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Blog Mejores Hipotecas

Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Mejores hipotecas a tipo fijo 2019 - Actualización Marzo

Las hipotecas a tipo fijo están protagonizando una gran revolución en el mercado inmobiliario. En este ranking con las mejores hipotecas a tipo fijo de 2019 comparamos los tipos de interés, plazos y condiciones que ofrece cada banco. Además, podrás saber si eres apto para comprar una vivienda con la nueva herramienta de Rankia: ¿Me concederán la hipoteca?

Mejores hipotecas fijas 2019

Mejores hipotecas a tipo variable (Marzo 2019)

Desde Rankia traemos nuestra comparativa mensual con las mejores hipotecas a tipo variable del 2019. Analizamos las características, vinculaciones y comisiones de las hipotecas variables de más de 20 bancos diferentes. Dividimos este artículo en 5 categorías: hipotecas más baratas, hipotecas sin comisiones, hipotecas sin vinculaciones, hipotecas online e hipotecas para segunda vivienda. Además, podréis comprobar si el banco os concedería una hipoteca utilizando la herramienta: ¿Me concederán la hipoteca?.

Mejores hipotecas variables

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Hipotecas multidivisa

La subida de los tipos de interés y la desaceleración que ya se vive en el mercado de la vivienda ha movido a las entidades financieras a diseñar préstamos hipotecarios cada vez más innovadores. Algunos incluso permiten pagar la letra del piso en 50 años. Otros dan la posibilidad de pagar únicamente los intereses durante los cinco primeros ejercicios... La intención es hacer un poco más fácil y cómodo el pago de este bien, la vivienda, que ha llegado a alcanzar precios desorbitados en numerosas provincias españolas. Otra de las opciones más exóticas que ofrecen bancos y cajas es contratar la hipoteca en una divisa distinta del euro, como por ejemplo la libra, el yen o el dólar. Esta alternativa puede permitir pagar bastante menos al mes, siempre que la moneda en la que esté referenciado el préstamo sea menos fuerte que el euro y las previsiones en el mercado de divisas apunten a que dicha divisa pueda seguir cayendo. Pese a su atractivo, se trata de una opción de riesgo, por lo que conviene conocer al detalle las entrañas de este producto. Todos aquellos que decidan optar por suscribir uno de los denominados préstamos multidivisas deberán estar dispuestos a asumir altos riesgos, tener elevados conocimientos financieros y seguir de cerca la evolución del mercado de divisas.   Leer más

Invertir en vivienda, ¿una buena idea?

Invertir en vivienda, ¿una buena idea?

Los expertos estiman que la inversión en vivienda ha dejado de ser la alternativa más rentable a la que pueden acceder los ahorradores españoles

Invertir en vivienda ha dejado de ser tan sencillo como aparentemente lo era hace unos años. Los incrementos superiores al 15% que experimentaron los precios de los pisos han pasado a la historia y, de hecho, en algunas provincias españolas los precios han comenzado a bajar. Ahora, encontrar inmuebles con los que conseguir revalorizaciones fuertes y rápidas es mucho más difícil. En vender un piso se tarda una media de ocho meses. Si a este tiempo se le suman los importantes gastos de notaría, registro e impuestos, se deduce que invertir ahora en vivienda, salvo excepciones, ha dejado de ser una misión fácil y muy rentable.

Desaceleración de los precios

Los precios de la vivienda nueva en España acumulan una revalorización del 130% desde 1996. No obstante, ya son muchas las instituciones que comienzan a advertir de una sobrevaloración preocupante. Desde la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) consideran que los precios no reflejan el verdadero valor de los pisos, sino que están claramente 'hinchados'. De hecho, en el último año ya ha comenzado a notarse la desaceleración. En el conjunto de 2006, los precios de la vivienda nueva subieron en España un 9,1%, porcentaje que contrasta con las subidas del 12,7% de 2005, del 17,2% de 2004 o del 18,5% de 2003, según datos del Ministerio de la Vivienda. En particular, el precio de la vivienda libre en España subió el 9,1% en 2006, lo que supone una desaceleración de 3,7 puntos respecto al ejercicio anterior, y la menor tasa de crecimiento desde el año 2000. Respecto al tercer trimestre de 2006, el encarecimiento de la vivienda se redujo en siete décimas, lo que confirma la tendencia de desaceleración del mercado. De esta manera, el precio medio de la vivienda libre en España se situó al cierre del año en 1.990,5 euros por metro cuadrado.

Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, estima que en muchos casos la sobreoferta justifica la desaceleración que ya se nota en el mercado de la vivienda en España. "Ahora es muy frecuente encontrar edificios terminados y vacíos", añade.

Con esta coyuntura, recurrir al mercado de la vivienda como forma de inversión es una alternativa mucho más difícil. En la actualidad, los expertos aseguran que cada vez son menos las zonas donde se esperan fuertes revalorizaciones. Aun así, todavía existen. José Luis Estevas Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación, cree que seguirán revalorizándose los "pisos céntricos de las grandes capitales de provincia". "Los pisos situados en el centro de las grandes ciudades nunca bajan de precio", asegura. En cuanto a comunidades autónomas, valora el atractivo que todavía presentan zonas con atractivos culturales y provincias que se beneficiarán de grandes desarrollos de infraestructuras.


Provincias con potencial

Para encontrar pisos con potencial hay que recurrir a ciudades que vayan a mejorar sustancialmente sus comunicaciones en los próximos años. En este sentido, son muchos los expertos que apuestan por Valladolid, Toledo, Zaragoza y Valencia, entre otras.

El crecimiento sin precedentes que está sufriendo Valladolid, con el desarrollo de nuevas infraestructuras, espacios de ocio, zonas residenciales y espacios culturales, convierte a esta provincia en una de las regiones con más potencial. Estevas-Guilmain estima que los precios seguirán subiendo más que la media en esta zona en los próximos años.

Además, Zaragoza, por la próxima celebración de la Expo 2008 y Valencia, por la Copa América, son otras de las zonas que seguirán experimentando tirones de precios. Fernando Encinar asegura desde Idealista.com, uno de los portales web líderes de España, que más que las cuestiones culturales, es el desarrollo de infraestructuras y servicios lo que incrementa el precio de los pisos en estas zonas.

También Galicia gusta a muchos expertos, en este caso, porque se trata de una de las comunidades autónomas donde menos han subido los precios en los últimos años. Lugo y Orense, por ejemplo, son las provincias con los precios más moderados de España. Allí el precio del metro cuadrado se sitúa en 1.130 y 1.360 euros, respectivamente.

¿Dónde se enfrían los precios?

En 2006 los precios comenzaron a enfriarse, sobre todo, en Madrid y Navarra. En estas zonas los precios de la vivienda libre se incrementaron un 6,1 y un 6,4%, mientras que el crecimiento en 2005 fue cercano al 10%.

Josep Lluis Ferrer, jefe de ventas de Forcadel, apuesta por que la moderación siga afectando a las grandes capitales de provincia, sobre todo a las más caras. En este sentido hay que hablar de San Sebastián, Madrid y Barcelona, que son las capitales de provincia más caras de toda España. En ellas, los precios del metro cuadrado se sitúan en 4.170, 3.728 y 3.680 euros, en cada caso. También destaca el encarecimiento de Getxo, en Vizcaya, donde el metro cuadrado se paga a 3.863 euros, de media.

¿Dónde bajan los precios?

Ante el excesivo encarecimiento que ha vivido el mercado de la vivienda en los últimos años, ya hay algunas provincias donde el precio ha comenzado a caer. En particular, La Rioja y Cantabria son las dos comunidades autónomas en las que ya se han registrado caídas de precios en el último año. Además, las viviendas situadas en las zonas de costa son las que más han comenzado a notar la desaceleración inmobiliaria.

Para 2007, José Barta, analista de gestión urbanística e inversiones inmobiliarias, espera que los precios caigan principalmente en la costa de Cataluña, Levante, Murcia, Málaga, Cádiz y Granada. "La Costa del Sol es una de las zonas que más saturada está. Allí se puede decir que los precios de la vivienda han tocado techo", añade Barta.
Previsiones 2007
Los expertos aseguran que para este año y, los próximos, el precio de la vivienda seguirá desacelerándose. "Esto no implica que los precios vayan a bajar, en general, sino que van a subir menos", puntualiza Javier Sarrado, director del departamento de Estudios de Mercado de Aguirre Newman. Este experto prevé que el precio de la vivienda se encarecerá este año entre el 7 y el 8%, y se situará con subidas similares a las del IPC en el plazo de dos o tres años.

Por su parte, un informe del Instituto de Práctica Empresarial refleja que el precio medio de la vivienda en España crecerá un 7,33% este año, impulsado principalmente por un incremento del coste del suelo del 8,55%,

"El precio medio de la vivienda en España crecerá un 7,33% este año, impulsado principalmente por un incremento del coste del suelo del 8,55%"

que supondrá aproximadamente dos tercios del precio final de los inmuebles, y en menor medida por un incremento de los costes de construcción, que subirán un 7,24%.

Además, el informe augura una mayor estabilidad en los precios de la segunda vivienda. Desde el IPE se espera un 'estancamiento' de los precios de las segundas viviendas situadas en zonas costeras, frente a un mayor crecimiento en el caso de las comunidades que sufrirán el 'efecto metropolitano' de las grandes capitales, como es el caso de Castilla-La Mancha por su proximidad con Madrid.

Ante este panorama, Luis Regalado, director de banca privada de Banco Madrid, estima que la inversión en vivienda ha dejado de ser la alternativa más rentable a la que pueden acceder los ahorradores españoles. "La desaceleración se impone, por lo que todos los interesados que deseen invertir en vivienda deben saber que el potencial de revalorización es ahora mucho menor. Además, la liquidez (es decir la posibilidad de vender el piso cuando uno desee) de esta opción es bastante limitada", asegura.

Gastos asociados a la compra

Precisamente, la liquidez de la inversión está relacionada con todos los trámites que hay que llevar a cabo para llegar a buen puerto con la compra. Para hacer efectiva una inversión en vivienda, es necesario realizar una serie de trámites y pagar unos gastos que, además de prolongar la operación en el tiempo, la encarecen en torno a un 10%. Por tanto, estos gastos podrían comerse la hipotética rentabilidad que podría conseguirse con la venta del piso uno o dos años después.

Es importante señalar que los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario que habitualmente se solicita para la adquisición de la vivienda, si bien al liquidarse todos ellos conjuntamente hay cierta confusión sobre los importes y los porcentajes que suponen. Son dos operaciones diferentes, que se pueden llevar a cabo de manera independiente.

En concreto, entre los gastos asociados a la compra de vivienda, se encuentran los siguientes:

Gastos de notaría. Relacionados con la entrega de la escritura de compraventa y a las copias de la misma. El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias. En la práctica habitual todos los gastos de notaría se asumen por la parte compradora. Los gastos de notaría asociados a la compraventa se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, sobre el que se aplica un arancel.

Gastos de registro. Correspondientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, que también se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se trata de un impuesto estatal, cuya gestión, rendimiento y regulación del tipo de gravamen está transferida a las comunidades autónomas y que grava, entre otros actos, las segundas y posteriores transmisiones de viviendas. De media, este impuesto equivale a un 7% del valor de escritura de la vivienda.

Por ejemplo, quien se plantee la compra de un piso de unos 150.000 euros (importe medio de las hipotecas solicitadas en España), deberá abonar, además, cerca de 12.000 euros para hacer frente al pago del notario (en torno a 800 euros), el Registro de la Propiedad (unos 300 euros), la gestoría (250 euros) y el Impuesto de Bienes Patrimoniales (10.500 euros). Todos estos gastos representan un 8% del valor de compra del piso.

Artículo publicado por la revista Consumer. 

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Hipotecas recargables

Una nueva figura que permite recuperar la cantidad amortizada del préstamo para destinarla a otros gastos sin necesidad de solicitar un crédito personal

La hipoteca recargable prevé aliviar el sobreendeudamiento de las familias. Su aplicación en Francia ha hecho que España imite un modelo que podría salir al mercado este mismo año, cuando se apruebe la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario. La clave de esta figura se centra en permitir que se solicite a la entidad acreedora la cantidad amortizada del préstamo, que se sumará al capital a devolver, en lugar de pedir un crédito personal. El ahorro de los costes podría ser considerable, ya que se evitarán los gastos de constitución de una nueva hipoteca y se pagarán intereses más bajos que los de los créditos de consumo. No obstante, las ventajas aún están por ver: la flexibilidad de la hipoteca podría suponer nuevas comisiones.

Su aplicación, cada vez más próxima

Si se cumplen las previsiones, este mismo año se aprobará la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario y de Regulación del Régimen de las Hipotecas Inversas, una nueva norma que supondrá, entre otras cosas, la salida al mercado de las denominadas 'hipotecas recargables'. La finalidad de esta figura es que quienes tienen contratada una hipoteca puedan recuperar la cantidad que han amortizado, emplearla para realizar obras o comprar un coche, por ejemplo, y sumarla al capital está pendiente de devolver. Hasta ahora esta operación suponía la constitución de una nueva hipoteca, pero con la reforma de la ley ya no será necesario. Además, se evita que el cliente tenga que pedir un crédito personal para afrontar otros gastos y que se beneficie de los intereses de la hipoteca, más bajos que los de este tipo de créditos. Eso sí, hay un límite: el máximo de dinero que la entidad acreedora puede devolver es el capital amortizado. "Está bien planteada esta figura, que se justifica porque hay una necesidad en el mercado y la gente quiere flexibilidad, en lugar de pedir un crédito personal. Es un producto interesante", señala el gerente del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Colegios de Economistas, Luis del Amo.

Las condiciones de esta nueva hipoteca aún no están reguladas, pero se estima, según Del Amo, que sean más duras "Las condiciones de esta nueva hipoteca aún no están reguladas, pero se estima que sean más duras" porque el banco no tiene la certeza de que se vayan a cumplir los plazos de amortización. "Esta nueva operación crea una cierta incertidumbre". Por su parte, el director del centro de estudios del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Juan José Pretel, explica que las hipotecas recargables no son "ninguna novedad, puesto que en España ya existen, aunque no bajo este nombre", y apunta a la 'Hipoteca Abierta' de la Caixa como un modelo similar. "A partir de ahí -apunta Pretel-, es previsible que con las hipotecas recargables haya un límite temporal, es decir, que se pueda disponer de las cantidades ya amortizadas sólo en determinados momentos y que haya un límite máximo para pedir dinero porque, a medida que pasa el tiempo, aumenta el riesgo de impago". Cuando se concede un préstamo hipotecario se analizan las circunstancias de riesgo, la posibilidad de que el deudor no pueda hacer frente a los pagos de las cuotas, pero esas circunstancias pueden variar, por lo que el banco las analiza con cada nueva operación.

