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Tasación y precio de compra no coinciden en mi vivienda, ¿qué problemas puedo tener?

Tasación y precio de compra no coinciden en mi vivienda, ¿qué problemas puedo tener?

La tasación es uno de los procesos más importantes a la hora de comprar casa, pues de ella dependerá la cantidad de dinero que el banco esté dispuesto a financiarnos en concepto de hipoteca. Además, también influye en otros factores como los impuestos a pagar por la compra de la vivienda.

En este artículo, te responderemos a la pregunta: ¿Qué problemas puedo tener si el valor de la tasación y el precio de compra de la vivienda no coinciden?

 

Tasación superior al precio de compra, ¿tendré problemas con Hacienda?

Como compradores, una tasación por encima del precio de compra de la vivienda nos sitúa en una situación bastante positiva, pues esto significa que estamos comprando barato, al adquirir la vivienda por menos de su valor, pero también podría dar lugar a la temida complementaria por compra de vivienda de Hacienda. Lo comentaremos a continuación.

Ventajas de una tasación por encima del precio de compra

Si bien lo habitual es que la hipoteca financie el 80% del menor importe entre tasación y compraventa, existen hipotecas como la de Liberbank que financian el 80% sobre el valor de tasación, de modo que si la tasación es superior al valor de compraventa podremos obtener una financiación mayor.

Esta parece la situación ideal, sin embargo no es oro todo lo que reluce. Por eso siempre analizamos todas las hipotecas actuales, en nuestro ranking de mejores hipotecas, podrás encontrar las que valen la pena y las que jamás deberías contratar.

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Riesgos de una tasación por encima del precio de compra

Una tasación por encima del precio de compra no está libre de inconvenientes y es que el valor de tasación puede tener importancia más allá de cuanta hipoteca nos concede el banco. Por ejemplo puede significar un mayor pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que tenemos que pagar al comprar una vivienda.

  • Hacienda: Hacienda realiza sus propias valoraciones de las viviendas, basándose en el valor catastral y un coeficiente que atribuyen según donde se encuentra la vivienda. Si hemos comprado la vivienda por debajo del valor que le atribuye Hacienda es probable que en el futuro Hacienda nos reclame una liquidación complementaria que refleje la diferencia entre el ITP que hemos pagado y el ITP que Hacienda considera que deberíamos haber pagado según el valor de la vivienda, más intereses. Así que si nuestra tasación sale bastante por encima del precio de compraventa ¡ojo avizor! Os dejamos un hilo en el que se explica como proceder si recibes la liquidación complementaria por compra de vivienda.
  • Más hipoteca, más intereses: Si como comentaba previamente, gracias una mayor tasación has tenido acceso a una hipoteca de más del 80% del precio de compraventa, como es evidente acabarás pagando una mayor cantidad de intereses en la hipoteca.
  • Seguro de hogar más caro: El seguro de hogar se encarga de cubrir el valor de la vivienda, no el valor por el que la hemos adquirido, por lo tanto a mayor tasación mayor será el precio de este seguro. Además es habitual que el banco con el que contrates la hipoteca te pida como condición contratar el seguro de hogar o seguro contra daños e incendios con ellos y los seguros de los bancos tienen fama de ser caros. Esta no es una práctica que lleven a cabo todos los bancos y entidades como Coinc permiten que contratemos el seguro contra daños e incendios por nuestra cuenta con la aseguradora que queramos sin que esto suponga una subida en el tipo de interés, dándonos la oportunidad de rebajar el coste del mismo.

¿Qué ocurre si obtengo una tasación por debajo del precio de compraventa?

La pesadilla de cualquiera, que la vivienda esté valorada por menos de lo que la vas a comprar. El mayor problema de obtener una tasación por debajo del precio de compraventa es la financiación de la hipoteca, pues esta dificulta la compra de la vivienda y es uno de los mayores quebraderos de cabeza entre aquellos que van a pedir una hipoteca.

Esta situación es especialmente complicada para aquellos que disponían de los ahorros justos para pagar el habitual 20% de la vivienda más los gastos de compraventa, ya que se pueden ver obligados a renunciar a la compra, al tener que aportar una cantidad mayor.

Por otro lado, una tasación por debajo del precio de compraventa puede tener su punto positivo. Esta circunstancia puede abrir la posibilidad de una renegociación del precio con el vendedor en busca de una rebaja que acerque el valor de tasación al de compraventa. ¿Quién sabe? Puede que si tienes ahorros suficientes y no tenias pensado pedir el máximo de financiación, esta situación acabe siendo favorable.

