¿Que hacer ante una subasta judicial derivada de una ejecucion hipotecaria o un embargo?

Si como consecuencia de un embargo o embargos, a usted acaban de comunicarle el inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria, que terminará en subasta judicial por los embargos trabados, esperamos que el presente artículo le ayude a afrontar esta situación y a minimizar sus consecuencias negativas. Queremos que sepa que la ley, los jueces y los tribunales, ponen a su disposición medios para que usted puede afrontar las subastas judicial derivada de la traba de embargos. ¿Qué puede hacer usted si se haya en esta situación?

 

PAGO DE LA DEUDA

En ocasiones el banco ha comenzado la ejecución hipotecaria al producirse la demora con unos pocos recibos e incluso ha dificultado la actualización de los mismos en la cuenta de préstamo, para poder exigir al ejecutado, la cantidad debida incrementada con las costas. Si este ha sido su caso, usted todavía puede evitar la subasta por los embargos trabados. Conviene pagar cuanto antes la deuda, porque el juzgado ha de requerirle de pago, como requisito previo al despacho de ejecución. Si usted paga antes del acto de requerimiento, no ha lugar a la reclamación judicial propiamente dicha. En caso de pagar la deuda en el acto de requerimiento, antes del despacho de la ejecución, se pondrá la suma de dinero correspondiente a disposición del ejecutante, se entregará al ejecutado justificante del pago realizado y, en su caso, se dará por terminada la ejecución.

La ley de enjuiciamiento civil Ley 1/2000, dispone que aunque se pague en el acto del requerimiento, serán por cuenta del deudor todas las costas causadas. No obstante puede justificar que, por causa que no le sea imputable, no pudo efectuar el pago antes de que el acreedor promoviera la ejecución, con el fin de moderar el coste de las costas.

POSIBILIDAD DE ACUERDO SOBRE LA EJECUCIÓN

Si llega a algún tipo de acuerdo con el ejecutante en el modo de pago de la deuda con la promesa de no continuar con la ejecución o realiza cualquier tipo de pago a cuenta de la deuda en una cuenta especial del banco (cuenta de contencioso, o cuenta de préstamo), cerciórese de que ha sido puesto en conocimiento del Juzgado por el ejecutante. Mientras éste no diga lo contrario la ejecución no se paralizará ni se levantarán los embargos, pudiéndose generarse gastos de los que podría responder. Debe saber, además, que las cantidades que se entreguen a través de la cuenta del Juzgado se aplicarán en primer lugar al principal reclamado, reduciéndose así el importe de los intereses de demora. Sólo se aplicarán a intereses y costas cuando, una vez cubierto el principal, estos queden determinados mediante la oportuna liquidación o tasación.

No entregue cantidad alguna directamente a su acreedor sin el correspondiente recibo indicando el concepto al que se va a aplicar, con expresión de que se destina al pago de la deuda reclamada judicialmente. En segundo lugar, usted puede pedir al tribunal que convoque una comparecencia con la finalidad de convenir el modo de realización más eficaz de los bienes frente a los que se dirige la ejecución, pagando así a los acreedores que han trabado los embargos. Si el ejecutante se mostrara conforme con la comparecencia y el tribunal no encontrara motivos razonables para denegarla, la acordará sin suspensión de la ejecución, convocando a las partes y a quienes conste en el proceso que pudieren estar interesados.

En la comparecencia, podrá proponer cualquier forma de realización de los bienes sujetos a la ejecución y presentar a persona que, consignando o afianzando, se ofrezca a adquirir dichos bienes por un precio previsiblemente superior al que pudiera lograrse mediante la subasta judicial de embargo. También cabrá proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante. Si se llegara a un acuerdo entre el ejecutante y usted, que no pueda causar perjuicio para tercero cuyos derechos proteja esta Ley, lo aprobará el tribunal mediante auto y suspenderá la ejecución respecto del bien o bienes objeto del acuerdo. También aprobará el acuerdo, con el mismo efecto suspensivo, si incluyere la conformidad de los sujetos, distintos de ejecutante y ejecutado, a quienes afectare.

Cuando se acredite el cumplimiento del acuerdo, se archivará la ejecución hipotecaria respecto del bien o bienes a que se refiriese evitando la subasta judicial por los embargos. Si el acuerdo no se cumpliere dentro del plazo pactado o, por cualquier causa, no se lograse la satisfacción del ejecutante en los términos convenidos, podrá éste pedir que se alce la suspensión de la ejecución hipotecaria y se proceda a la subasta judicial por los embargos trabados, en la forma prevista en esta ley.

