Una subrogación o cambio de hipoteca son procesos distintos pero con un mismo fin, cambiar nuestra hipoteca de banco. Una subrogación y un cambio de hipoteca no conllevan los mismos gastos ni se sigue el mismo proceso. El objetivo es el mismo, mejorar las condiciones de nuestra hipoteca al cambiarla de banco, ya sea buscando un tipo de interés menor, menos vinculaciones, o eliminar comisiones, entre otros. Ahora bien, veamos qué gastos deberemos asumir cuando queramos subrogar nuestra hipoteca o cambiarla de banco.
Gastos para hacer una subrogación
Al hacer una subrogación se generan unos gastos de notaría, registro, gestoría, tasación, y en algunos casos se puede cobrar una comisión por subrogación, de acuerdo al período en el que fue contratada la hipoteca originalmente.
En este sentido, la nueva Ley Hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019, de 15 de marzo) establece cuáles son los gastos que debe asumir el banco y cuáles deben ser pagados por el cliente:
Gastos que debe pagar el banco que recibe la subrogación de hipoteca
Al constituir una hipoteca, es deber del banco asumir ciertos gastos asociados a la contratación, y de igual forma pasa al realizar una subrogación. El banco debe cubrir los siguientes gastos:
- Notaría: Este costo varía en función de la cantidad pendiente por pagar y va desde 0,2% hasta 0,5% de dicho importe.
- Gestoría: Se refiere a la agencia que lleva a cabo el proceso de subrogación, y este costo oscila entre los 200 y 500 euros, aunque este precio no está regulado en la ley por lo que puede variar en función de la comunidad.
- Registro: Este gasto tampoco está regulado en la Ley, pero el banco debe encargarse de cubrirlo.
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Impuestos: El banco deberá pagar también el impuesto sobre actos jurídicos documentados.
Gastos que debe pagar el cliente que hace la subrogación de hipoteca
Por otra parte, el cliente debe asumir los siguientes gastos al hacer una subrogación de hipoteca:
- Tasación: El cliente tiene la obligación de realizar la tasación de la vivienda en vista del cambio de valor que pudo haber tenido desde que se constituyó la hipoteca original. Sin embargo, la ley establece que si se ha realizado una tasación en los últimos 6 meses antes de la subrogación, esta es válida. También puede ocurrir que el banco se ofrezca a pagar este servicio, aunque no esté en la obligación de hacerlo.
- Comisión por subrogación: Es importante señalar que el cliente deberá pagar una comisión por subrogación de hipoteca, que dependerá del contrato que tengas con tu actual banco. También dependerá de la fecha en la que hayas firmado tu hipoteca:
Fecha entrada en vigor |
Comisión máxima por subrogación |
A partir del 16 de junio de 2019 |
Tipo fijo: Hasta el 2% durante los primeros 10 años del contrato y hasta 1,5% durante los siguientes.
Tipo variable: Hasta el 0,25% durante los primeros 3 años del contrato o hasta 0,15% durante los primeros 5 años.
En ambos casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera generada
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Entre diciembre de 2007 y junio de 2019 |
No puede exceder el 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si la hipoteca tiene más de 6 años de plazo transcurridos |
Entre 27 abril de 2003 y diciembre de 2007 |
Comisión máxima del 0,5% |
Antes del 27 de abril de 2003 |
Comisión máxima del 1% |
Gastos de un cambio de hipoteca
Otra de las formas que tenemos hoy en día de cambiar nuestra hipoteca de banco, aparte de la subrogación, es la cancelación de nuestra actual hipoteca para constituir una nueva. Esta es una práctica que se está convirtiendo cada vez más habitual y que llevan a cabo muchos de los bancos online, tales como EVO u Openbank.
Gastos que debe pagar el banco que recibe la subrogación de hipoteca
En este caso, al constituir una nueva hipoteca, los gastos derivados de dicha constitución (registro, notaría, etc.) los asume el banco por Ley, al igual que en la subrogación:.
Gastos que debe pagar el cliente que hace la subrogación de hipoteca
Por otra parte, el cliente debe asumir los siguientes gastos al hacer una subrogación de hipoteca:
- Tasación: El cliente tiene la obligación de realizar la tasación de la vivienda en vista del cambio de valor que pudo haber tenido desde que se constituyó la hipoteca original. Sin embargo, la ley establece que si se ha realizado una tasación en los últimos 6 meses antes de la subrogación, esta es válida. También puede ocurrir que el banco se ofrezca a pagar este servicio, aunque no esté en la obligación de hacerlo, como hace, por ejemplo, Openbank.
- Comisión por cancelación anticipada: Es importante señalar que el cliente deberá pagar una comisión por cancelación total anticipada de la hipoteca, que dependerá del contrato que tengas con tu actual banco.
- Gastos de la cancelación registral de la hipoteca: Este es el único coste adicional que tiene este operación en comparación con la subrogación de la hipoteca, ya que realmente lo que vamos a hacer es solicitar una nueva hipoteca con la que cancelar la actual. Hay entidades, como Openbank, que te financian este coste.
Trae tu hipoteca a Openbank y te pagamos los gastos (hasta el 30/04)
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TAE1,64%
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Tipo de interés1,45% TIN a 25 años
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Comisión de aperturaNo tiene
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Cuota mensual596,39 €
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Productos bonificables2
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TAE1,78%
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Tipo de interés1,24% TIN a 25 años
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Comisión de apertura0€
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Cuota mensual581,75 €
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Productos bonificables2
Como vemos, son varios los gastos que conlleva hacer una subrogación o cambio de hipoteca, aunque de acuerdo con la nueva ley hipotecaria 2019, muchos de ellos deben ser cubiertos por el banco. Sin embargo, antes de realizar un cambio de acreedor para tu hipoteca debes informarte sobre todos los costos que deberás pagar, en especial las comisiones por subrogación con el fin de analizar si las condiciones del nuevo banco realmente merecen la subrogación o terminarás pagando más que con tu banco actual.
