Tratamos de explicar cual es la doctrina de la Dirección General de los Registros y Notariado con respecto a la extinción de un derecho de opción de compra, su caducidad y cancelación. Toda opción de compra ha de constituirse por tiempo determinado. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2.008 la vigencia de la opción de compra únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza, pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la venta.

 

A efectos de la inscripción, la opción de compra no puede exceder de 4 años. Pues bien, constituida una opción de compra sobre una finca, en orden a la cancelación del asiento registral debe tenerse en cuenta:

No se produce la cancelación automática por el transcurso del tiempo; inscrita la opción de compra y pasados los 4 años caduca el derecho a ejercitar la opción, pero no caduca el asiento y éste no se cancela automáticamente; el Registro continuará advirtiendo a terceros de que puede haber pasado que se haya hecho uso del derecho extra registralmente y en tiempo oportuno. (Resolución de la DGRN de 30.07.2.000); esto es importante, puesto que los derechos inscritos pasados cuatro años (ejemplo: el propietario otorga una venta o una hipoteca) se cancelarán sin más requisitos (no se precisa una decisión judicial ni consentimiento de los titulares de los derechos inscritos después de conceder la opción de compra) sí llega en cualquiera momento al Registro el legal ejercicio, dentro de plazo, de la opción de compra.....

Insiste en este criterio la resolución de la DGRN de 12 de marzo de 2.009 , al decir: «el hecho de que el derecho de opción de compra tenga un plazo para su ejercicio (caducidad del derecho) no permite cancelar el asiento, pues de los limitados medios de que goza el Registrador para calificar no existe posibilidad de acreditar un hecho negativo como es la falta de ejercicio de un derecho durante su plazo de vigencia)».

Y la resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2.010 lo reitera: «Esta cuestión ha sido reiteradamente resuelta por este Centro Directivo en el sentido de que si bien el transcurso del plazo fijado para el ejercicio de la opción de compra supone la extinción del derecho, esto no implica que pueda ser cancelado el asiento si no es con la conformidad del interesado, en este caso el optante, o la pertinente resolución judicial que así lo ordene (cfr artículo 40 de la Ley Hipotecaria), pues dentro de los medios con que cuenta el Registrador a la hora de calificar, no se encuentra el de apreciar un hecho negativo, como es la falta de ejercicio extrarregistral de un derecho durante su plazo de vigencia».

Pacto de cancelación: Naturalmente, se puede pactar que, transcurrido el plazo de cuatro años y un tiempo prudencial, ya desde ahora se autoriza al propietario de la finca por poder pedir la cancelación por sí sólo si en el Registro no consta reclamación alguna derivada del ejercicio de la opción. Pero debe haber claridad en la caducidad y su mecanismo, según Resoluciones de la D.G.

CADUCIDAD: Una cosa es que transcurridos los cuatros años o el plazo inferior pactado no se pueda cancelar el derecho de opción a simple instancia del dueño de la finca, por lo antes indicado (puede haberse ejercitado en plazo y “llegado al Registro” más tarde), y otra cosa la posibilidad de la caducidad; en efecto el Art. 177 del RH (redacción dada por el RD 1867/1998 de 4 de septiembre y en este punto no anulado por la Sentencia del T.S. de 31 de enero de 2.001) indica: “Los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido entre las partes, se cancelarán por caducidad transcurridos cinco años desde su vencimiento, salvo el caso de prórroga legal y siempre que no conste asiento alguno que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento». Por tanto, transcurridos cinco años del plazo máximo de duración de la opción, podrá su titular registral pedir la cancelación; observemos que según cierta doctrina se precisa petitum expreso, pues de otra forma no se cancelará de oficio. En todo caso, la propia Exposición de Motivos cita como derechos cancelables por caducidad la opción, retracto convencional, etc.

Prórrogas: La Resolución de la DGRN de 30-09-1.987 admite las prórrogas, aunque superen con el/s plazo/s anterior/s los cuatro años, pero la prórroga no perjudicará a terceros, y por lo tanto tendrá efectos “ex nunc”.

Accede a Rankia
¡Sé el primero en comentar!

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar