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Blog Mejores Hipotecas

Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Mejores hipotecas a tipo fijo 2019 - Actualización Marzo

Las hipotecas a tipo fijo están protagonizando una gran revolución en el mercado inmobiliario. En este ranking con las mejores hipotecas a tipo fijo de 2019 comparamos los tipos de interés, plazos y condiciones que ofrece cada banco. Además, podrás saber si eres apto para comprar una vivienda con la nueva herramienta de Rankia: ¿Me concederán la hipoteca?

Mejores hipotecas fijas 2019

Mejores hipotecas a tipo variable (Marzo 2019)

Desde Rankia traemos nuestra comparativa mensual con las mejores hipotecas a tipo variable del 2019. Analizamos las características, vinculaciones y comisiones de las hipotecas variables de más de 20 bancos diferentes. Dividimos este artículo en 5 categorías: hipotecas más baratas, hipotecas sin comisiones, hipotecas sin vinculaciones, hipotecas online e hipotecas para segunda vivienda. Además, podréis comprobar si el banco os concedería una hipoteca utilizando la herramienta: ¿Me concederán la hipoteca?.

Mejores hipotecas variables

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La elección de la hipoteca: Proceso de tramitación

En el fondo, esta elección supone una apuesta por la evolución del precio del dinero en el mercado y, claro está, eso depende de factores tan ajenos a nosotros como factores políticos, económicos, monetarios...etc.

Los préstamos hipotecarios pueden ser a tipo de interés fijo: en aquellos casos en los que se mantiene el tipo de interés y por tanto la cuota es invariable desde la primera hasta la última. Las ventajas estriban en que sabemos lo que pagamos siempre y que las oscilaciones de los mercados no nos afectan. Los inconvenientes derivan de que no podremos beneficiarnos de las bajadas de los tipos de interés y que las comisiones de amortización parcial y de cancelación son más elevadas.

Los préstamos a tipo de interés variable: son aquellos que varían en el tiempo, es decir, la cuota no es la misma siempre. Normalmente la variación del tipo de interés es cada año o cada seis meses.   Leer más

La hipoteca: cuestiones básicas

¿Qué es una hipoteca?

Cuando hablamos de compra de vivienda, la financiación surge de forma inmediata. Hoy día no se entiende una sin la otra ya que el precio de la vivienda hace imprescindible soluciones para llevar a cabo este proyecto.

Hablar de financiación de la vivienda es hablar de hipoteca. La hipoteca es la solución general y mejor ante la exigencia del vendedor de cobrar todo el dinero en el momento de la venta y la del comprador de financiar la compra por no disponer de todo el dinero en efectivo en ese mismo instante. También intervienen aspectos fiscales ya que la hipoteca como forma de financiar la compra de la vivienda habitual conlleva un tratamiento fiscal favorable, aunque es cierto, que esto se da en mucha menor medida que la pura necesidad de financiar la compra.

Aunque en lenguaje coloquial todos hablamos de hipoteca, deberíamos hablar de préstamo hipotecario ya que intervienen dos elementos:   Leer más

El contrato de compraventa de vivienda

Anticipo de dinero: la señal

Hemos tomado la decisión de comprar la vivienda, hemos realizado las comprobaciones previas y todo está en orden. El siguiente paso es “reservarla”.

Reservar una vivienda se hace mediante un contrato denominado de arras.

La paga y señal

Se trata de una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio final de la vivienda por la que ambas partes, comprador y vendedor, confirman su intención uno de comprar y el otro de vender.