El modelo de la Caixa se lanzó al mercado en 1993 con la intención de ser "un producto de calidad y gran versatilidad", explican desde esta entidad. Ofrece la posibilidad de que el titular de la hipoteca tenga financiación para otros fines, disponga de nuevo del dinero que haya amortizado y lo utilice "para lo que más le convenga: comprar un coche, cambiar los muebles, realizar un viaje, etc., con un tipo de interés sensiblemente inferior a los tipos utilizados en la financiación de bienes de consumo. De esta manera, el titular dispone de financiación permanente para cualquier necesidad", añaden desde la Caixa. Por su parte, Juan José Pretel adelanta que "también existiría la posibilidad de aplicar este modelo en cualquier momento", sin que fuera necesario contratar la hipoteca recargable desde el principio. "Se puede contratar otro modelo y luego pedir el capital amortizado, sin perder el rango de la hipoteca inscrita", agrega.

Objetivo: reducir el endeudamiento

La creación de la hipoteca recargable se presenta para muchos como un intento de aliviar el endeudamiento de las familias. Según el informe 'El mercado hipotecario español', presentado el pasado mes de noviembre en el III Congreso de Registradores de España, en Granada, el esfuerzo de las familias para afrontar el pago de las cuotas de la hipoteca "ha empeorado" debido a las subidas del euribor y del coste de las viviendas. En concreto, una hipoteca a 20 años requiere del 54,5% del salario medio mensual de un comprador. Con la hipoteca recargable, se evitarán los gastos de constitución de una nueva hipoteca (comisiones bancarias, costes notariales, registrales, fiscales y de tasación) y el consumidor pagará intereses más bajos que los de los créditos personales. No obstante, advierte Juan José Pretel, "para los particulares las ventajas están por ver, porque es previsible que estas sucesivas recargas estén sujetas a comisiones". "Por lo tanto -prosigue-, no se puede decir que vaya a haber grandes diferencias, sí que supondrá un ahorro en los costes notariales y registrales porque no será necesario constituir una nueva hipoteca, pero sin grandes diferencias".

También el profesor de la Universidad Panteón-Assas (ParisII), Pierre Croq, subrayó durante el congreso de registradores la necesidad de establecer unas 'reglas protectoras' de la persona que constituye una hipoteca "respecto de la constitución de la hipoteca recargable" y "de la ejecución". "Es previsible que haya límites y debería ser un requisito fundamental que, al tiempo de constitución del crédito hipotecario, ya se haya pactado que la hipoteca pueda ser recargable. También sería conveniente pactar que el tipo de interés que se establece al principio sea el mismo para todas las recargas "Sería conveniente pactar que el tipo de interés que se establece al principio sea el mismo para todas las recargas" porque, de lo contrario, la entidad podría cambiarlo y, generalmente, no lo haría a la baja", aconseja Pretel, quien recalca que "quien no va a perder nunca la entrega de dinero es la entidad acreedora". El modelo que se pretende poner en marcha en España imita al que se aplica en Francia, creado para paliar los efectos del sobreendeudamiento de las familias. Se calcula que el coste de la hipoteca recargable, con respecto al coste actual por ampliación de capital, podría ser hasta cuatro veces menor, aunque, reitera Del Amo, "las diferencias podrían no ser tan grandes".

Para la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la flexibilización de los compromisos contractuales cambiará la concepción del préstamo como un contrato rígido y escasamente adaptable a los cambios de las circunstancias económicas y necesidades funcionales de las familias. "Esta rigidez conlleva en muchas ocasiones la imposibilidad práctica de superar situaciones coyunturales adversas para los hogares o incurrir en unos gastos tan inoportunos como excesivos con el fin de modificar algunas características del contrato", asegura la organización. Y advierte que si las reformas propuestas en materia de novación se implementan correctamente, podrían ayudar a romper la rigidez de la vigente normativa hipotecaria".

Objeciones a la reforma hipotecaria

La reforma hipotecaria prevista para 2007 no detalla las características de la hipoteca recargable. De hecho, esta figura no aparece explícitamente en el borrador del anteproyecto, sino que se desprende de su articulado, que establece que la ampliación de capital tenga el mismo tratamiento que la ampliación de plazo y permita mantener el rango de la hipoteca inscrita. El límite lo marca la cantidad amortizada, que es el máximo que se puede solicitar. Si se solicita más, sería necesario constituir una nueva hipoteca porque se incrementaría la cifra de responsabilidad hipotecaria, es decir, la suma del importe del préstamo, los intereses y las comisiones en el caso de que no se pague el préstamo y la entidad tenga que vender el bien hipotecado para resarcirse. "El deudor responde de la cantidad ordinaria que se le entregó en concepto de crédito. Mientras no se aumente esa cifra, se puede recibir nuevamente más dinero, aunque cada vez que el banco dé más dinero revisará las condiciones de la hipoteca y analizará el riesgo", recuerda Pretel. En estos casos conviene evaluar el incremento de gastos ? a pagar por el titular del crédito- que estas operaciones implican.

Las conclusiones del III Congreso de Registradores de España destacan que con esta novedad normativa se da cabida en nuestro Ordenamiento a posibilidades de refinanciación que se aproximan a figuras reguladas recientemente en otros países como la llamada hipoteca recargable del derecho francés (Ordenanza de 23 de marzo de 2006), aunque deben estudiarse los posibles problemas de preferencia y prelación que pueden surgir en el momento de la ejecución. En este contexto, Pretel asegura que "importar esta figura de países vecinos, como Francia, no siempre cuadra, porque el sistema de preferencias, por ejemplo, es diferente". "En España el pago de la hipoteca tiene preferencia, por lo que, aunque el embargo por una letra sea anterior al embargo por la hipoteca, se pagará primero la hipoteca y después la letra", "Aunque el embargo por una letra sea anterior al embargo por la hipoteca, se pagará primero la hipoteca y después la letra" explica. El sistema de preferencia se aplica en momentos de insolvencia, cuando el deudor no puede hacer frente al pago y se liquidan sus bienes. Entonces se establece el orden de pago de los créditos mediante la aplicación de las reglas sobre concurrencia y prelación de créditos.

La reforma hipotecaria no prevé cambios en este sentido, aunque sí pretende, según se refleja en un informe elaborado por el Ministerio de Economía, "mejorar los mecanismos de protección al consumidor obligando a las entidades financieras a ser más transparentes y precisas en la información que facilitan" con el fin de que "los tomadores de un nuevo préstamos hipotecario adopten su decisión en función de los riesgos reales y con más información, sin coste añadido, para que puedan comparar con más criterio entre los distintos productos de diferentes entidades". Además, modifica el régimen de penalizaciones por subrogación y cancelación anticipada de un préstamo hipotecario (sustituye el concepto de comisión por penalización y ofrece el mismo tratamiento a las subrogaciones que a las cancelaciones anticipadas), fija la penalización por desistimiento para compensar los gastos reales en los que incurre la entidad y la penalización por riesgo de tipo de interés, que sólo se cobrará a las hipotecas a tipo fijo o mixtos, reduce los costes arancelarios notariales y registrales asociados a la subrogación, cancelación y novación modificativa de una hipoteca y fomenta la independencia y profesionalidad de las sociedades de tasación, entre otras cuestiones.

