Claves para organizar el patrimonio inmobiliario para mi futura Libertad Financiera

"Por un lado sabemos que el Impuesto de Sociedades castiga los beneficios con un 25% mientras que las personas físicas solo pagan el 19% en los primeros euros y luego el 23% sobre el resto."

Me gustaría matizar este párrafo. Las personas físicas solo pagan el 19% o el 23% en el caso de ganancia patrimonial tras una venta. Si los rendimientos son de alquileres se suma a la base imponible general junto a los rendimientos del trabajo, por lo que el tipo marginal puede ser mucho mayor que el 25% que se pagaría por sociedades.

Con lo que si ganas doscientos mil euros y además le añades los alquileres estás jodido. Pero si estás en los primeros tramos la cosa puede ser más interesante. Dependiendo del alquiler, claro, porque si el alquiler es de tres mil euros al mes, por mucho 60% que le quites seguro que te suma lo suficiente para obligarte a migrar de tramo de irpf. En fin, que esto de los impuestos es un lio.

Me atrevo a aportar algunas ideas:

Previa: No son temas de subastas, porque como bien sabes Tristán, de ello entiendo más o menos un borrajo, son temas societarios en general, que es a lo que me dedico y como no han despedido de ningún trabajo nunca, debo tener alguna idea acertada (supongo). Tengo 57 años y he tenido 4 patronos... bueno realmente 3, porque uno (y sus socios) simplemente se toparon conmigo, porque yo estaba ya trabajando en la empresa que ellos habían adquirido, junto a algunos centenares de empleados mas, es decir "iba con el paquete".

Crear sociedades: si no es con la idea de un volumen importante de negocio, hay que considerar el coste que supone “mantener” una sociedad, y no solo por el coste impositivo, sino por los gastos que conlleva. Una sociedad supone una serie de cuestiones formales, y esto nos hará incurrir en ciertos gastos recurrentes, como la mayor complejidad de declaraciones fiscales, del Registro Mercantil y en los casos que nos requieran, tema de estadística, el INE no hace cuestionarios a todas las empresas, lo hace por muestreo, por tanto de vez en cuando, nos tocará también cumplir con ello.

Si optamos por una sociedad civil, entiendo que después del cambio legislativo de hace un par de años creo, vamos a tener casi todas las obligaciones legales, formales e idéntica tributación que en una sociedad limitada o anónima, salvo la presentación de cuentas anuales al Registro Mercantil, pero con el agravante que la separación patrimonial que supone una SL o SA (al menos separación teórica) no la tendremos porque en una “SCP” los socios responden con todo su patrimonio. Por tanto lo de las SC’s, yo lo veo hoy como algo con poca utilidad y menos futuro.

Vamos a por sociedades de capital mínimo (3.000 €) ¿es bueno o malo? Para mi depende del “para qué”, si vamos a actuar con nuestro dinero, sin acudir a operaciones de deuda bancaria puede servir, pero si parte de nuestra actividad precisará de asunción de deuda, creo que es un plan desastroso, porque al margen de que nos van a pedir que lo avalemos todo, con lo cual la teórica separación patrimonial, va a fallar más que una escopeta de feria, es posible que ni siquiera con avales podamos asumir deuda bancaria, porque los ratios que las entidades financieras utilizan para determinar a quien prestan o a quien no, con un capital tan bajo, van a hacer saltar las alarmas por todos los costados.

Siempre los bancos han utilizado ratios de balance para conceder, no es nuevo, pero hoy contamos con la automatización, y si de los ratios mas relevantes ya no pasamos el filtro, no habrá manera de que nos concedan nada.

Entre muchos parámetros más, las entidades financieras utilizan:
Capitalización
Fondo de maniobra
Cash flow
Resultados

Y para grandes empresas el Ebitda (del cual no comentaré nada, por el momento), bueno en realidad no creo yo mucho en este dato, porque se basa en situaciones teóricas, a mi entender, bueno no hagáis caso, como en todo habrá filias y fobias.

Insisto entre otros muchos, pero estos que si podemos controlar de algún modo nosotros, es bueno que dentro de nuestras posibilidades estemos al caso de su evolución.

Vaya por delante que existe algo que algunos lo llaman (mal llamado) contabilidad creativa, para mi esto es otra forma de estafa legal, por tanto por ahí no voy a dar ni una idea ….. pero para otras cosas de detalle si:

Si un negocio genera recursos, en un mal momento puntual podremos avanzar o demorar algunas cosas, para salir bien en la foto en aquel momento (un balance no es más que una foto estática de una cosa, la empresa, que evoluciona constantemente), pero si nuestro negocio no genera, el problema suele ser que por más que “vistamos a la mona de seda” …. Nos explotará en los morros en poquísimos meses !!!! es decir “las huídas hacia adelante” no son nunca buenas, pero son realmente catastróficas, cuando tal huída carece de posibilidad de mejora !!!

Bien, empecemos por los fondos propios o el capital social de los 3.000 €

Un balance en la parte patrimonial tiene los activos (bienes y derechos a nuestro favor) y el pasivo, que son las deuda y obligaciones, además de los fondos propios, que lo componen básicamente el capital social y las reservas (resultados anteriores que no se han distribuido, o la parte de dichos resultados que no se ha repartido). Entonces en una empresa que se dedique a solo a comercializar algo, sin ninguna transformación del producto, que los fondos propios supongan el 15-20% del total activo, puede ser más que suficiente, sin embargo a la que tenemos algo de transformación, como es fabricar algo o en el caso de fincas, yo consideraría que comprar y reformar antes de vender, seria equiparable, nos tenemos que ir al 25% o mejor el 30%, con lo cual lo de los 3.000 € si en algún momento precisamos de financiación bancaria, tendremos un problema. Y no, no vale el préstamo de socios, porque a efectos de balance, deuda es deuda con independencia de quien sea el acreedor, si es el socio, sigue siendo deuda.

Otro concepto que las entidades observan es el fondo de maniobra. Entro del balance, en la parte del activo tenemos el activo corriente que son los bienes y derechos realizables en un año o menos, y en la parte del pasivo, tenemos a su equivalente en deudas y obligaciones, el pasivo corriente, que son pagos a realizar dentro de los próximos 12 meses, bien … si el importe del pasivo corriente es superior al activo corriente, tendremos un fondo de maniobra negativo, que además lo detectaremos en el día a día de nuestra empresa, porque en algunos momentos tendremos algo de justeza de liquidez. Esto del fondo de maniobra es otro dato que pesa bastante en la concesión de financiación bancaria.

Un tercer punto a considerar son los resultados, que deben ser acordes a la inversión de los socios (o del socio único cuando hablamos de sociedades unipersonales, SAU o SLU) si nuestra capitalización (los fondos propios de antes) son por ejemplo 100.000 €, no es muy presentable que años tras años presentamos resultados de 2, 3 ó 4.000 € netos, se supone que un negocio debe rendir un poco más.

Finalmente lo del cash flow. A ver …… en nuestra empresa siempre tenemos una parte “invertida” en la estructura de la empresa, oficinas, maquinaria, equipos, etc., a esto se le llama inmovilizado, y bajo una tablas porcentuales, se amortiza cada año … es decir, vamos reduciendo su valor contable, vía pasar a gasto del ejercicio una parte de su valor, repito bajo una tablas porcentuales, sin embargo nunca nos vendrá ninguna factura a pagar por amortizaciones, es un dinero que se contabiliza como gasto, pero no que pagar a nadie (*), por tanto la liquidez que anualmente generamos en la empresa, son los resultados netos, más estas amortizaciones, esto es el cash flow y es otro dato que los bancos consideran relevante.

(*) Bueno, si que es cierto que no existe el cobrador de amortizaciones, nos obstante la maquinaria, las fincas, los equipos, sufren una depreciación por su uso, por ello se amortizan, por tanto aunque no venga nadie a cobrar eso, es igual de cierto que tendremos que ir renovando nuestras instalaciones, maquinas, etc.

¿Y si vigilamos todo esto, conseguimos que tenga los parámetros que la banca considera adecuados, conseguiremos financiación? Pues depende, porque no existe una parametrización estandarizada, y en función del momento económico la banca puede ser más o menos exigente en ello, pero si estos tres conceptos los asumimos como básicos y los trabajamos adecuadamente, recordando que si nuestro negocio funciona es perfectamente posible, la financiación bancaria se nos pone en mucha mejor situación, pero no es solo esto, se trata además der que la banca pone el precio de la financiación, en muy buena parte en función de la buena calidad de un balance, con lo cual mejor balance, menor precio del servicio de la deuda. Hoy los bancos no hacen mejor precio a quien se pone más borde, ni siquiera (como antaño) mostrando el precio de la competencia, podemos conseguir que lo mejoren, generalizando, porque casos, habrá de todo, y también si tienen interés en captar a un cliente, puede que reduzcan algo, pero la mejor manera de obtener buenos precios, es el binomio exigencia y beligerancia en la negociación, y un buen balance que los permita.

