administrador concursal establecía un precio mínimo para pujar por el activo inmobiliario. El precio mínimo era normalmente un poco más o igual a la carga hipotecaria del inmueble. Con esas condiciones, nadie acude a las subastas, ya que el capital pendiente de esas hipotecas se aleja muchísimo del precio real de mercado.    Leer más

Cambios en el Impuesto Municipal de Plusvalía

La Plusvalía Municipal es un impuesto que grava el incremento del valor experimentado por los terrenos desde que la propiedad es adquirida hasta que es vendida y el sujeto pasivo es siempre el vendedor, que es quien se ha visto beneficiado por dicha plusvalía, excepto en las sucesiones y donaciones, en cuyo caso sería el nuevo propietario quien tendría que pagarlo.

En el caso de las subastas judiciales, que es de lo que tratamos en este blog  -cuando no me da por irme por los cerros de Úbeda-, el adjudicatario  no tiene por qué pagar el impuesto, puesto que quien se ha beneficiado del incremento del valor del terreno desde que lo compró hasta se llevó a cabo la venta judical forsosa (también llamada subasta judicial) ha sido el ex-propietario, de manera que hasta ahora el sujeto pasivo ha sido siempre el demandado.    Leer más

El retracto legal de comuneros y colindantes

Para empezar quiero decir que el Derecho de Retracto es una limitación que el ordenamiento jurídico impone a la propiedad privada y al derecho de libre disposición, estableciendo una limitación a la misma en favor de determinadas personas que por determinadas circunstancias  resultan favorecidas. Por tanto, el retracto introduce un elemento de incertidumbre y es una limitación grave a la seguridad jurídica.   Leer más

La enervación de la acción hipotecaria

En casi todas las escrituras de constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles existen las llamadas cláusulas de vencimiento anticipado del crédito por las cuales, la existencia de cuotas vencidas y no pagadas son motivo suficiente para que el acreedor pueda reclamar la deuda completa con principal e intereses, siempre que así esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Hasta hace unos diez años, para que un deudor paralizase la ejecución hipotecaria el banco le podía exigir la devolución completa del préstamo, lo cual era extremadamente difícil. Los subasteros de entonces fuimos testigos de muchos ejemplos bastante sangrantes. Pero actualmente los demandados pueden enervar la acción hipotecaria (y suspender la subasta) simplemente poniendo al día la hipoteca mediante el pago de todas las cuotas atrasadas más los intereses y las costas judiciales, siempre que el bien ejecutado sea la vivienda familiar del ejecutado (sea el deudor, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor), incluso sin el consentimiento del banco acreedor.   Leer más

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Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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