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Artículo publicado por la revista Consumer. 

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Hipotecas compartidas

 Hipotecas compartidas
Compartir un préstamo hipotecario entre desconocidos puede ser la opción ideal al alquiler para quienes no pueden hacer frente a la compra individual de una vivienda

¿Compraría una casa junto a unos completos desconocidos? Dividir entre un grupo de personas sin lazos afectivos ni de consaguinidad los gastos de adquisición de la vivienda es una opción nueva en España, que permitirá a un colectivo heterogéneo (jóvenes, inmigrantes y separados) afrontar el pago de una hipoteca. Concedido en las mismas condiciones generales que cualquier otro préstamo hipotecario, y con las mismas ventajas fiscales, el mayor problema de la hipoteca estriba en que uno de los propietarios desee vender el inmueble con la oposición del resto, o en la posibilidad de morosidad por parte de alguno de los copropietarios. Pero los intereses de los compradores están salvaguardados, ya que situaciones de esta índole se intentan prevenir desde el momento de la contratación del crédito mediante la firma de contratos. ¿Será esta la solución al cada vez más acuciante problema de la vivienda?

Blanca Álvarez
Noviembre, 2006

¿Compañeros de piso? Copropietarios

  "Ni más ni menos que 70 metros cuadrados, tres habitaciones, céntrico y luminoso. Se busca compañero para compartir piso". Miles de anuncios rezan de este modo en farolas, semáforos o tablones de las grandes ciudades. A partir de ahora podrán verse acompañados de estos otros: "Se busca compañero para compartir hipoteca". Porque ha hecho su entrada en el mercado hipotecario un nuevo préstamo, la hipoteca compartida, una alternativa al pago de un alquiler mensual y la oportunidad de adquirir una vivienda propia para quienes no pueden afrontar una hipoteca en solitario. El préstamo se dirige, de manera especial, al colectivo que teóricamente se encuentra de manera mayoritaria en esa situación: jóvenes profesionales que trabajan fuera de su ciudad de origen por un tiempo prolongado, inmigrantes y personas divorciadas o separadas.

No hay que perder de vista que el sueño de los españoles, a diferencia del de muchos conciudadanos de Europa, es tener una vivienda en propiedad. Así parece demostrarlo, al menos, el volumen del crédito hipotecario de los hogares, que según el Banco de España supera los 540.000 millones de euros. El volumen del crédito hipotecario de los hogares, según el Banco de España, supera los 540.000 millones de euros Las familias españolas dedican el 42,1% de su renta a la adquisición de la vivienda; en el caso de los más jóvenes el porcentaje se eleva hasta el 55%, una porción del salario demasiado elevada en la mayoría de las ocasiones. Las entidades bancarias conocen el gusto de los españoles por la seguridad que proporciona tener casa propia y ofrecen los productos más diversos para cubrir las necesidades de distintos colectivos. ¿Será la hipoteca compartida la solución al problema de vivienda que padecen jóvenes y personas que viven solas? Dividir entre tres o cuatro amigos los gastos de compra de una vivienda puede ser una muy buena solución a medio plazo para un sector de la población que va en aumento, pero ¿se corren demasiados riesgos?

 Las condiciones

La experiencia europea demuestra que las hipotecas que permiten la multititularidad funcionan bien, sobre todo en el Reino Unido, según asegura Antón Martínez, desde la Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK), una de las pocas entidades, junto con BBVA (sólo promociona este producto para inmigrantes), que ha lanzado al mercado español este tipo de hipotecas. "Aunque pueda parecer una idea descabellada, a la que sólo se apuntarían personas con un 'cuestionado' sentido común, en Reino Unido se realizan escrupulosas comprobaciones sobre las personas con las que uno decide embarcarse en uno de los momentos más importantes de la vida", explica Martínez. Así, los británicos no firman ningún papel hasta estar seguros de que la otra persona tiene un contrato estable, del estado de sus créditos o del historial policial, requisitos indispensables para adquirir una hipoteca conjunta. En el caso español, el portavoz de la BBK señala que existe una garantía, y ésta no es otra que la tasa de morosidad de la entidad que concede los préstamos, una de las más bajas del sistema. "Aunque no se trata de una garantía en el sentido estricto, sí es un indicio adicional de que las cosas discurrirán por buen camino, porque si desde la entidad aceptamos a unos compradores, el tercero puede estar seguro de que no tendrá compañeros morosos", advierte.

Si por fin se ha llegado a la determinación de compartir 'mesa y mantel' con desconocidos, ¿en qué condiciones se puede obtener este crédito? Es necesario aclarar que no se trata de un préstamo que incluya características financieras especiales, sino que tipos de interés, comisiones, plazos... no difieren de los créditos hipotecarios tradicionales.

  • Financiación: Puede alcanzar hasta el 100% del precio de tasación del piso, y estará sujeto al mismo tipo de interés que cualquier otro tipo de vivienda. El euribor variará entre el +0,40 en el mejor de los casos y el +0,85 en el peor. Se trata de un interés negociable, que dependerá del porcentaje sobre el valor de tasación.
  • Amortización: El plazo máximo para pagar el crédito es de 40 años, siempre que la suma de la edad del menor de los propietarios y el plazo establecido no supere los 80 años. Es decir, si se concede a 40 años, la edad no debe superar los 40; si se concede un préstamo a 30 años, la edad máxima debe ser de 30.
  • Fiscalidad: En cuanto a las desgravaciones fiscales, no existe ninguna diferencia con los créditos tradicionales.
  • Aval: En principio, no está contemplada la necesidad de contar con aval para poder solicitar el préstamo.
  • Máximo de compradores: No existe un número limitado de compradores, no hay un máximo delimitado por la entidad, pero se presupone que el número ideal sería de dos o tres personas, ya que se presupone que más personas podrían vivir con cierta incomodidad en un piso, y la intención de la hipoteca compartida no es ocupar las casas con el mayor número de personas, sino ofrecer la posibilidad de tener una vivienda en propiedad con las mejores garantías.

Problemas a la vista

Compañeros de piso que comparten experiencias cotidianas como una familia tradicional, una casa en propiedad que puede pagarse tan cómodamente como si se tratara de un alquiler, y no de los más elevados... La situación se presenta de color de rosa. ¿Puede romperse el hechizo? Si es fácil que surjan diferencias con la pareja o familiares, parece más probable aún que puedan aparecer desavenencias con personas desconocidas. En caso de que se den diferencias irreconciliables entre los copropietarios, el problema puede solventarse de manera pacífica y con todas las de la ley. "La situación más conflictiva que podemos encontrar es la producida por el deseo de uno de los copropietarios de vender su parte, en contra de la voluntad del resto", asegura Antón Martínez, quien señala también como posible problema el que uno de los titulares del préstamo incurriera en mora. Para ambos existen soluciones.