En fin, ya solté mi rollo macabeo !!!

Otro tema:
Por mi experiencia personal, yo recomendaría que si vamos a llevar los alquileres como personas físicas, separemos absolutamente “las cuentas” de nuestro salario y actividad personal de tales alquileres, tengamos una cuenta bancaria separada y registremos todo desde tal cuenta o cuentas de alquileres.

¿Porqué? Muy simple, las inspecciones de personas físicas, incluso desde gestión tributaria, no las suelen realizar “expertos contables” … por tanto nuestra posición cuanto más claro y verificable, mejor !!!, yo incluso para pequeños pagos a cargo de los alquileres, utilizo una tarjeta de debito, de forma que todo apunte de pago de los alquileres (cualquier gasto) tenga un reflejo contable en una cuenta bancaria, y que los registros de ingresos y gastos de tales alquileres, tengas exactamente las misma partidas que en el banco. He pasado un par de controles de “gestión tributaria” en los últimos 10 años, y os garantizo que esto ayudó muchísimo a acreditar las cuentas.

He entendido la cuarta parte de lo expuesto. Macho, vaya cura de humildad me has dado.

A ver a ver ... te aseguro que la contabilidad es de lo mas aburrido que te puedas echar en cara, porque no es mas que método y normas o técnica. El problema es que el jodido papelito llamado balance es la base de la confianza económica de una empresa.

Un segundo problema, que al mismo tiempo es una ventaja, es que si vas a pedir prestado como forma de hacer negocios, solo tienes una posibilidad: tener tu jodido balance como tu prestador desea, de otro modo es una guerra perdida ... y esto no es nada complicado de conseguir si tu negocio genera de forma regular, no siendo gran problema si tienes un mal año dentro de muchos con generación.

Ahora bien si "trabajas" con tu propio dinero, te la suda la estructura del balance, mientras cumplas con la fiscalidad, a la AEAT tal estructura le importa poco o nada.

Al banco si le importa ... porque si tienes poco capital por ejemplo, no te prestan, ya que no quieren ser ellos los que ponen el dinero en un negocio que no es suyo. Sería algo así como "con tus ideas y mi dinero" y este no es un escenario que guste a la banca.

Si no generas cash flow, no podras devolverles las financiaciones .. igual que un particular que no tiene ingresos acordes con la hipoteca que pide, no se la conceden... esto es lo mismo.

Ya ves .. nada complejo ... si te pones a ello, en dos semanas como mucho te enteras de lo poco que puede no hubieras captado a la primera .. no es preciso ser licenciado en ADE, ni de lejos.

Y en cuanto al fondo de maniobra, no es mas que una forma de medir las tensiones de liquidez, si las hay, es mas que posible que tengas demoras en los pagos, pocas o muchas... es igual, un negocio con tensión de tesorería aunque sea puntual, no es buen lugar para prestar.

Si es así, lo de la cuarta parte ... que lo dudo mucho ... je je ... el asunto es que me he explicado rematadamente mal..... y esto si es posible.. lo de la cuarta parte, insisto, lo dudo ..

:-)

Enhorabuena por el post. No hace mucho salió algún hilo parecido por ahí pero no fue tratado con tanta profundidad (en cuanto al tema fiscal).
Es un asunto complejo en el que hay que hacer encaje de bolillos para rematarlo. En general estoy de acuerdo con el comentario de que la decisión (empresa o no) ha de depender fundamentalmente del tamaño de la inversión y de la actividad.
Otro aspecto normativo a tener en cuenta es el relativo a las dichosas Comunidades Autónomas y a figuras impositivas como Patrimonio.

Un saludo

Hay otro tema a considerar en sociedades, da igual SA. SL, o unipersonales SAU y SLU.

En teoría, el disponer de una sociedad lo que permite es la absoluta separación de patrimonios, es decir no se confunde el patrimonio “y cuentas” personales con las de la empresa, incluso se puede tener una sociedad con socio único, son las indicadas SLU Sociedad Limitada Unipersonal o SAU Sociedad Anónima Unipersonal, sin embargo como no tengamos una buena estructura de balance, con adecuados fondos propios (capital más reservas) un fondo de maniobra positivo y unos resultados proporcionales y sostenibles, esto se va a convertir en simple teoría, porque iremos al banco, y tendremos que avalar personalmente las operaciones, luego algunos proveedores no nos van a vender si no es al contado, porque sus aseguradoras de riesgo de crédito (Crédito y Caución, Cesce, Coface ….) , no les cubrirán, con lo cual si no es al contado o incluso por anticipado al pedido, nos van a decir que nones.