Si leemos en nuestra reserva que se trata de una “paga y señal” el dinero que estamos entregando forma parte del precio final. Desde ese momento tanto el vendedor como el comprador pueden exigir el cumplimiento del contrato en caso de renuncia de la otra parte, sea cual sea la causa. Si el vendedor no quiere vender el comprador podrá exigir la venta en el precio que se ha determinado y, al revés, si el comprador se arrepiente el vendedor podrá exigir la compra en el precio acordado. En realidad la reserva bajo la forma de paga y señal es un verdadero contrato de compraventa desde el mismo instante en que se firma por las dos partes. Legalmente esta figura jurídica se denomina arras confirmatorias.   Leer más

Comprobaciones antes de comprar una vivienda: Comprar casa es fácil (III)

Los trámites previos deben considerarse desde el punto de vista de la cautela personal. Dependen de cómo se esté planteando la compra. Si interviene un Agente Inmobiliario será él quien nos pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debemos aportar. Si estamos realizando la operación por nuestra cuenta debemos conocer las comprobaciones indispensables previas para el buen fin de la operación.

El ayuntamiento

Una de las informaciones previas que, además, no suele ser habitual, es comprobar la situación de la vivienda a nivel urbanístico. Se trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o en fase de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno, o alterar las circunstancias que influyen en nuestra decisión de comprar.   Leer más

Novación y subrogación de una hipoteca

Las hipotecas lastran a un buen número de consumidores que se endeudan para acometer la que será principal inversión de sus vidas: la compra de una vivienda. Y es que mes a mes, están sujetos a la esclavitud que supone satisfacer los requerimientos del préstamo. Sin embargo, al tiempo que los tipos de interés han variado hasta mínimos insospechados, las condiciones de la deuda también pueden modificarse para beneficio de sus usuarios. En muchas ocasiones se puede renegociar el préstamo hipotecario y ahorrarse así importantes cantidades de dinero.

Cómo renegociar las condiciones hipotecarias

En los últimos años, el mercado hipotecario ha sufrido una actividad inusitada debido a las constantes rebajas de los tipos de interés –han alcanzado mínimos históricos-, y por las condiciones ofertadas por bancos y cajas para canalizar el dinero destinado a la adquisición de una vivienda. Por eso, es más que probable que las condiciones de un préstamo solicitado hace unos años sean en la actualidad manifiestamente mejorables. En este sentido, los usuarios y consumidores cuentan en su mano con varias opciones legales para renegociar las características del préstamo que contrataron en su momento. De esa forma, pueden acomodar su deuda a las nuevas condiciones financieras para beneficiarse de ellas. Los dos caminos que permite la legislación para abaratar los préstamos son la novación y la subrogación. Estas fórmulas consisten en revisar las condiciones del préstamo con la entidad que lo ha concedido o trasladar la hipoteca a otro banco que oferte mejores posibilidades, respectivamente.   Leer más

Seleccionar la vivienda: Comprar casa es fácil (II)

Comprar en promoción o de segunda mano
A efectos prácticos no hay ninguna diferencia entre ambas opciones. Estamos hablando de preferencias y de posibilidades económicas.

- La vivienda nueva suele tener mejores prestaciones.
- La vivienda de segunda mano tiene a favor el precio y, normalmente, mejor situación.
- Las viviendas de segunda mano, son más antiguas y suelen estar en el centro de la ciudad.
- La vivienda nueva o en promoción, normalmente estará en barrios nuevos o zonas de expansión urbanística, como es el caso de los llamados PAU (Planes de Actuación Urbanística), que son zonas donde los ayuntamientos planean desarrollar miles de viviendas donde hoy sólo hay unas tierras.

En la práctica no hay ninguna diferencia... al final, compraremos una finca registral... iremos al notario y la casa será nuestra. Es verdad que algunas diferencias nos encontramos en el camino y que iremos viendo a lo largo de estas líneas.   Leer más

Buscar la vivienda: Comprar casa es fácil (I)

Es evidente que la decisión de comprar una vivienda es algo muy personal y depende de multitud de factores. Creemos que es bueno tener unos momentos de reflexión previos. Muchas veces uno se pone a buscar sin saber muy bien ni el qué, ni el dónde, ni el cuánto. Una reflexión inicial para tener las cosas claras le vendrá bien para no perder el tiempo.

