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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Subrogación de hipoteca: Ventajas e inconvenientes

La subrogación de hipotecas puede convertirse en el tema del verano del sector hipotecario. Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, las subrogaciones se facilitan y puede que los bancos se lancen a la ofensiva y comiencen a ofrecer más y mejores condiciones para cambiar la hipoteca de banco. Por ello en este artículo profundizaremos en las ventajas e inconvenientes de la subrogación de hipoteca, empecemos por lo básico.

subrogación ventajas e inconvenientes

 

¿Qué es y qué no es una subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca es el cambio de hipoteca de una entidad a otra. El objetivo de este cambio es mejorar las condiciones de nuestra hipoteca actual, concretamente mediante una rebaja en el tipo de interés. Además otras condiciones como los productos vinculados o las comisiones también pueden sufrir cambios con este cambio de hipoteca, sin embargo la subrogación de hipoteca alterar todas las condiciones de una hipoteca. Os dejamos un enlace para profundizar más en qué es una subrogación y qué tipos de subrogación hay

Una subrogación de hipoteca no es una ampliación de capital y tampoco es una ampliación del plazo. En caso de querer modificar el importe de la hipoteca y/o el plazo estaríamos hablando de una novación hipotecaria, un proceso distinto pero compatible con una subrogación, que se puede realizar sin necesidad de cambiar la hipoteca de banco. Así pues,  algunas de las mejores hipotecas para subrogación ya contemplan la posibilidad de realizar ambos trámites de forma conjunta en su oferta de subrogación.

 

Ventajas de una subrogación de hipoteca

Una vez tenemos claro qué es una subrogación, pasemos a hablar de las ventajas de la subrogación de hipoteca. En qué nos beneficia cambiar de banco nuestra hipoteca?

  • Mejora de las condiciones de nuestra hipoteca: Podríamos decir que por definición, sólo nos interesa llevar a cabo una subrogación de hipoteca si las condiciones que nos ofrecen en otro banco son mejores que las que tenemos actualmente. Con una subrogación podemos mejorar nuestras condiciones de 2 formas:
    • Reducción del tipo de interés: El principal motivo para realizar una subrogación es obtener un tipo de interés menor en el nuevo banco y por tanto pagar una cuota mensual menor.
    • Eliminar comisiones y productos vinculados: Tal vez la parte más negativa de nuestra actual hipoteca sean sus vinculaciones o sus comisiones. Mediante una subrogación de hipoteca podremos eliminar o reducir las comisiones y vinculaciones que tenemos en la hipoteca con nuestro banco actual.
  • Subrogación vs cancelación de hipoteca: El proceso de subrogación de hipoteca es más barato que el de cancelar la hipoteca con tu banco actual y pedir una nueva hipoteca con un banco distinto. En una subrogación no se está cancelando la hipoteca, se está produciendo un cambio de acreedor.
  • De tipo variable a tipo fijo: La subrogación de hipoteca nos permite hacer cambios en el tipo de interés, esto incluye cambiar de tipo de interés variable a fijo y viceversa. Con la nueva ley hipotecaria, el cambio de tipo de interés variable a fijo se ha facilitado, reduciendo por ley el pago de comisiones por este cambio, de modo que, a partir del tercer año de hipoteca este cambio se produce sin comisiones.

Inconvenientes de una subrogación de hipoteca

La subrogación de hipoteca no está libre de inconvenientes, sin embargo, como veremos algunas entidades que ofrecen hipotecas para subrogación tratan de paliar estos inconvenientes con sus ofertas.

  • Gastos de formalización de la hipoteca: Al realizar una subrogación volveremos a incurrir en ciertos gastos hipotecarios, como la tasación. Para hacer la oferta de subrogación más atractiva la mayoría de entidades que ofrecen hipotecas para subrogación están dispuestas a hacerse cargo de estos gastos voluntariamente.
  • Comisión por subrogación o cancelación anticipada: Muchas hipotecas incluyen entre sus condiciones una comisión de subrogación o de cancelación anticipada que tendremos que asumir en caso de querer subrogar nuestra hipoteca a otra entidad. Lo más común es que esta comisión sea de un 0,5% del importe restante si la subrogación se realiza durante los primeros 5 años de hipoteca y del 0,25% si se realiza del 6º año en adelante. Alguna entidad como el Banco Santander con su Hipoteca para Subrogación Banco Santander

Cabe destacar que como ya hemos comentado en el apartado de ventajas, con la reciente entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la comisión por subrogación se verá anulada para aquellas subrogaciones en las que se realice un cambio de tipo de interés variable a fijo siempre y cuando se realicen una vez cumplido el tercer año de nuestra hipoteca. Para este tipo de subrogaciones realizadas durante los tres primeros años la comisión por subrogación aplicable será del 0,15% del importe reembolsado anticipadamente.

 

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