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Consecuencias del Coronavirus sobre mercado hipotecario

El Coronavirus ha afectado de manera negativa muchos sectores de producción del país, entre ellos el mercado inmobiliario el cual ha experimentado considerables bajas. Veamos las consecuencias del Coronavirus sobre el mercado hipotecario, tanto desde el punto de vista de las entidades financieras como de la población.

Consecuencias del Coronavirus sobre el mercado hipotecario

 

Consecuencias del Coronavirus: moratorias en pagos

La moratoria de hipotecas y préstamos es una iniciativa creada e impulsada por el Gobierno que permite a los clientes solicitar el aplazamiento de ciertos pagos de sus deudas con las entidades financieras si demuestran que se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica como consecuencia del Coronavirus y su efecto negativo sobre los ingresos y finanzas del solicitante.

Por un lado, los clientes, a través de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), han expresado su decepción y descontento hacia la medida que, si bien fue creada con la finalidad de aliviar las cargas económicas de las familias cuyos ingresos se han visto afectados gravemente por la pandemia del Coronavirus, resulta injusta para la gran mayoría de los solicitantes por los estrictos requisitos bajo los cuales se evalúa la situación de vulnerabilidad para acogerse al aplazamiento del pago de la cuota.

Según las cifras de solicitudes entregadas versus las concedidas, sólo 1 de cada 10 solicitantes cumplen al menos una de las condiciones exigidas por las entidades bancarias para demostrar que necesitan la moratoria hipotecaria por encontrarse en una situación de vulnerabilidad como consecuencia del Coronavirus. 

Por su parte, las entidades bancarias afirman que las solicitudes para el aplazamiento de los pagos de hipotecas y préstamos se cuentan en decenas de miles, por lo que es imposible aprobarlas todas. Incluso la mitad sería causa de insolvencia en las entidades financieras.

Al inicio de la medida, la moratoria sólo aplicaba para el pago de hipotecas de vivienda habitual, pero el decreto del 31 de marzo amplió esta medida a los inmuebles dedicados a las actividades de empresarios y profesionales, las viviendas arrendadas cuando se deja de cobrar la renta en cumplimiento de la moratoria de alquileres, y los préstamos personales. Esta ampliación incrementa aún más las solicitudes de moratoria hipotecaria y de préstamos, poniendo en jaque la viabilidad y solvencia financiera de la banca, ya que les es imposible aprobar todas las solicitudes. 

 

Consecuencias del Coronavirus: el euribor

Otra de las consecuencias del Coronavirus sobre el mercado hipotecario tiene que ver con la variación del euribor, el índice de referencia para la gran mayoría de hipotecas variables. En este artículo vemos la evolución del Euribor con el paso del tiempo con mayor detalle. 

Muchos nos preguntamos por qué el Euribor ha comenzado esa subida que vemos desde mediados del mes de Marzo, y es causa de la desconfianza de los bancos. Por una parte, los bancos han reducido las operaciones de préstamos interbancarios, ya que existe una gran desconfianza de si esos préstamos se podrán devolver en un futuro, debido a la posible insolvencia de las entidades. 

Por otro lado, expertos aseguran que pese a su tendencia alcista, es difícil que el Euribor pise el terreno positivo mientras el Banco Central Europeo no cambie su política monetaria expansiva a una restrictiva. 

Mientras tanto, las hipotecas variables siguen siendo más baratas, en general, que las hipoteca a tipo fijo, pero sin saber qué evolución se espera del Euribor, ya que nunca podremos predecir con exactitud sus movimientos, cabe saber con qué tipo de hipoteca, si fija o variable, va a hacer que estemos más tranquilos. 

 

Consecuencias del Coronavirus: aumento de impagos

Los impagos de hipotecas y préstamos se dejan ver cada vez más desde abril, a un mes de haber iniciado es estado de alarma ante el Coronavirus, una consecuencia más de esta pandemia que viene como resultado del duro golpe que han sufrido las familias españolas en sus ingresos o situación laboral. Esta situación comienza a encender las alarmas en las entidades bancarias al iniciar este mes de mayo ya que los impagos por moratorias concedidas también están haciendo una huella peligrosa en su solvencia.

El incremento en la morosidad, ya sea por acogerse a la moratoria impulsada por el Gobierno o por falta de pago de las personas que no lograron obtener el beneficio, provoca que los bancos utilicen parte de su cartera de hipotecas (activos líquidos) para obtener liquidez con la emisión de instrumentos y pasar parte de los riesgos a los inversores.

También han vendido los préstamos a fondos que emiten bonos y que dan derecho de cobro sobre hipotecas.  Esto sin dudas es una terrible consecuencia del impacto del Coronavirus sobre el mercado hipotecario y ha provocado nerviosismo en las entidades ante la difusa visión de los meses por venir.

 

Consecuencias del Coronavirus: desciende la venta de viviendas

La caída de la compraventa de viviendas en España, provocada en parte por la disminución en la solicitud y contratación de hipotecas , las cuales han caídos más de un 30% en algunos bancos, es otra de las consecuencias de la pandemia del Coronavirus sobre el mercado hipotecario. Tras 5 años en constante ascenso, la compra de viviendas ha caído desde febrero de este año, al igual que los precios de las casas y pisos.

Cabe destacar que en algunas comunidades las cifras son más bajas que en otras, pero en medida general, la compraventa de viviendas se ha visto afectada de forma negativa, en especial las viviendas de segunda mano. Y los pronósticos no son nada alentadores si continúa la crisis sanitaria, la disminución en la capacidad adquisitiva de los españoles y los despidos.

Otra consecuencia derivada de la disminución en la compraventa de viviendas en España es la disminución en la recaudación de impuestos asociados a la compra de viviendas, a saber, el IVA para nuevas viviendas, el Impuesto Sobre Transacciones Patrimoniales (ITP), para viviendas de segunda mano, y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En este respecto, el Ejecutivo prevé que habrá una disminución en la recaudación de estos impuestos de hasta 38%, una pérdida significativa para la administración pública.

Además, pese a no tener datos todavía que respalden esta opinión, creo que cabe esperar un endurecimiento, por parte de los bancos, para conceder hipotecas. Es normal que el banco quiera asegurarse que la operación que va a conceder tenga el menor riesgo posible, por lo que deben ser especialmente precavidos con los análisis de solvencia. Por el lado de los posibles futuros hipotecados, aseguraos de que os encontráis en un momento óptimo para embarcaros en esa operación y no nos dejemos llevar por el momento, ya que es normal encontrar opiniones sobre que es un buen momento para comprar vivienda, por la bajada de los precios, etc. Pero, obviamente, más que fijarnos en los precios de las viviendas, debemos atender a nuestra situación particular. 

 

En resumen, las consecuencias consecuencia del Coronavirus sobre el mercado inmobiliario español han sido críticas y ponen en peligro tanto a la población como a las entidades bancarias. Es prematuro hacer previsiones sobre la situación en los siguientes días, pero lo cierto es que el sector inmobiliario necesitará tiempo para recuperarse del efecto adverso de esta paralización en la economía.  

 

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