Si uno de los copropietarios quiere vender su parte contra la voluntad de los demás. En el momento de contratar la hipoteca se les sugiere la posibilidad de llegar a pactos. Si bien estos contratos a los que pueden llegar los copropietarios pertenecen exclusivamente a la relación privada entre ellos y no a sus obligaciones frente a terceros, se asesora a los compradores sobre las opciones que tienen para regular esta situación mediante un contrato privado. Pero la libertad del comprador es absoluta y puede optar por no firmar ningún contrato o pacto, sin que ello condicione la concesión de la operación.

Si uno de los titulares del préstamo incurriera en mora. En este caso, la entidad que concede el crédito irá contra la persona y no contra la vivienda. Se ponderará la renegociación de la deuda con el moroso, y sólo en casos extremos se procederá a la ejecución del 100% del bien. Si uno de los propietarios deja de pagar, el otro no tiene por qué hacerse cargo de las deudas del primero. Si la negociación con el moroso no llega a buen puerto, el que sigue pagando la cuota se puede buscar a otra persona que asuma la deuda. Sólo en el peor de los casos, tendrán que vender.

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Articulo publicado por la revista Consumer.

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Hipotecas a 50 años

Hipotecas a 50 años

El elevado precio de los pisos ha contribuido a la aparición de nuevos productos bancarios como las hipotecas a 50 años. Su objetivo es facilitar el acceso a una vivienda a las personas más jóvenes, a las que se financia hasta el 100% del coste del inmueble y se ofrece devolver el préstamo en cuotas mensuales más cómodas. Sin embargo, las asociaciones en defensa del consumidor y el propio de Banco de España advierten sobre los riesgos de estos productos, ya que al ampliar el plazo de la hipoteca se puede llegar a duplicar el pago de los intereses.

Facilitar el pago de las cuotas

Desde hace ya varios años la vivienda ha dejado de ser un bien de primera necesidad para convertirse en un bien de lujo. Su coste es cada vez más alto y, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), es "inconcebible" que se produzca una bajada fuerte de los precios porque aún hay mucha demanda. La falta de una cultura de alquiler deriva en el interés de la mayoría por adquirir una vivienda, incluso a costa de hipotecarse toda la vida. Es en este contexto donde surgen las hipotecas a 50 años, un producto bancario que supera por mucho los préstamos más largos concedidos hasta hace poco (a 40 años), aunque está muy por detrás de los de otros países como Japón o Estados Unidos, donde se conceden hipotecas con un plazo de devolución de 100 años.

En España, Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK) fue la primera entidad financiera en ofertar estos productos a finales del año pasado y, desde entonces, algo menos del 10% del total de hipotecas que ha formalizado con jóvenes ha sido a 50 años. Así lo confirma la Directora de marketing BBK, Inés Monguilot, quien explica que los requisitos que se exigen "son los mismos que para una hipoteca a un plazo más corto", ya que el objetivo es "facilitar a los jóvenes el acceso a su primera vivienda con una cuota mas desahogada que les permita estar tranquilos en el pago de la misma". "Este préstamo permite tener unas cuotas más accesibles, con un mayor capital a solicitar. Por tanto, es frecuente que los más jóvenes, generalmente con menos recursos, se interesen por este producto", aclara.

El préstamo hipotecario a 50 años está dirigido a jóvenes menores de 35 años y permite financiar hasta el 100% de la vivienda, con un periodo de carencia de cinco años, durante los que sólo se abonan intereses. No obstante, la idea original de este producto no es que quien lo solicite emplee los 50 años para devolver el préstamo, señala Monguilot, sino "que las mensualidades sean menores que con otro producto y que resulte más cómodo hacer frente a la deuda". "Es importante que durante los primeros años la personas que han solicitado el crédito tengan una cuota desahogada y estén tranquilas en los pagos. Además, esto permite poder solicitar un capital mayor que en hipotecas a plazos más cortos y facilita el acceso a la primera vivienda de quienes tienen menos recursos", precisa Monguilot.

Cuando alguien contrata una hipoteca a 50 años no siempre espera emplear todo ese tiempo para devolver el préstamo, pero puede ocurrir, y hay que tener en cuenta que en ese caso las deudas pasan a los herederos, que suelen ser los descendientes. Los hijos e hijas heredarán tanto la hipoteca como la vivienda, "que la mantendrán en el patrimonio familiar y negociarán la financiación con la entidad correspondiente o bien la venderán, saldando la deuda pendiente", añade Inés Monguilot.

Desde diferentes asociaciones de consumidores se pide calma y reflexión ante este nuevo producto. "La cuota de intereses que se paga es importante, puede triplicar los intereses que se abonan, por ejemplo, con una hipoteca a 20 años. Partiendo de eso, no es un producto conveniente para la mayor parte de los ciudadanos, pero hay segmentos de la población que si quieren acceder a una vivienda en propiedad obligatoriamente tienen que recurrir a ese tipo de hipotecas porque su capacidad de pago no les permite acudir a plazos más cortos". Es el caso de personas de baja cualificación laboral, jóvenes o inmigrantes, que requieren de productos flexibles que les permitan también cancelaciones anticipadas sin comisiones. En este sentido, las asociaciones matizan que no es un producto malo porque se atiende a sectores de la población que de otra forma no podrían acceder a una vivienda en propiedad.

Mayor riesgo de sobreendeudamiento

Cuando se formaliza un préstamo hipotecario, la cuota mensual que se abona depende del importe del préstamo, del tipo de interés y del plazo. El Banco de España pide, por ello, que se informe "de manera adecuada a los clientes" debido a la escasa experiencia en la gestión de este nuevo producto. "Por la envergadura de la operación, los préstamos hipotecarios tienen un plazo dilatado, que alcanza ya los 50 años. Si no varían los tipos de interés, cuanto mayor sea el plazo del préstamo menor será la cuota y, en los casos de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, esas menores cuotas pueden ser decisivas para permitir el acceso al inmueble. No obstante, cuando los plazos son ya muy largos, la disminución de las cuotas es mucho menos perceptible, sobre todo cuanto mayor es el tipo", advierte la entidad. Por su parte, desde la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) se alerta del "riesgo" de ampliar el plazo de pago "puesto que la mayoría de las veces esta posibilidad se utiliza para ampliar el importe global del préstamo hipotecario, con lo que se mantiene el mismo nivel de endeudamiento, pero durante un periodo de tiempo mayor, repercutiendo en una menor capacidad de ahorro familiar".

Esta Asociación asegura que alargar las hipotecas hasta 50 años "no supone ningún beneficio para el cliente, ya que su coste se incrementa de forma desproporcionada por el pago de intereses, cada vez mayores. De hecho, el Banco de España alerta sobre el riesgo que adquieren tanto entidades como clientes con la contratación de tales préstamos". Según esta teoría, la existencia de las hipotecas a 50 años "favorece el sobreendeudamiento familiar y el incremento del precio de la vivienda", lo que se traduce en una mayor dificultad para acceder a un piso. Para visualizar mejor esta situación, ADICAE propone el siguiente ejemplo con una hipoteca de 150.000 euros y que:

A 25 años:
* Una cuota mensual media de 711 euros
* Con 63.000 euros de intereses pagados
* Un capital pendiente de amortizar a los 15 años de 74.000 euros

A 40 años:
* Una cuota mensual media de 532 euros
* Con 107.000 euros de intereses pagados
* Un capital pendiente de amortizar a los 15 años de 113.000 euros

A 50 años :
* Una cuota mensual media de 438 euros
* Con 139.000 euros de intereses pagados
* Un capital pendiente de amortizar a los 15 años de 125.500 euros

También el Banco de España destaca la posibilidad de que se llegue a duplicar el pago de intereses si se amplía el plazo de la hipoteca y afirma que, si además se opta por un periodo de carencia (en el que se pagan cuotas más bajas porque sólo se abonan intereses) u otra fórmula similar "se consigue que las cuotas a pagar durante los primeros años, los más difíciles para un comprador medio de vivienda, sean menores a las de los préstamos que no ofrecen esa solución, pero a costa de que sean más altas las cuotas a pagar una vez transcurrido el período de carencia".