Haga cuentas
Es importante “hacer números” y sepa cual sería un presupuesto orientativo y real del precio de la vivienda que busca. Para ello le proponemos un simple ejercicio de números:

Dicen los expertos que la cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda (al préstamo hipotecario) no debería superar el 35 ó 40% de los ingresos netos mensuales para no vivir “agobiado”.

Para ello:
1. Divida sus ingresos netos anuales entre 12.   Leer más

Lo que hay que saber sobre los préstamos hipotecarios

En la actualidad, la inmensa mayoría de las personas que desean acceder a una vivienda en propiedad se encuentran con que tienen que solicitar un préstamo con garantía hipotecaria para poder pagarla, la famosa hipoteca.

En este artículo, intentaremos exponer brevemente cuales son las preguntas más comunes que se plantean con este producto financiero: redondeos, cláusulas engañosas, etc. Empezaremos definiendo qué es una hipoteca. 

Constituye una forma de garantizar el pago de una deuda por la compra de un inmueble (un solar, un almacén, una casa), de tal modo que si no pagamos, el acreedor (que es a quien le debemos el dinero y que normalmente es un Banco o una Caja) podrá subastar la casa y con el dinero que se obtenga subasta cobrar la deuda. Los bancos y cajas exigen la hipoteca porque es la mayor garantía que tienen de que podrán cobrar la deuda.

Hasta finales de los 70 los tipos de interés estaban limitados por Ley. Las entidades no podían cobrar por encima de unos limites ni dar más intereses por los ahorros que los que se establecían periódicamente. En aquella época, solo las cajas de ahorros podían conceder prestamos hipotecarios. Los bancos también financiaban la compra de viviendas, pero lo hacían mediante letras. Por ello, todavía es habitual llamar letra al recibo de la cuota mensual del préstamo. Finalmente, en 1981 se permitieron los intereses variables en los prestamos.

Es muy importante que a la hora de pedir una hipoteca seamos realistas respecto a la cantidad que podemos llegar a pagar cada mes. Hay que ser previsores y hacer nuestros cálculos en función de diferentes posibilidades (por ejemplo, si podríamos pagar en caso que el tipo de interés subiera hasta un 6% o un 7%). También hay que tener en cuenta cual es nuestro sueldo base en aquellos casos en que una parte de nuestros ingresos mensuales dependa de dietas, complementos o comisiones que en caso de enfermedad no percibiríamos.

La hipoteca no es más que otra garantía añadida a la que el cliente ha dado. Por ello, en el supuesto de que por cualquier motivo no se pudieran pagar las cuotas y el valor que se consiguiera obtener en la subasta judicial no fuera suficiente, la entidad podría continuar reclamando el resto. De hecho, hay personas que perdieron sus casas en la crisis de los 90 a las que ahora el banco les reclama que paguen la diferencia entre la cantidad que se obtuvo con la venta de la casa y la que quedaba por pagar. Si hay un avalista (una persona que también se compromete junto al deudor al pago del préstamo), a éste también le podrá ser reclamada la deuda.

Préstamos hipotecarios a interés variable

Los prestamos hipotecarios suelen hacerse a un plazo cada vez mayor. A principios de 1990, la duración media de un préstamo estaba en los 10 años. En la actualidad, se solicitan a 25 años, aunque también es habitual concertar préstamos a 30 e incluso 35 años. Por ello, el tipo de interés variable es un método que permite adecuar el préstamo a la evolución de la situación económica sin que resulte especialmente costoso para una de las partes. De este modo cada vez que toque efectuar la revisión ( normalmente una vez cada año) el tipo de interés se modificará al alza o a la baja de acuerdo con la referencia que se haya adoptado.

