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A la hora de contratar un préstamo con garantía hipotecaria, comúnmente conocido como "La Hipoteca", nos encontramos con dos conceptos que muchos de nosotros no somos capaces de entender y mucho menos, entender su importancia: El Suelo Hipotecario y el Techo Hipotecario.
El Suelo de la Hipoteca
Un suelo de Hipoteca, al contrario que un techo de hipoteca, nos obliga a pagar un tipo de interés mínimo. Por ejemplo un suelo de hipoteca al 2% como mínimo. Es una obligación en nuestra contra. Para las hipotecas con suelo, casi es una obligación novar las condiciones de la hipoteca o cambiar de banco (subrogar) con una entidad que nos ofrezca mejores condiciones evitando el suelo hipotecario.
En la práctica, el suelo de hipoteca funciona como si fueramos una agencia aseguradora y aseguramos al banco que va a cobrar un 2% como mínimo. Ese es el Suelo de la Hipoteca. A cambio, el Banco nos hace la hipoteca más barata, reduciéndonos el diferencial con el Euribor.
Por ejemplo, una hipoteca que fuera (Euribor + 0.75). Si contratamos un suelo hipotecario al 2%, se podría convertir en (Euribor + 0.45). Que aunque parezca poco, reducirá mucho nuestras cuotas mensuales.
Otra forma que tienen de "pagarnos" nuestro suelo de hipoteca, es reducir el número de años que debemos estar pagando la hipoteca.
Es una buena forma de hacer nuestra hipoteca "más barata" o de financiarnos el coste de un techo de hipoteca.
Hay que pensar que en realidad, si los tipos bajan, lo mismo nos dá pagar un 2% que un 1%, podemos pagarlo, aunque parezcamos tontos frente al resto. Pero la contratación de ese suelo de hipoteca, nos habrá dado la opción de reducir nuestro diferencial o la oportunidad de reducir el número de años de nuestra hipoteca.
Para aquellos que ya tengan un suelo contratado y estén pagando por encima del Euribor, decirles que se puede acudir a la sucursal donde lo contrataron y renegociarlo. Algunas veces suelen reducírtelo. Por ejemplo: del 2.25% al 1.75%.
Si no, siempre nos queda buscar una subrogación hacia hipotecas sin suelo y con mejores condiciones que las que tenemos actualmente con nuestro banco.
El Techo de la Hipoteca
Un Techo Hipotecario es una garantía que contratamos para saber que no pagaremos por encima de un tipo de interés.
Por ejemplo: Techo hipotecario al 8% como máximo. Es un derecho a nuestro favor.
En la práctica, el techo de la hipoteca funciona igual que un seguro. Pagamos una prima por tener un seguro contra tipos de interés. Eso es el Techo de la Hipoteca.
Los bancos, que no son tontos, calculan estadísticamente cuál es la probabilidad de que el Euribor más el diferencial de la hipoteca sobrepase ese 8%, hacen sus cálculos y, al igual que una compañía de seguros, nos aplica una prima "un poco" por encima de esa cantidad. Ese es el precio del Techo de la hipoteca.
Cuanto más alto sea el Techo de la hipoteca más improblable es que ocurra y por tanto nos saldrá más barato.
En una hipoteca de 100€. Con el Euribor actual al 1%. Un techo al 8% nos costaría 0'80€ extra. Pero un techo al 15%, solamente 0'50€.
La lógica financiera aconseja contratar un techo que asegure que no debamos pagar más de lo que nuestra capacidad nos permita. De esa forma nos aseguramos que en un movimiento de los tipos de interés, nos encontremos con que no podemos pagar las mensualidades y el banco nos desahucie de nuestra casa. Simplemente por no haber contratado un Techo de hipoteca adecuado a nosotros intentando hacer nuestra hipoteca más barata.
El mejor momento para contratar techos de hipoteca es cuando los tipos de interés están bajos, ya que será menos problable que los tipos suban mucho y nos saldrá muy barato nuestro seguro contra subidas del tipo de interés.
Conversación real sobre Suelo de Hipoteca y Techo de la Hipoteca
Para que quede más claro todo el asunto, os comento a continuación una conversación real sobre los techos de hipoteca y los suelos de hipoteca:
Una amiga ha decidido comprarse un piso para independizarse.
En una reunión de amigos, comentó el asunto y preguntó que debía saber antes de ir a hablar con el banco.
La mayoría de amigos le recomendaron que negociara un préstamo que no tuviera suelo de hipoteca, ya que ellos estaban pagando por encima del euribor, cosa que da mucha rabia y que cuando continúe cayendo continuarán pagando el mínimo de su suelo de hipoteca.
Yo le comenté que debía contratar un techo de acorde a sus posibilidades. De repente, todos los contertulios de la velada comenzaron a decir que eso era absurdo, que ellos tenían techo de hipoteca y que nunca lo habían usado (gente joven que tenían hipotecas desde hace 1 año).
Yo argumenté que debería contratar un techo de hipoteca en el máximo de lo que ella era capaz de llegar a pagar.
Según su salario, descubrí que era capaz de pagar unos 500€/mes. Gana unos 1000€.
Pero es cierto, que si las cosas se ponían mal, sus padres jubilados le podrían ayudar con la compra de la comida, y pagando las facturas, en una situación extrema de subida de euribor, (siempre poniendose en lo peor). Podría dedicar los 1000€ al pago mensual de la devolución del préstamo.
Según unos cálculos rápidos, esos 1000€/mes concordaban con un 6'5% Euribor. Por lo que lo lógico financieramente sería ponerse un techo en el 6'5%.
Tras ese comentario, la mesa estalló en clamores contrarios, y el resto de comensales dijeron que con un Euribor al 1% es estúpido ponerse un techo en el 6'5%, es imposible que llegue hasta ahí, y eso sería tirar el dinero.
Es cierto, dije, es muy difícil que los tipos suban hasta el 6'5%, pero como no podemos ver el futuro, existe una probabilidad de que ocurra, y mi amiga, si ocurre, se va a la calle y pierde el piso.
Ese techo significa la cobertura de un riesgo inasumible. El poder dormir tranquilo de que no dormirás bajo el puente.
Es como asegurar la nave industrial de la empresa contra incendios. Es cierto, es difícil que arda, y casi seguro que no utilizarás la cobertura del seguro. Pero si se quema, estás arruinado. Ya no hay vuelta atrás.
La verdad es que mi amiga, acabó con la cabeza hecha un lío.
Comentaros que el resto de comensales, están pagando el 2%, que es su suelo. Lo que representa prácticamente todos sus ingresos mensuales, durante más de 30 años.
Les pregunté que cuál era el máximo tipo de interés que tenían capacidad de pagar mensualmente antes de que les echaran del piso.
Para mi más absoluta sorpresa, la respuesta es la que imagináis: "No lo sabían".
Tengo miedo el día que veamos los tipos subir al 5%, muy por encima de sus posibilidades.
Tienen un techo al 15%, les salío muy barato.
