Qué es mejor, ¿subrogar una hipoteca o contratar una nueva?

Qué es mejor, ¿subrogar una hipoteca o contratar una nueva?

Si has contratado una hipoteca hace algunos años, es posible que las condiciones que consiguieses no fuesen las mejores. Pero, no te preocupes, porque estás a tiempo de cambiarlo y mejorar las condiciones de tu préstamo. Pero, ¿qué es mejor: subrogar una hipoteca o contratar una nueva? 

¿Qué es mejor, ¿subrogar una hipoteca o contratar una nueva?
¿Qué es mejor, ¿subrogar una hipoteca o contratar una nueva?


Subrogar una hipoteca

Cuando queremos mejorar las condiciones de una hipoteca, tenemos cómo opciones: una novación, una subrogación o contratar un nuevo préstamo. Al hablar de novación, los cambios se realizan en la misma entidad bancaria, pero acostumbra a ser más complicado conseguir una mejora de las condiciones.

La alternativa más directa a la novación, es una subrogación, que consiste en cambiar tu hipoteca de entidad bancaria para poder conseguir unas mejores condiciones. Al hacer una subrogación, en vez de una cancelación, mantendrás el contrato original, pero cambiarás algunas cláusulas. 

¿Cuáles son los gastos de subrogar una hipoteca?

Puedes tener la suerte de encontrar una entidad que ofrezca pagar los gastos a cambio de que cambies el préstamo de banco o que tengas un bróker financiero que negocie una rebaja de los gastos. Pero, por norma general, te vas a encontrar con unos gastos que tendrás que abonar si quieres hacer una subrogación. 

  • Tasación. Lo más habitual es que ronde los 300€
  • Comisión de subrogación. No siempre es así, pero tienes que leer tu contrato y ver si existe una cláusula de subrogación. De ser así, tendrías que pagar a tu antiguo banco una comisión de entre un 0% a un 2% del importe pendiente de pago. Si tienes esta cláusula en el contrato, depende de la comisión, cuánto más hayas pagado de la hipoteca, menos tendrás que pagar de gastos de subrogación.
  • Copia de la escritura de subrogación. El coste es de aproximadamente 50€.

Tanto el coste de los honorarios de la notaría como los de la gestoría, se hará cargo la entidad bancaria con la que hagas la subrogación. 


Requisitos para una subrogación de hipoteca

Para poder hacer una subrogación de hipoteca, es importante que cumplas una serie de requisitos, de lo contrario el banco no te aceptará la petición. 

  • Cuotas pagadas. Tienes que llevar un mínimo de 3 años pagando la hipoteca para que te consideren viable para una subrogación. En algunos casos, la entidad pide hasta 5 años. 
  • Importe pendiente. Tienes que haber pagado, como mínimo, un 20% del préstamo. Si la cantidad pendiente supera el 80%, el banco considerará que existe un mayor riesgo de impago. 
  • Buen perfil laboral. Si no contamos con una buena estabilidad laboral, la entidad no aceptará la subrogación, ya que para ellos existirá un riesgo de impago. 

Si cumples los requisitos, el siguiente paso será ver cuáles son los gastos de contratar una nueva hipoteca y ver cuál es la mejor opción.


Contratar una nueva hipoteca

En caso de contratar una nueva hipoteca, hay que tener en cuenta que habría gastos por los dos lados: para contratar la nueva y para cancelar la antigua. La ventaja es que tendrías algo más de libertad a la hora de mejorar las condiciones que si haces una subrogación. 

Gastos de contratar una nueva hipoteca


  • Gastos de cancelación del préstamo actual. Tendrás que asumir la cancelación de la actual hipoteca en el Registro de la Propiedad, acostumbran a rondar los 1000€.
  • Comisión por amortización. No siempre ocurre, pero en la mayoría de los casos en el contrato existe una cláusula en la que se estipula una comisión por amortización. El coste es el mismo que el de subrogación, entre un 0% a un 2% del capital pendiente.
  • Tasación del inmueble. La nueva entidad necesitará una tasación del inmueble para poder hacer la nueva hipoteca, este gasto ronda los 300€.
  • Copia de la escritura. La copia ronda los 50€

Conclusiones: ¿Qué es mejor: subrogar una hipoteca o contratar una nueva?


Ahora que ya tenemos toda la información que necesitamos, es momento de ver cuál es la mejor opción para un hipotecado que quiera mejorar sus condiciones. Si lo vemos con los datos que tenemos tras leernos el artículo, la respuesta sería que sale más a cuenta hacer una subrogación de una hipoteca, los gastos son menores que contratar una nueva. 

Pero, la realidad, es que cada caso es un mundo y tendremos que hacer las cuentas de cuánto nos ahorraríamos con cada trámite para ver cuál es la mejor opción para nosotros. Por ejemplo, si tu hipoteca tiene una comisión de subrogación pero no una de amortización, los gastos de la cancelación serían más bajos. 

Lo mejor es contar con brókeres financieros, que puedan asesorarte y que analicen por ti cuál es la opción con la que más dinero ahorrarás. Desde Housfy Hipotecas los asesores pueden ayudarte a conseguir unas mejores condiciones para tu actual hipoteca, viendo si es mejor una subrogación o una cancelación de la actual hipoteca. 


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