Tipo de interés fijo o variable

En la actualidad, existen unas ofertas muy atractivas de tipo de interés fijo, pero el problema que plantean es que los plazos de amortización ( el tiempo en que se debe devolver el dinero) son mucho más cortos que los de tipo de interés variable. Esto hace que la cuota a pagar cada mes resulte demasiado elevada para nuestros ingresos, lo que motiva que se tenga que descartar desde un principio la opción de solicitar un tipo de interés fijo y debamos decantarnos por un préstamo a tipo de interés variable.

Revisiones del tipo de interés

En la escritura del préstamo se indican cuales son las condiciones en las que se efectúan las variaciones del tipo de interés. Vamos a pasar a analizar los elementos que integran los tipos de interés variable.

El interés inicial es aquel que se aplica durante el primer periodo. En ocasiones, durante el primer año (o un periodo más corto de tres o seis meses) la entidad suele ofrecer un tipo de interés inferior como método de atraer a nuevos cliente, y este es un aspecto a tener en cuenta. 

El período de interés es el tiempo durante el cual permanece invariable el tipo de interés (normalmente un año).

El tipo de referencia es aquel que sirve de base durante cada periodo de interés para hallar el tipo aplicable  En la actualidad, existen seis tipos de referencia oficiales. Se les denomina oficiales porque están definidos por ley y  calculados y/o publicados por el Banco de España. A continuación, indicamos los que existen empezando por el más barato hasta el más caro ( Euribor, Deuda pública, IRPH Bancos, IRPH conjunto de entidades, IRPH Cajas y CECA).

Muchas entidades informaban de manera engañosa a los clientes, al indicarles que el Euribor (antes el Mibor) es un tipo de interés más inestable que los otros que existen. (normalmente el IRPH). Muy al contrario, el Euribor, y anteriormente el Mibor, no es más inestable que los otros tipos de referencia, sino que siempre ha sido el más barato de los seis oficiales. Mucha gente que confió en los consejos de los directores de las sucursales, está pagando un interés más alto, que si hubiera escogido el Euribor.

Recuadro: Tipo de referencia

El cuadro presenta dos tipos de promedios: el primero incluye el Euribor entre 1999 y el 2002  y el segundo, que no lo incluye, abarca de 1990 a 2002. Ello se debe a que el Euribor no se publicó hasta hace pocos años. Se puede observar que el Mibor y, en la actualidad, el Euribor han estado siempre por debajo de los tipos que las entidades financieras dicen que son más estables.

Denominación común

Denominación legal

Promedio 1999/2002

Promedio 1990/2002

EURIBOR Referencia interbancaria a un año EURIBOR

3,885

n.d

MIBOR* Tipo interbancario a un año

3,873

7,941

Deuda Pública Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años

4,369

8,246

IRPH Bancos Tipo medio de los préstamos hipotecarios, a más de tres años, de bancos

5,145

9,712

IRPH conjunto de entidades Tipo medio de los préstamos hipotecarios, a más de tres años, del conjunto de entidades

5,261

9,235

IRPH Cajas Tipo medio de los préstamos hipotecarios, a más de tres años, de cajas de ahorros

5,381

9,656

CECA Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (también conocido como «Indicador CECA, tipo activo»)

6,255

10,188

*El Euribor empezó a utilizarse como tipo de interés de referencia oficial en el 2000. El Mibor dejó de ser considerado como referencia oficial en los nuevos préstamos que se firmaron a partir enero de 2000.

Recuadro: Cuadro comparativo de los tipos de referencia

Denominacion comun

dic-02

Diferencia del tipo de referencia respecto al más barato (euribor)

EURIBOR

2,872

0

Deuda Pública

3,703

0,831

IRPH Bancos

4,253

1,381

IRPH Cajas

4,49

1,618

IRPH Conjunto de Entidades

4,38

1,508

CECA

5,5

2,628

El cuadro demuestra que si consideramos el ultimo tipo de interés de referencia publicado, la diferencia entre el Euribor y, por ejemplo el CECA, es de 2,628 puntos de interés, y de 1,381 si tomamos el IRPH BANCOS

El diferencial es el incremento o disminución que se efectúa sobre el tipo de referencia adoptado para efectuar sus modificaciones, y suele depender del tipo de interés de referencia que se adopte

Si se escoge el Euribor, el diferencial que puede considerarse como correcto y que está dentro de las condiciones habituales que ofrecen las entidades está entre un 0,40 (los más baratos) y un 0,75. Por encima de ese diferencial, sería aconsejable negociar con la entidad para que lo rebajara.

