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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Hipoteca fija o variable, ¿con cuál pago menos intereses?

A la hora de solicitar y contratar una hipoteca, una de las primeras cosas que tenemos que decidir es si nos interesa más una hipoteca fija o variable, pues esa decisión puede ahorrarnos dinero. En el siguiente artículo analizaremos con qué tipo de hipoteca, fija o variable, pagaremos menos intereses. 

Hipoteca fija o variable, ¿con cuál pago menos?

 

Hipoteca fija o variable, ¿cuál me interesa más?

Por lo general, las hipotecas fijas suelen tener un tipo de interés más alto, pues es el precio a pagar por conocer con exactitud la cuota mensual de la hipoteca durante la totalidad de años que dure el préstamo hipotecario. Por otro lado, las hipotecas variables suelen ofrecer un tipo de interés más bajo, pero estando ligado este tipo de interés a un índice de referencia, frecuentemente el Euribor.  ¿Y qué inconvenientes tiene una hipoteca variable? Puedes consultar las ventajas e inconvenientes de los distintos tipos de hipotecas en este artículo. 

El Euribor en mínimos, ¿cómo favorece a las hipotecas variables?

Actualmente parece más llamativo contratar hipotecas a tipo variable, pues si vemos el valor del Euribor actual y de cómo ha sido su evolución los meses anteriores, observamos que se encuentra en valor negativo. Una hipoteca a tipo variable referenciada al Euribor, cuando este es negativo, lo que hace es bajar el tipo de interés de nuestra hipoteca. Como consecuencia nuestra cuota mensual será menor. Por ejemplo, si el tipo de interés de mi hipoteca a partir del segundo año es de Euribor + 0,99%, tomando como referencia el valor del Euribor de Julio de 2019, el tipo de interés quedaría de la siguiente forma: -0,283% + 0,99% = 0,707% TIN. 

Es importante conocer nuestro perfil de riesgo, incluso para inversiones básicas como lo es contratar una hipoteca. ¿Estáis dispuestos a contratar una hipoteca a tipo variable por tener un ahorro potencial? Quizás haya para quien valga más la pena no tener la incertidumbre de la variación de la cuota de nuestra hipoteca. 

 

¿Hipoteca fija o variable? Ejemplo numérico

Hemos pensado que la mejor forma de comparar las diferencias del gasto en intereses entre una hipoteca fija y una variable es con un ejemplo real, por lo que vamos a comparar las cuotas de una hipoteca fija y variable, y vamos a tomar como ejemplo la Hipoteca fija y la Hipoteca Variable de Coinc.  

TIN 1,94 %
TAE 2,37 %
C.Apertura 0€
Plazo Máx. 30 años
Mínimo 3 años
TIN Euribor +1,10 %
TAE 1,28 %
C. Apertura 0€
Plazo Máx. 30 años
Mínimo 3 años

*Euribor = -0,283%

Cogiendo los datos que hemos expuesto de estas dos hipotecas, veamos cómo quedarían las cuotas de una hipoteca a 25 años, solicitando 150.000€. 

  Cuota primer año Cuota el resto de años Total a pagar Intereses totales
Hipoteca Variable 564,36€ 546,35€ 164.125,52€ 14.125,52€
Hipoteca Fija - 631,41€ 189.422,71€ 39.422,71€

*El total a pagar es el resultado de la cuota por 12 mensualidades durante 25 años. En el caso de la hipoteca variable, 12  mensualidades con la primera cuota, el resto de años con la segunda. Los intereses son la diferencia entre el total a pagar y la cantidad del préstamo, en este caso 150.000€

 

Es imposible realizar un cálculo exacto para los pagos de una hipoteca variable, pues en el caso de la Hipoteca variable de Coinc, la revisión del Euribor se hace cada año. Si contratamos una hipoteca referenciada al Euribor de Julio de este año, no podremos conocer con exactitud los pagos del siguiente año, pues dependerán de cómo se encuentre el Euribor en Julio de 2020. Para hacer el cálculo del ejemplo hemos tomado como referencia el valor del Euribor en Julio de 2019 -0,283. 

Pero hay algo más a tener en cuenta en las hipotecas variables, y es que todas tienen un período de, generalmente, un año, con un tipo de interés fijo. Por ello, si pensamos contratar una hipoteca variable porque el Euribor se encuentre actualmente en negativo, quizás para cuando nos toque pagar las cuotas mensuales referenciadas a este indicador, el Euribor no se encuentre como esperábamos... o sí. ¿Cómo quedaría el total a pagar de una hipoteca variable con una situación peor del Euribor?

  Cuota primer año Cuota resto de años Total a pagar Intereses totales

Hipoteca variable 

564,63€ 710,54€ 209.702,85€ 59.702,85€

*Euribor = 2%

Recordamos que el Euribor máximo histórico llegó a sobrepasar el 5%. Este es un ejemplo hipotético, pero igualmente posible. 

 

Hemos analizado la diferencia de intereses entre una hipoteca fija y variable, y como consecuencia de las cuotas mensuales a pagar, pero no debemos olvidar, a la hora de contratar una hipoteca, tener en cuenta muchas otras cosas, como los gastos y comisiones de los que no se hace cargo el banco los productos combinados, los requisitos que debemos cumplir para poder solicitar la hipoteca, etc.