Tasación igual al valor de compraventa, el escenario ideal

Que el valor de tasación sea igual al valor de compraventa es muy complicado, pues la tasación no es una ciencia exacta e incluso entre una y otra CBRE el valor puede ser muy distinto. Pero en caso de darse esta situación, se evitan todos los inconvenientes que presentaban las dos anteriores, de modo que podríamos considerarla el escenario ideal. Del mismo modo, una valoración cercana al precio de compra, ligeramente por encima, hace que los inconvenientes que presenta una valoración superior no sean significativos.

 

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Si te surge cualquier duda, nosotros te ayudamos.

  1. #9
    13/08/23 16:58
    Dos puntos sobre esto.

    Por un lado, al menos en Cadiz, ni en sueños el catastro está más alto que la valoración de una agencia tasadora que al fin de cuentas  se basa en el precio de mercado y el estado de la construcción.

    Por otro lado el seguro te asegura lo que le digas, no mira ni tasación ni catastro, eso si, si aseguras por lo bajo te pueden decir que estas infra asegurado. 
  2. Nuevo
    #8
    12/03/23 20:59
    Hola !! Me gustaría hacer una consulta por si me pueden ayudar .Adquiero un inmueble por 96000€ tasado en 130000€ y la idea es hacer una pequeña reforma y venderlo lo antes posible entorno a 150-160.000€ que es el precio de mercado de la zona .Como me afecta a nivel fiscal hacienda de cara al siguiente año? Habría alguna manera de eludir o pagar el mínimo interés posible ? He leído que hay un impuesto inferior si compras pra vender ,es correcto? Disculpen la ignorancia espero que me puedan ayudar .Un saludo 
  3. #7
    04/02/23 09:26
    Muchas gracias por el artículo!
    Hay una cosa que no me queda clara. Si la tasación del catastro es por ejemplo 20.000 euros menos que la tasación del banco, de cara a hacienda/impuestos, ¿esto me afecta? Para el tema impuestos ¿solo influye la tasación catastral o es la tasación catastral asociada al coeficiente que le otorgue hacienda? ¿Cómo puedo saber el valor que le dará hacienda en base a la tasación del catastro? 
    Gracias por adelantado!!
  4. Nuevo
    #6
    13/05/22 13:40
    Buenas,
    Una consulta, en relacion a la nueva normativa de 2022. 
    Si se compra un piso por debajo del precio de referencia pero se paga el ITP que corresponda al del precio de referencia en vez del precio de compraventa:

    - ?Hay que tener en cuenta alguna otra regularicacion de alguna entidad, hacienda, registro propiedad, comunidad autonoma, etc...?

    Es decir, puedo haber alguna sorpresa mas teniendo en cuenta que el precio de tasacion normalmente sera bastante superior al precio de compraventa?

    Gracias
  5. #4
    06/12/21 21:08
    Hola. No se si alguien sabrá responderme,... Entra en vigor el nuevo valor de referencia del catastro que es sobre el que pagaremos el ITP. 
    Voy a escriturar bien a finales de diciembre o podría esperar a primeros de enero, para pagar ITP según este nuevo valor de referencia. 
    El caso que voy a comprar una vivienda cuyo valor fiscal en Hacienda son 218.000€, el tasador lo ha tasado en 233.000€ por lo que tendría que pagar ITP sobre 233.000€ si no quiero tener problemas con Hacienda. 
    MI PREGUNTA es si espero a 2022 por lo poco que he leído dice de tributar sobre este valle r de referencia o el valor de compraventa, el que sea mayor, pero no habla sobre el valor de tasación. 
    Si resulta que este valor de referencia me beneficiaría al ser menor que los 233.000€ (valor de tasación) y comprando por 195.000€,...podria tributar por el valor de referencia o sigue vigente la norma de tributar por el mayor valor de los 3 ( tasación, escritura o valor fiscal) como actualmente?????? 
  6. Nuevo
    #3
    28/12/20 11:22
    Una tasación puede dar diferentes valores según su finalidad. ¿Qué finalidades dan mayores y menores valores?
  7. #2
    28/05/19 11:27

    "Coinc permiten que contratemos el seguro contra daños e incendios por nuestra cuenta con la aseguradora que queramos"
    Todos deberian hacerlo. El seguro de incendios es obligatorio, pero no lo es contratarlo con la entidad.

  8. #1
    25/05/19 10:38

    Buenos días:

    No se tiene ningún problema, en cuanto a impuestos, ya que lo que sirve es el valor real pagado.

    Lo dice el Tribunal supremo en la STS 2186/2018 - ECLI: ES:TS:2018:2186

    Saludos.