Jóvenes: principal grupo de riesgo

Las hipotecas a 50 años están dirigidas a jóvenes menores de 35 años. Para ADICAE, el objetivo de las entidades financieras con este requisito es captar a este colectivo "garantizándose su fidelidad durante largos años".

"Todas estas entidades publicitan sus ofertas prometiendo al joven la hipoteca ideal, no dudan en ampliar los plazos de amortización de la deuda, en ofrecer largas temporadas de carencia o en prescindir de avales para su concesión, y todo ello a costa de crear la falsa idea de que el endeudamiento es fácil y seguro para los jóvenes", critica. A su entender, el fin último de este tipo de productos no es beneficiar a los jóvenes, sino "atraparlos durante la mitad de su vida", puesto que lejos de favorecerles el acceso a la vivienda "les hace cargar con una deuda durante largos años en los que las circunstancias personales pueden variar significativamente, bien por falta de empleo o por enfermedad, y dificultar la devolución del préstamo".

Desde ADICAE se proponen otras medidas para facilitar el acceso a la vivienda, como "la construcción de vivienda pública, impedir la especulación inmobiliaria, primar la incentivación del alquiler con posible opción de compra y mantener un control público de los productos bancarios que favorecen el sobreendeudamiento familiar e hipotecan sus condiciones de vida durante décadas".

Por último, otra de las justificaciones que se argumentan en contra de estos productos es el hecho de que alargar los plazos de la hipoteca favorece la subida del precio de la vivienda, puesto que con cuotas mensuales más fáciles de pagar los clientes se deciden a adquirir inmuebles más caros, aunque ello suponga pagar una hipoteca durante toda la vida laboral.

Articulo publicado por la revista Consumer.

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Préstamo multidivisa, una buena opción ante la subida de tipos

En el último año, a causa de la subida que ha tenido el euribor se viene observando un incremento en la demanda de préstamos multidivisa, pero también se ha incrementado el número de personas que lo contratan sin ser conscientes de lo que realmente están contratando. Espero que estas breves líneas ayuden a comprender mejor en qué consiste este tipo de préstamo.

¿Qué es un préstamo multidivisa?

A la hora de contratar un préstamo hipotecario todos estamos acostumbrados a interesarnos por las condiciones que nos ofrecen las distintas entidades financieras: comisión de apertura, de cancelación y diferencial que se aplicará. Normalmente el diferencial que se aplica va referenciado al euribor (euribor + 0,60 por ejemplo), ya que nuestra hipoteca esta constituida en euros.

En cambio, en una hipoteca en multidivisa, nuestra hipoteca esta constituida en una divisa distinta a euro (por ejemplo yenes japoneses), por lo que el índice de referencia no va a ser el euribor, sino el libor. El LIBOR (o London Interbank Offered Rate) es el tipo de interés, en el mercado de Londres, al que se prestan dinero los bancos entre sí.

El libor, al igual que el euribor , tiene un valor y una serie de fluctuaciones que varían en función de la divisa en la que constituyamos nuestra hipoteca. Como ejemplo puedo comentar que el libor yen actual está aproximadamente a un 0, 47, el libor franco suizo a un 1,83 y el euribor a 3,70.

Hay que distinguir entre hipoteca en divisas e hipoteca multidivisa, ya que en la primera modalidad no tenemos la posibilidad de cambiar de divisa periódicamente y sin gastos, solamente admite cambio de divisa si cancelamos y constituimos una hipoteca nueva; en cambio la hipoteca multidivisa admite cambiar de una divisa a otra periódicamente (cada 3 meses normalmente) sin ningún coste.

Ventajas e inconvenientes del préstamo multidivisa

Qué duda cabe que la principal ventaja de éste producto es pagar menos intereses por nuestra hipoteca (dependiendo de la divisa que escojamos podríamos pagar menos de la mitad de intereses), pero hemos de ser conscientes de que no es oro todo lo que reluce, ya que tiene varios inconvenientes a tener en cuenta.

Los riesgos en una operación hipotecaria en euros vienen dados principalmente por una subida en el índice de referencia (euribor), ya que si sube el euribor tendremos una subida en nuestra cuota a pagar (pagaremos más intereses). En una hipoteca multidivisa los posibles riesgos pueden venir dados por una subida en el índice de referencia (libor) o por una subida de la divisa en la que constituimos nuestra hipoteca frente al euro.

Métodos de control del riesgo

Existen distintas formas de tener controlado el riesgo de nuestra hipoteca. La principal es la posibilidad de cambiar trimestralmente la divisa en la que hemos constituido nuestra hipoteca, por lo que si prevemos una subida importante de nuestra divisa frente al euro o una subida de tipos, sabemos que como mucho vamos a asumir esa subida trimestral.

Otro método es la contratación de un seguro de cambio, el cuál solamente nos interesa si estamos convencidos de cambiar de divisa y queremos asegurar el tipo de cambio vigente a la fecha de contratación del seguro en previsión de una posible subida antes de poder efectuar dicho cambio.

Por último y no por ello menos importante, se recomienda abrir una cuenta multidivisa para mantener un stock de divisas compradas a buen precio. Es mejor saber el precio al que compramos la divisa de antemano a que trimestre a trimestre nuestra entidad nos las compre al precio en el que estén en ese momento.

Lo más importante en definitiva es hacer un seguimiento para no tener sorpresas, ya que se podría decir que este tipo de hipotecas son dinámicas y por lo tanto la cuota a pagar trimestralmente siempre va a ser distinta.

¿Quién puede contratar un préstamo multidivisa?

A priori cualquier persona que no necesite financiar más del 80% del valor de tasación de su vivienda (compraventa y refinanciación) puede formalizar un préstamo multidivisa, pero hay que tener en cuenta que es un producto con ciertas vicisitudes y de cierta complejidad, por lo que se recomienda a personas que tengan cierta cultura financiera y que sean capaces de comprender perfectamente el funcionamiento del mismo.

Por otro lado es recomendable para personas de cierto poder adquisitivo, ya que una de las ventajas es tener la posibilidad de realizar amortizaciones parciales aprovechando una hipotética bajada del tipo de cambio de la divisa frente al euro.