Aquí vuelve a cobrar su relevancia esto de capitales ínfimos (3.000 €), insisto que esto solo vale para empresas que no deban acudir nunca a crédito o préstamo bancario, ni por extensión precisar de avales bancarios para acudir por ejemplo a licitaciones del estado, o incluso para conseguir una simple tarjeta Solred, precisaremos de un aval bancario, y claro con 3.000 € de capital, el banco nos pedirá que les “contragaranticemos” de forma personal. Pero es que ni una simple Visa con un límite de 1.500 € nos concederán.

Evidentemente las deudas con las administraciones públicas, a estos les cuesta muy poco considerar que el o los administrador/es es/son culpable/s y derivan las responsabilidades de la empresa a estos. Ahora bien la “presunción de culpabilidad” que se suele tener ante una inspección tributaria o de la seguridad social , tiene una solución, larga, pero la tiene, son los tribunales, ahí la gente suele entrar como inocente … jejeje ….. por tanto la limitación de responsabilidades tiene estas “curiosidades”, con las que a menudo no se cuenta.

Asimismo y tal como ha indicado también el forero Drno1, una sociedad para un bajo volumen de negocio, tendrá esta ventaja de “separación patrimonial”, sin embargo hay que considerar que entre declaraciones trimestrales de impuestos, el anual de sociedades, el registro mercantil y alguna otra como estadística que puede “tocarnos”, difícilmente bajaremos de 1.500 – 2.000 € anuales de gasto, y si además no tenemos idea de llevar una contabilidad a través del Plan General Contable, que es obligatorio para sociedades, como poco unos 200 € al mes de trabajos contables, a lo mejor 150 … pero esto son otros 1.800 € más IVA.

A ver, mezclar seguridad por separación de patrimonios con los costes de una sociedad, la verdad, no es fácil de decidir … pero habrá que considerar pros y contras de algún modo.

Adicionalmente, recordemos que a la banca, volviendo a lo de antes, le agrada la tranquilidad, no tiene porque tener ningún problema en prestar al negocio de las subastas, aunque algunos lo puedan considerar un negocio especulativo, ello no es más que una definición, mejor dicho yo diría que una opinión, solo eso …. Vamos a ver: a efectos de financiación, un banco tendrá reparos en conceder préstamos a una persona que se dedique a las subastas (o a su sociedad), si su actividad es esporádica, no se va a considerar recurrente, y por tanto por buen balance que tuviere, es más que probable que se exijan avales personales. Por el contrario si uno se dedica a esta actividad de forma recurrente, valga la redundancia, se considerará como cualquier otra actividad económica con su propia estabilidad en ingresos y resultados.

Bueno, al menos todo esto, es lo que he detectado en los muchos años, que llevo de “peleas” con la banca, para financiaciones de toda índole, con precios, e incluso tener que ponerse muy duro en planteamientos en 2009-2010, que a todos nos afectó la crisis, o a casi todos, intentar por todos los medios no tragar con la pretensiones de las entidades financieras e incluso llegar a “invitar” a alguna entidad a acudir a los juzgados en reclamación de sus pretensiones, no hablo de concurso de acreedores , de esto por fortuna, no tengo ni idea, pero si de plantarse y decir esta es nuestra máxima oferta, no aceptaremos por encima de eso y entenderemos que acudáis a los juzgados en defensa de vuestras pretensiones, pero ahí si ocurre, hay que estar muy seguro de lo que uno hace, ya que por una parte en crisis nos veremos obligados a refinanciar operaciones, y la palabra esa “refinanciación” es casi tabú para los bancos, y como poco nos van a aplicar los precios para ello, o sea malos, muy malos para nosotros, y ya no se trata de caro o barato, se trata de si podemos pagarlos o no, es decir debemos “salvar nuestros muebles, no los suyos” …… nos podernos poner duros, pero al mismo tiempo habrá planteamientos que nunca aceptarán, la verdad no es fácil .. es necesario reflexionar mucho y ponerse siempre en la piel del contrario.

Desde hace muchos años endeudarse es barato, muy barato, lo que no ha cambiado es la exigencia en su pago, barata o no, los vencimientos hay que cumplirlos escrupulosamente, y si hay problemas, se habla antes, no luego cuando vas vendido !!!!!