Si se utilizan otros tipos de referencia como por ejemplo el IRPH de los Bancos, las entidades suelen poner un diferencial de un 0 o un 0,25. De esta forma, mucha gente cree que va a obtener un tipo de interés más barato. Sin embargo, como se puede comprobar, el tipo de interés que resulta es todavía más caro que aplicar un Euribor más 0,75  e incluso  un 1,25 (ya que la diferencia entre los dos tipos es de 1,381)

De esto se deduce que es muy importante tener en cuenta tanto el tipo de interés de referencia como el diferencial. Se trata de cuestiones de cierta complejidad pero que hay que valorar a la hora de firmar un préstamo.

El redondeo

Hasta hace poco, la mayoría de las entidades imponían el redondeo al alza, en las revisiones del tipo de interés. Esa cláusula supone un beneficio abusivo para las entidades al encarecer injustificadamente el préstamo ya que siempre se cobran intereses superiores a los que correspondería de no aplicarlo.

Hay siete sentencias contra BBVA, Banesto, Caja Madrid, Deutsche Bank y Banca March que han declarado que la cláusula por la que se establece el redondeo al alza en los prestamos hipotecarios es abusiva. También ha habido una modificación legislativa por la que se ha prohibido el redondeo al alza en los prestamos que se hayan contratado desde el 23 de noviembre de 2002. En la actualidad, el redondeo podrá efectuarse al octavo de punto más cercano, es decir que si se pacta que exista redondeo, este deberá realizarse en la fracción de 0,125 más cercana.

Recuadro: El sobrecoste del redondeo al alza

Si una persona firmó una hipoteca en el que se adoptó el IRPH Bancos correspondiente a diciembre de +0,25 puntos y se redondeó al cuarto de punto superior, le ocurrió lo siguiente: por tres milésimas se le ha encarecido el tipo de interés aplicable en un cuarto de punto.

Tipo de interés de referencia (IRPH de Bancos de diciembre de 2002 )

Diferencial

Resultado

Redondeado al alza al ¼ de punto superior

4.253

0,25

4,503

4,75

Pero esa ilegalización del redondeo al alza sólo tiene efectos en los préstamos hipotecarios que se firmen a partir de la entrada en vigor de la modificación legislativa, no para los que se firmaron con anterioridad. Por eso, si se tiene un préstamo hipotecario con esa cláusula, hay que exigir, por escrito, a la entidad que elimine la cláusula del redondeo de la hipoteca sin coste alguno, y que abone las cantidades que hayan cobrado en virtud del mismo.

Carlos Hernández
Abogado. Delegado de Ausbanc en Baleares

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Cómo valorar una hipoteca

Las hipotecas son préstamos para la adquisición de una vivienda en los que la misma se convierte en la garantía de devolución para la entidad que nos presta el dinero.

Tipos de hipotecas existentes:

- Hipoteca a tipo de interés fijo: En este caso el tipo de interés no varía a lo largo de toda la vida de la hipoteca.

- Hipoteca a tipo de interés variable o referenciado a un índice: En este caso el tipo de interés varía cada cierto periodo de tiempo (normalmente un año) en función del comportamiento de un indicador fijado como referencia. Este indicador suele ser el Euribor a un año, aunque también se puede utilizar el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de Bancos, de las Cajas o del conjunto de entidades (IRPH), el tipo activo de referencia de las Cajas o el Rendimiento interno de la Deuda Pública.   Leer más

Scoring hipotecas


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