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Hipotecas mixtas

Las hipotecas mixtas combinan tipos fijos y variables para quienes necesitan estabilidad en las cuotas durante parte de la vida de su préstamo

Los tipos de interés continúan al alza y el precio de la vivienda sigue aumentando a un ritmo próximo a los dos dígitos. Tanto es así que el importe medio de las hipotecas ronda ya los 150.000 euros y su plazo de amortización comienza a superar los 25 años. Ante este panorama, las entidades bancarias han empezado a ofertar y a contratar préstamos mixtos, aquellos que combinan intereses a tipo fijo y variable. Pero estas nuevas hipotecas híbridas están aún muy lejos de desterrar el esquema de venta imperante: hipotecas a interés variable cada vez más largas en el tiempo. Si los requisitos a la hora de solicitar una operación a tipo mixto son prácticamente los mismos que a tipo variable, ¿por qué no cuajan los tipos mixtos ni los fijos? A la hora de comercializar este producto, bancos y cajas repercuten a los clientes gran parte de la cobertura del riesgo que asumen ante una imprevisible subida de los tipos. Inicialmente, los consumidores se retraen porque para asegurarse un importe fijo al mes tienen que pagar una cuota a corto plazo superior a la de las hipotecas a tipo variable. Cada persona tiene que sopesar si le conviene más esa garantía de una cuota fija durante un tiempo determinado, o prefiere obtener el dinero siempre a un precio acorde a la evolución del mercado.

Préstamos cada vez más altos

El importe de las hipotecas sigue creciendo y es que el precio del metro cuadrado en España todavía se encarecerá en torno al 10% este año 2006 y, siguiendo esta tónica, los tipos de interés siguen aumentando. El consejo de gobierno del Banco Central Europeo ha subido en su última reunión los tipos de interés para la eurozona en 0,25 puntos porcentuales, hasta el 3,25%. La subida es la quinta en menos de un año y los analistas prevén un nuevo incremento para diciembre.

El Euribor, índice de referencia al que se conceden la mayoría de las hipotecas, subió en septiembre por duodécimo mes consecutivo, hasta el 3,715%, es decir, 1,492 puntos con relación al 2,223% en que se situó en agosto del año pasado. Esto se traduce en una subida de las cuotas de los créditos hipotecarios. Así, en una hipoteca media, que según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística se sitúa en 153.445 euros, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor, la cuota mensual pasaría de los 705 euros que tenía que pagar en agosto de 2005 a unos 820 euros, lo que supone un incremento de 113 euros en las cuotas y una subida anual de 1.362 euros.

Sin embargo, sólo el 1,9% de los créditos hipotecarios constituidos en junio utilizó un tipo de interés fijo, frente al 98,1% que fijó sus condiciones a un interés variable. Dentro de los variables, el Euribor fue el tipo de interés de referencia más empleado en la constitución de hipotecas. El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro, entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios, fue del 3,83% con un plazo medio de 26 años, mientras que el interés de los bancos fue del 3,91% con un plazo medio de 25 años.

En el caso de viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones creció el 40%, la mitad de ellas se debieron a modificaciones en los tipos de interés. La mayoría de los préstamos pasaron a estar referenciados en lugar de a un tipo de interés fijo a uno variable. Por tanto, es evidente que aún las solicitudes de tipos variables siguen siendo las más relevantes y a plazos cada vez más elevados.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha advertido reiteradamente sobre la "fijación" existente en nuestro país por un "monoproducto": las hipotecas a tipo variable indexadas al Euribor. A juicio, de su presidente, Gregorio Mayayo, esa es la principal "debilidad" del modelo hipotecario español actual que "a su entender"- a pesar de los "elogiables esfuerzos de la banca" se encuentra constreñido por un marco jurídico legal que impide una asequible renegociación de condiciones. En cualquier caso, el presidente de la AHE aconseja a quienes vayan a solicitar un préstamo para adquirir una vivienda:

- Revisar el mercado y considerar el mayor número posible de ofertas. Media docena de ellas ya suponen un buen abanico para poder elegir.

- Leer atentamente y valorar las características cualitativas (moratoria en los pagos, refinanciación de deuda, amortización anticipada, etc.).

- En último extremo, valorar el precio de las cuotas de los primeros años, ya que estamos hablando de un producto que va a satisfacer una necesidad de financiación durante muchos años.

Existen otros tipos legales que se pueden consultar en la web del Banco de España, donde también hay mucha información actualizada de carácter legal que resulta muy práctica.

¿Producto caro?

Para ofrecer soluciones ante la evolución del mercado, y tal vez anticipándose con tiempo a los requerimientos de los clientes, las entidades financieras han creado las hipotecas mixtas, contratos hipotecarios que combinan interés fijo y variable durante la vida del préstamo y cuya contratación aún ni se refleja en las estadísticas. En algunas entidades, como es el caso de Caja de Navarra, podría decirse que todavía la demanda se aproxima a cero, tal y como apunta Pablo Armendáriz desde el departamento de Marketing.

"La banca no hace nada más que poner títulos a la posibilidad de contratar una determinada forma de pago de tu vivienda que te inspire cierta tranquilidad ante el 'lobo' de la subida tipos o que te haga pensar que no pagas tanto por comprarte tu casa". "La hipoteca mixta no es un producto ni demasiado conocido ni ofertado por las entidades ni demandado por los clientes", asevera José Manuel Lozano, responsable de Marketing de Necesitofinanciacion.com.

"En la actualidad se siguen contratando de forma masiva las hipotecas a tipo variable", afirma Ana Bengoa, responsable de Financiación Hipotecaria de BBVA, si bien matiza que su entidad "desde el lanzamiento de la nueva Hipoteca Fácil en mayo, con opciones de periodos iniciales a tipo fijo de hasta 25 años, ha aumentado de forma significativa la contratación en hipotecas a tipos mixtos".

"Que suba el tipo de interés para las hipotecas es duro", comenta José Manuel Lozano. Pero, ante este escenario, el gestor financiero muestra una preocupación mayor y se pregunta "cómo la familia media podrá enfrentarse a esa subida de tipos con los endeudamientos mensuales entorno al 60%", porque, por lo general -explica- la gente, además tiene préstamos del coche, referenciados a intereses que rondan el Euribor + 5, tarjetas de crédito e incluso préstamos al consumo que pueden llegar al Euribor + 20.

Parece lógico pensar entonces que, si los tipos de interés siguen subiendo, las personas que suscriban préstamos hipotecarios deberían intentar controlar el importe de las cuotas. Las hipotecas mixtas serían una solución "para resguardarse a buen puerto durante los próximos años en los que se prevén subidas, porque el 'lobo' ya ha venido" -explica el presidente de la AHE aludiendo a la subida de los tipos-, y este producto convierten las cuotas en fijas para quienes así las necesitan durante, al menos, los primeros años de vida del préstamo.

Muchas entidades crediticias ofertan hipotecas mixtas y los requisitos a la hora de solicitar una operación a tipo mixto son los mismos que a tipo variable o fijo. El problema es que muchos clientes, ante la lógica incertidumbre sobre el riesgo real de que siga imparable la subida de los tipos, consideran que se trata de un producto que no les compensa, creen que resulta caro asegurarse el precio de las primeras cuotas.

Elegir la que más se ajuste nuestra economía

Como muestra se enumeran algunas de estas hipotecas mixtas y los requisitos para su contratación:

- El Banco de Sabadell ofrece una hipoteca mixta con un interés inicial del 4,50% a 48 meses y un TAE del 3,81%, después el índice de referencia será el Euribor + 1% con revisión anual. La financiación máxima del inmueble es del 80% y el plazo máximo de 30 años. Las comisiones son del 1% tanto por la apertura, la cancelación anticipada y la amortización.