Y a vosotros, ¿qué tipo de hipoteca se os adapta mejor? ¿La fija por la certeza de lo que tendréis que pagar o la variable por si podemos ahorrar algo de dinero?

 

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  1. #1

    Pvila314

    Por poco que uno pueda ir amortizando parte de la hipoteca cada año, en general será mejor una hipoteca a tipo variable.
    Yo sólo recomendaría las hipotecas a interés fijo a aquellas personas que el no saber qué tipo deberán pagar el año siguiente les provoque mucha ansiedad.
    En cualquier caso, mientras los bancos sigan ofreciendo hipotecas a interés fijo, será que no convienen a los clientes (sí, al banco). El día que dejen de ofrecerlas deberemos empezar a preocuparnos ya que podría ser un buen indicador de subida de tipos.

  2. #2

    Samuelrg

    Buenas, dicen que las variables pagas más intereses los primeros años y luego pagas más deuda.

    Podría darse el caso que a partir de unos años convenga más pasarla a fija desde una variable?

    Lo digo sin tener mucha idea del asunto

  3. #3

    Xharoy

    en respuesta a Pvila314
    Ver mensaje de Pvila314

    Hace 16 meses ibas por los bancos y estaban más interesados en vender la variable que la fija.
    Actualmente es justo al contrario, si no preguntas ni te informan de la variable...

    Creo que a veces nos dejamos llevar por las viejas creencias de que el banco predice el futuro y la realidad es que no es así. No pueden ni predecir el euribor a 12 meses.

    Si mañana cae trump y EEUU elige a un presidente "lógico", el impacto en la economía global sería bestial y las nubes de recision y de euribor por los suelos se irían por donde han llegado.

    Creo que hay que ser algo más objetivo a la hora de hacer un análisis a futuro, si bien en el caso de las hipotecas, sinceramente es imposible hacer cálculo alguno.

    Para mí 20 o más años es fija de cajón y menos de 20 variable, ahora bien... Yo voy a cogerla a 15 años fija, el motivo? Me saldrá la hipoteca sobre el 1,20-1,30% TIN, los cuatro primeros años al 1,05% TIN, asumo que casi seguro pagaré algo más que en variable pero por la diferencia no compensa, a mi al menos, el riesgo.

    Por terminar, os dejo un comparador de hipotecas diferente al habitual, en este caso utiliza la curva de swaps del euribor a 30 años a modo de "predicción", si bien insisto... Nadie es capaz de predecir la evolución del euribor a 12 meses... como para hacerlo a 120 o más.

    https://www.expansion.com/calculadoras/hipoteca-tipo-fijo-o-tipo-variable.html

    Os invito a hacer una prueba, a modo simplemente de observar que sumado el euribor con el correspondiente diferencial, que actualmente difícilmente te lo bajarán del 0,7%, tampoco se necesita mucho para pagar más intereses que en una hipoteca fija. (A 20 años para mi perfil las fijas rondan el 1,5% TIN, 1,7 TIN a 25 años, no tengo el dato a 30).

    Un saludo.

  4. #4

    Xharoy

    en respuesta a Samuelrg
    Ver mensaje de Samuelrg

    Mezclas un poco términos pero es normal.

    Hay dos grandes sistemas de amortización de préstamos, el francés y el alemán, en nuestro caso... Por mayoría aplastante se utiliza el francés,que básicamente consiste en que as cuotas son muy estables, solo fluctúan en función del euribor y en el caso de las fijas ni eso, comienzas pagando muchos intereses y conforme avanzas en el tiempo, disminuyen estos y amortizas más capital.

    Esto significa que en una hipoteca a 20 años con un cuadro de amortización francés, al cumplir 10 años habrás pagado buena parte de los intereses del capital solicitado pero en cambio, te quedará bastante más de la mitad de ese capital por pagar.

    En el modelo alemán, es justamente al revés, cuotas que cambian mes a mes y amortización del capital totalmente fija, siempre vas a pagar la misma cantidad del importe solicitado, a los 10 años sobre 20 habrás devuelto la mitad del capital. No obstante, este tipo de hipoteca hace que los primeros años la cuota se dispare, ya que los intereses al igual que en la francesa, son elevados al principio.

    El caso, en España el 99% se rige por el francés.

    Independientemente de todo esto, está el hecho de coger una hipoteca a tipo fijo, donde te indican cuál va a ser el tipo de interés para toda la vida de la hipoteca o una hipoteca variable, donde te aplican un diferencial, difícilmente inferior al 0,7%, al que le tienes que sumar el euribor en el momento de la revisión de tu hipoteca (suele revisarse semestral o anualmente).
    En ambos casos, al ser modelo francés, pagarás gran parte de los intereses los primeros años y poco capital.

    Un saludo.

  5. #5

    juan8612

    en respuesta a Xharoy
    Ver mensaje de Xharoy

    Buenas, ¿en que banco has pedido tu fija a 15 años?


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