Si el ejecutante se negara sin motivo a dicha comparecencia usted podrá denunciar el posible abuso de derecho, (aunque legalmente no está obligado a la comparecencia) toda vez que los intervinientes en todo tipo de procesos deberán ajustarse en sus actuaciones a las reglas de la buena fe y los tribunales tienen la obligación de rechazar las peticiones e incidentes que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal. Es de destacar que el principio inspirador de la Ley de enjuiciamiento civil es el de conciliar el interés del acreedor, cobrar la integridad de los embargos incluso con la venta en subasta judicial de la vivienda y el del deudor que busca realizar sus bienes con el mayor beneficio económico posible.

Si el juez observara buena fe del deudor, un intento de pago de los embargos por todos los medios posibles, podría moderar las consecuencias derivadas de la subasta judicial, en perjuicio del deudor. Si esta propuesta no convence al acreedor, puede usted proponer que una empresa especializada trate de realizar los bienes a un precio previsiblemente superior al obtenido en la subasta judicial. Si este fuera el caso, conviene realizar la propuesta en el juzgado en los primeros momentos de la ejecución hipotecaria, para que no se deduzca un intento de demorar el pago de los embargos por parte del deudor. Si el acreedor estuviera de acuerdo con esta forma de realización, el juzgado aprobará el encargo a una entidad especializada que durante seis meses tratará de vender el inmueble en el mejor precio posible, partiendo de la situación del mercado.

VENCIMIENTO ANTICIPADO Y POSIBILIDAD DE REHABILITAR EL PRESTAMO (ART. 693 lec)

La Ley establece que sólo podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de alguno de los plazos diferentes y este convenio constase inscrito en el Registro de la Propiedad. Esto quiere decir que el acreedor puede reclamarle no sólo los plazos que usted ha dejado de pagar sino todo lo que queda pendiente de pago hasta el final del préstamo, que, seguramente será una cantidad muy superior cuyo pago inmediato no puede atender.

Compruebe en primer lugar si ese pacto, que se llama de “vencimiento anticipado” de la deuda por falta de pago de las cuotas está inscrito en el Registro de la Propiedad a los efectos de poder oponerse a la reclamación por falta de vencimiento de la deuda que se le reclama.

Aun en el caso de que se reclame la totalidad de lo adeudado porque tal pacto esté inscrito en el Registro, debe saber que si el bien hipotecado es su vivienda familiar puede, aunque no quiera la entidad que le demanda, liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. Este derecho, los secretarios judiciales se cuidan de incluirlo en el despacho de ejecución hipotecaria. Usted debe pedir a su banco el desglose de las cantidades debidas por los recibos debidos, el importe principal, los intereses de los recibos (no de la deuda total) y si procede,las costas del letrado serán las que corresponden a la suma de los recibos vencidos a fecha de la demanda de ejecución hipotecaria junto con los que hayan vencido hasta su pago.

Si llega usted a un acuerdo extrajudicial para el pago de los embargos, junto con el pago de la deuda, deberán entregarle un escrito de desistimiento del procedimiento judicial. En caso de no facilitarle el acuerdo extrajudicial, deberá consignar en el juzgado las cantidades que por principal se adeuda (la suma de los recibos pendientes a fecha de la demanda, incrementados con los recibos vencidos hasta la fecha de pago), los intereses generados por cuota y solicitar al juzgado la tasación de costas.
Si efectuase el pago de todas esas cantidades, se liquidarán las costas, en el caso de que estuviera obligado a pagarlas por carecer de asistencia jurídica gratuita, y el tribunal dictará providencia declarando terminado el procedimiento, y usted podrá seguir pagando los sucesivos recibos en la forma prevista por la escritura de hipoteca hasta el final del préstamo.

OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

En estos procedimientos sólo se admitirá su oposición cuando se funde en las siguientes causas:

1. ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

2. ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado.

En este caso, deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante. Para el caso de haber pagado antes de la presentación de la demanda, deben presentar justificante de pago en el juzgado para que conste tal circunstancia y deniegue la ejecución hipotecaria.

RECLAMACIÓN POSTERIOR A LA VENTA DE LA FINCA HIPOTECADA

También es preciso que conozca que a pesar de venderse su vivienda o local puede no estar pagada por completo la deuda. De modo que si el producto de la venta fuera insuficiente para cubrir el importe de los embargos, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falta y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. Esto supone que si usted tiene otros bienes o percibe algún tipo de emolumento también podrán ser embargados una vez vendido el inmueble hasta cubrir el total de la deuda.

Esta probabilidad casi cierta en virtud del artículo 671 de la LEC (subasta sin postor), obliga al deudor a que haga todo lo posible por conseguir un acuerdo con el acreedor, explorando todas las vías posibles que ayuden a conciliar los intereses de ambos. Si el resultado adverso se ha producido y le han trabado un embargo o embargos por las cantidades debidas y no cobradas en la ejecución hipotecaria previa, todavía hay algunos recursos legales que pueden evitar un abuso por parte de la Entidad financiera. No obstante, hay que estudiar el caso concreto.

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