- Bankinter dispone de un préstamo hipotecario a tipo mixto, a un tipo de interés fijo durante un máximo de 5 años y el resto del plazo a interés variable. El importe del préstamo es de hasta el 80% del valor de tasación para vivienda habitual o el 55% si se trata de segunda vivienda.

- Caja de Navarra durante los 3 ó 5 primeros años del préstamo establece un tipo de interés fijo de un 4,75% en el primer caso y de un 5% cuando es para 5 años. Posteriormente, éste se calcula también a partir de un índice de referencia más un diferencial, Euribor + 0,75%.

- La Hipoteca Mixta de Caja Laboral tiene un interés fijo muy competitivo durante 2 ó 4 años, que actualmente es del 3,60% y 3,95% respectivamente. Financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda. También hay otros productos que aplican para un primer periodo, desde 6 meses hasta 5 años, un tipo fijo; y para el resto de los años, un tipo variable de referencia elegido.

- La Hipoteca Abierta que La Caixa lanzó en febrero como "pionera" permite acogerse tanto a un interés mixto en el que la parte contratante decide qué porcentaje del importe del préstamo fijo y variable desea para su hipoteca de forma personalizada. Estas condiciones se pactan, al igual que el tanto por ciento de interés, con cada persona de forma individual, y a ellas se suman las habituales características de los contratos hipotecarios de la entidad (revolving -crédito redisponible-, flexibilidad de cuotas, carencia flexible -periodo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital- y seguro de desempleo).

Todos estos préstamos hipotecarios tienen algo en común: se presentan como hipotecas que pueden adaptarse a las necesidades económicas del consumidor, dice Fernando Herrero, vicepresidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas de Ahorro y Seguros (ADICAE). Sin embargo, advierte, que no están pensadas para prever verdaderamente avatares frente a subidas de tipos, sino diseñadas para fomentar todavía más el consumo a crédito o el consumo financiero.

"Son una trampa para el consumidor, a quien le resulta muy difícil comparar ofertas sobre todo si se tiene en cuenta que lo que le vale es la oferta vinculante, aquella en la que puede negociar, por ejemplo el diferencial individualmente, y eso ya le cuesta unos 180 euros en cada entidad". Desde ADICAE se insiste en que ante estos nuevos productos quienes vayan a pedir una hipoteca han de ser "muy cautos", ya que la publicidad confunde al consumidor y muchas de sus cláusulas, como las que se refieren a la carencia o de revolving, fomentan el endeudamiento.

El hecho de pagar sólo intereses y no capital en los primeros años de vida de un préstamo se califica desde esta asociación como "el peor de los negocios", sea cual sea el tipo de préstamo, puesto que significa mantener integro el capital solicitado y cuanto mayor sea el capital adeudado, mayores intereses de pago va a devengar.  

Cálculos

Para poder disfrutar de la principal ventaja que ofrecen las hipotecas mixtas -asegurarse una estabilidad en las cuotas durante un plazo que, en algunas entidades, puede seleccionarse e incluso modificarse-, el cliente en contrapartida tiene que adquirir el préstamo a un tipo de interés algo superior al de los tipos variables en el momento de la contratación.

La responsable de Financiación Hipotecaria de BBVA aclara que esto genera una cuota a corto plazo algo superior a la de las operaciones a tipo variable que influye mucho en el cliente a la hora de elegir la modalidad de hipoteca "si no se tiene en cuenta que el préstamo seguramente durará muchos años en los cuales la evolución de los tipos de interés puede afectar de forma muy pronunciada a las cuotas mensuales".

Veamos un ejemplo con ayuda de la entidad: Una operación de 150.000 euros a 30 años, a tipo variable (Euribor + 0,75) supondría hoy una cuota aproximada de 741 euros. Si el próximo año el Euribor sube un 1,3 (tal y como ha sucedido en el último año), la cuota se situaría en 860 euros, y corremos el riesgo de que siga subiendo. Una operación a tipo mixto con la Hipoteca Fácil BBVA, con 10 años a tipo fijo, se podría contratar en la actualidad con una cuota mensual en este periodo de 824 euros, y con una cuota fija durante 25 años por 856,40 euros. La decisión sobre una modalidad u otra se debe realizar durante la contratación del préstamo, pero la Hipoteca Fácil BBVA ofrece opciones para modificar esta elección.

También hay que tener en cuenta que para las hipotecas a interés variable se pueden contratar con coberturas del riesgo para subidas de los tipos de interés. Así, por ejemplo, aunque el precio del dinero "se dispare", nunca se pagará más de un tanto por ciento de interés prefijado. Lo cierto es que, de momento, estas medidas de protección no suelen interesar demasiado a los clientes por el sobrecoste que suponen. No obstante, a la hora de contratar, los asesores de las entidades bancarias insisten en que cada persona ha de valorar sus posibilidades de pago y tener en cuenta las expectativas laborales y las necesidades familiares a medio y largo plazo.

Articulo publicado por la revista Consumer.

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Subrogación de hipotecas

Los hogares españoles están asistiendo a un paulatino encarecimiento de sus hipotecas, preocupante dado que el endeudamiento familiar se encuentra también desde hace varios meses en niveles récord. Sólo en el último año, las hipotecas se han encarecido unos 350 euros anuales, según cálculos de la Asociación Hipotecaria Española. La razón es que el euribor, el índice de referencia en más del 70% de las hipotecas españolas, ha iniciado una preocupante escalada, que se prolonga ya desde hace siete meses. En enero, el índice se ha situado en el 2,833%, lo que implica que las hipotecas que se hayan revisado en dicho mes son ya un poco más caras. Ante tal coyuntura y para hacer más soportable la carga financiera que supone pagar una vivienda a plazos, resulta conveniente analizar las condiciones del préstamo contratrado. Subrogar la hipoteca por otra mejor puede ser una opción atractiva. En este caso, habrá que estudiar, entre otros factores, el precio que ofrece el nuevo banco y los gastos y las comisiones de cancelación que va a suponer la operación.   Leer más

Cuentas ahorro vivienda

Cuentas ahorro vivienda

Antes de contratar este producto financiero conviene estudiar la finalidad y el interés que ofrece.

¿Qué elementos conviene analizar al abrir una cuenta vivienda? ¿Es posible convertir una cuenta corriente en una cuenta ahorro vivienda? Los expertos financieros aseguran que la fiscalidad y el interés son los mayores atractivos de este producto financiero. Y aseguran que, efectivamente, cualquier cuenta puede convertirse en una cuenta exclusivamente de ahorro con el fin de comprar la primera vivienda. La única condición para poder beneficiarse de sus ventajas es comunicar a la entidad que ese producto va a utilizarse como cuenta ahorro vivienda, para que Hacienda lo recoja en sus datos fiscales. Con la coyuntura actual, resulta recomendable que quienes deseen contratar una cuenta vivienda revisen, en primer lugar, su planificación y las posibilidades que tienen de encontrar un piso acorde con sus necesidades y la financiación a la que pueden acceder. Analizado este aspecto, la elección de un producto de ahorro vivienda debe estar marcado por el interés que garantiza.   Leer más

Scoring hipotecas


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