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¿Cómo vender una casa con hipoteca?

Son muchos y distintos los motivos por los que se nos puede plantear la duda de cómo vender una casa que posee una hipoteca. Quizás cambies de trabajo y necesites mudarte, o tu familia crece y necesitas una casa más grande, quien sabe. Estés en la situación que estés, vamos a contarte cómo vender una casa con hipoteca para resolver todas tus dudas. Veamos las opciones que tienes para hacerlo y lo que implica cada una de ellas.

¿Cómo vender una casa con hipoteca?

 

¿Se puede vender una casa con hipoteca?

Muchas personas que tienen actualmente una vivienda hipotecada se pueden ver, por diversas razones, ante la necesidad de venderla, por lo que se preguntan si se puede vender una casa hipotecada. La respuesta es sí, si que se puede vender una casa con hipoteca. De hecho, tienes tres opciones que puedes comparar y decidir sobre cuál te conviene más, en función de tus necesidades: 

 

Vender una casa con hipoteca: Subrogación de hipoteca

La subrogación de hipoteca es una operación mediante la cual se cambia alguno de los actores de una hipoteca. La operación de subrogación más común es la subrogación de acreedor, en la que el cliente cambia su deuda de un banco a otro que le ofrezca mejores condiciones. Pero en el proceso de vender casa con  una hipoteca, lo que deberíamos hacer sería una subrogación con cambio de deudor; en este caso, el comprador ha decidido aceptar la propiedad hipotecada, por lo que ahora la responsabilidad de pago es suya, y al cancelar la hipoteca la casa pasará a ser de su propiedad.

Ahora bien, ¿qué hay que considerar al subrogar una hipoteca a un nuevo deudor? Lo primero que debes calcular es cuánta deuda queda pendiente por cancelar, por cuánto compraste el piso y cuánto vale en el momento de hacer la subrogación. Recuerda que las propiedades cambian de valor, y la idea es ofertar un buen precio al comprador para que este tome la opción de comprar una vivienda hipotecada.

Otro aspecto que debes tener en cuenta antes de vender una casa hipotecada es que los gastos de la subrogación correrán por vuestra cuenta, no serán responsabilidad del comprador, y este no está obligado a asumirlos bajo ninguna circunstancia. 

Por lo general, una persona decide comprar una casa con hipoteca cuando esta tiene excelentes condiciones ya negociadas, lo cual le ahorrará tiempo y dinero. Otra de las razones por las que muchos compradores consideran esta opción es porque los costos son mucho más bajos que los que tiene que afrontar al solicitar una hipoteca directamente en el banco. Sabiendo esto, el vendedor debe hacer los cálculos necesarios para hacer una buena oferta.

Además, otro punto que debe considerar la persona que decida vender una casa con hipoteca es que el comprador debe cumplir con los requisitos del banco al igual que los nuevos clientes. 

La opción de la subrogación de hipoteca tiene la ventaja de que libera al antiguo deudor de su responsabilidad, pero tiene la desventaja de que resulta un proceso costoso. 

 

Vender una casa con hipoteca: Cancelación de hipoteca

Otra de las formas de vender una casa con hipoteca es a través de la cancelación de hipoteca, proceso mediante el cual el actual deudor paga el resto de la deuda pendiente, librando la propiedad de cargas para luego venderla a un precio que le convenga. Aunque hacer esto ya de por sí elimina la hipoteca, por lo que básicamente no estáis vendiendo una casa con hipoteca sino una propiedad libre de cargas.

La cancelación de hipoteca tiene las siguientes consideraciones:

  • Los gastos asumidos para cancelar la hipoteca son más altos que para subrogar.
  • Debes tener el dinero tanto para pagar el resto de la deuda como para afrontar los gastos por comisiones y Registro inherentes al proceso.
  • Legalmente es la forma más sencilla de vender una propiedad hipotecada, pero económicamente es una de las más difíciles.

Otra forma de hacer la cancelación de una hipoteca es que un comprador aporte el dinero que es necesario para pagar dicha deuda y acto seguido se firme el contrato de compraventa del inmueble. De esta forma sí es necesario vender la casa con hipoteca para cancelar la deuda y luego pasarla a su nuevo dueño.

 

Vender una casa con hipoteca: Hipoteca puente

Esta es una delas opciones menos usadas ya que los bancos son bastante reacios a concederlas. La hipoteca puente es una operación mediante la cual el cliente adquiere una segunda propiedad hipotecada mientras aún paga la primera, mientras esta primera propiedad se vende por subrogación.

En la hipoteca puente, en lugar de pagar dos hipotecas, el cliente paga una sola cuota unificada al banco, pero con la obligación de vender la primera casa hipotecada en un plazo determinado, que puede ir desde 6 meses a 5 los años, dependiendo de las condiciones de la hipoteca y el tiempo que reste de la deuda.

Una vez vendida la casa con hipoteca, se cancela dicha deuda y se formalizaría la nueva hipoteca. 

Lejos de ser algo imposible, existen muchos compradores que buscan casas ya hipotecadas, en especial las que se negociaron bajo buenas condiciones con el banco, ya que esto representa para ellos un ahorro de tiempo y dinero en gastos de contratación.

¿Te ha quedado alguna duda sobre cómo vender una casa con hipoteca? Cuéntanos en los comentarios. 

 

  1. en respuesta a teacher_toefl
    Hola @teacher-toefl
    la desventaja de vender si pagar la deuda es que tienes que hacer frente a los gastos de cancelación sumado a los gastos de la adquisición de una nueva vivienda, en el caso de que quieras vender para comprar otra. En esa situación, sería preferible o bien, realizar una subrogación de hipoteca para que el comprador se quede con esa hipoteca, ahorrándote los gastos de cancelación, o bien, al no quedarte mucho dinero, yo intentaría ir amortizando el capital para acabar con el pago de la deuda antes. 
    Un saludo! 
  2. #1
    teacher_toefl
    Yo tengo una hipoteca VPO desde el 2009, tras 11 años pagando, veo que aún me quedan 40000 euros de los 92000 financiados. Sería un buen momento para la venta o siempre es conveniente acabar con deudas y luego vender?? El interés se mantiene ahora al 1,85 y estoy pagando cuotas por debajo de los 300 euros. Hace poquito amorticé 10000 euros, pero no sé si estoy actuando bien o inteligentemente. Gracias por vuestra ayuda.
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