Y finalmente, una recomendación que vale para muchas cosas, operaciones hay muchísisimas en la vida económica, de seriedad y palabra, solo tenemos una, perdamos operaciones, no pasa nada, pero nunca, nunca, nuestra seriedad y palabra !!!!

Buenas,
habéis pensado/oído lo de constituir tu empresa en Estonia?? las ventajas fiscales son brutales, asi de primeras si el dinero se queda en la empresa pagas 0% de sociedades...

Y se podría tributar una actividad que se realiza en España en Estonia ??? Porque una cosa es una exportación de un producto procedente de Estonia a España que si tritutaría en dicho estado báltico, y otra muy distinta realizar un servicio en España.

Es como ING Bank ...es un banco Neerlandés .. con una sucursal en España ...¿los resultados de su sucursal Española, tributan en Holanda? La verdad es que lo desconozco, pero apostaría que tributan aquí....

Si que se podría con la e-residency una cosa es que la empresa tributaria en estonia y tú cómo persona física en España , pero allí el impuesto de sociedades es más bajo, 20% con lo que ya obtendrías una ganancia extra del 5

Yo creo que no es tan sencillo, si la empresa se gestiona desde España da igual donde este radicada que te aplican las "CFC rules" y te obligan a tributar aquí.

No vale sólo con tener la empresa en el extranjero, tienes que poder demostrar que también se gestiona desde allí.

Cualquier empresa cuya actividad se lleve a cabo en España tiene que tributar aquí. No hay más.
El resto son trampas al otro lado de la Ley. El pagador de impuestos puede caminar al filo de la Ley, pero si se coloca al otro lado deja de poder dormir por las noches.

Esperamos con ansia el articulo. Valdrá su peso en oro.

Un saludo

Tristán ... te mando (por privado) mi cuenta bancaria para la transferencia !!! Hay unos cuantos lectores que están recomendado una respuesta mía por encima de tu artículo !!!! ... ya ves
. ...creo que algunos lectores tuyos tienen "que hacerselo mirar" .... je je ... je ....

¿Trabajas con Google Adwords? No sé ahora .....pero contratas en España, buena parte (o la mayoría) de los que clican los banners lo hacen desde España? te facturan desde Dublín, supongo porque el Impuesto de Sociedades en Irlanda es bastante más bajo que aquí. EL asesoramiento y la configuración de la palabras de búsqueda o su optimización, te llaman desde Marruecos, en un castellano casi de Burgos ...pero desde Rabat o Casablanca ... que los salarios son más bajos.

Y aunque hay diversas leyes a nivel de los estados occidentes en cuanto a precios de transferencia entre empresas vinculadas y ya ni te digo del mismo grupo, y no consiguen meter mano a eso ....

Como Google, tenemos a Booking y un montón de multinacionales de servicios !!!

Otra cosa menor pero de tintes parecidos: empresas que trasladan sus servicios contables y financieros a Breslau, Varsovia (Polonia) o Bratislava (Eslovaquía) porque los salarios son menores pero es U.E. ...ves en este caso ni siquiera podrán intentar "meter mano fiscal", porque el servicio efectivo se presta el Polonia o Eslovaquia.

Pues no sé como se montan Google Adwords o Booking .. por poner dos ejemplos !!!! Es lo que he comentado dis respuestas mas arriba ...

Pero me pongo yo (o tu) a "optimizar fiscalmente" con facturas desde Dublín .. y veras lo pronto que nos desmontan el invento los de la Agencia Tributaria !!!!

No...no es que sean leyes distintas para las grandes compañías a las del resto de los mortales ... simplemente es que estos montajes fiscales son carísimos y solo "andan" si el volúmen compensa los elevados gastos que supone ... y estas grandes compañias les sale a cuenta ... muy a cuenta ... incluso contando con los equipos jurídicos de defensa, pleitos, recursos, lagunas en diferentes legalidades entre estados, etc.

Sí, Petersen, eso es así. Pero yo me refiero a que, por ejemplo, si yo vendo cursos online en España y en toda Sudamérica, entonces tengo justificación para hacerlo desde Miami o Bogotá. Pero si solo los vendo en España, si toda i actividad se lleva a cabo en España, entonces solo puedo tener mi sede en España. Eso es lo que ocurre si te vas a dedicar a comprar y vender propiedades inmobiliarias en España, que no tienes justificación para tributar en el Báltico ni en Dublín.

Tristán, yo creo que si podrías tributar desde Dublin a pesar de comprar y vender propiedades en España, pero hay que tener infraestructura en Dublin: oficina, empleados, etc, por lo que el coste no compensaría el ahorro fiscal.