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Nueva Ley de Alquiler 2019: Así afecta a inquilinos y propietarios

Con el apoyo de Podemos y a través de un Real Decreto Ley, el Partido Socialista ha dado salida a una nueva ley del alquiler, cuyo principal objetivo es controlar los precios y condiciones de las viviendas en alquiler de España. En el siguiente artículo mencionamos las medidas incluidas y cómo afectan a inquilinos y propietarios.

Nueva Ley Alquiler 2019

 

Nueva ley de alquiler 2019: medidas sociales a favor del inquilino

Las medidas urgentes de vivienda y alquiler finalmente han visto la luz. Con ayuda de Unidos Podemos y el PDeCat, Pedro Sánchez ha realizado la modificación de la ley del alquiler que llevaba persiguiendo desde hace meses. La fórmula escogida ha sido un Real Decreto Ley.

En palabras del Gobierno, la nueva normativa de alquiler de vivienda pretende proteger a los inquilinos con medidas sociales. Finalmente, este decreto NO ha incluido un tope o precio máximo de alquiler que limite los precios abusivos que se están produciendo en las grandes ciudades como Madrid o Barcelonas. Las medidas que sí se han incluido son las siguientes:

  1. Ampliación de la duración del contrato de alquiler de 3 a 5 años. Si el propietario es una empresa, la duración será de 7 años. La prórroga tácita del contrato se amplía de 1 a 3 años.
  2. Si se adquiere una vivienda que tenga un alquiler vigente, deberá respetarse ese alquiler.
  3. Si el propietario quiere recuperar la vivienda para sí o su familia, deberá especificarlo en el contrato al firmar.
  4. Si el propietario quiere recuperar la vivienda, deberá avisar con 4 meses de antelación.
  5. Si el inquilino quiere dejar la vivienda, deberá avisar con 2 meses de antelación.
  6. Las comunidades de vecinos podrán prohibir los pisos vacacionales en el edificio. Deberán tener el apoyo de tres quintas partes de los propietarios.
  7. La fianza máxima a solicitar por el propietario será lo equivalente a 3 mensualidades.
  8. Se incluyen diversas variaciones en el IBI, como que el inquilino no tendrá que abonarlo en las viviendas públicas de alquiler o que los ayuntamientos puedan aumentarlo en las viviendas vacías.
  9. Limitación de las subidas anuales del alquiler al IPC (como máximo) para todos los nuevos contratos. No tendrá efecto retroactivo, es decir, los actuales contratos de alquiler no se verán afectados por esta limitación. Con la normativa de 2013, el propietario y el inquilino podían pactar libremente las subidas automáticas del alquiler y reflejarlo en el contrato. Con este Real Decreto, solo podrá incrementar acorde al IPC.

Además de las medidas mencionadas, hay un compromiso explícito de crear un sistema estatal de índices de referencia de los precios del alquiler. El plazo para elaborarlo es de 8 meses y será el Ministerio de Fomento quien lo coordine.

¿Cuándo entrará en vigor la nueva ley del alquiler?

Esta modificación de la normativa de alquiler todavía necesita la aprobación de la Diputación General Permanente, pero no parece haber impedimento para que sea así.

Lo que parece claro es que el Real Decreto Ley entrará en vigor un día después de ser publicado en el Boletín Oficial del Estado, cuya fecha está fijada para el Martes 5 de marzo. Los alquileres que se firmen a partir de esa fecha se acogerán a la nueva normativa. En caso que la Diputación General Permanente lo rechazase, se recuperaría la normativa anterior, como ya ha sucedido con el Real Decreto de diciembre.

¿Quién sale beneficiado de esta nueva ley de alquiler?

Sin lugar a dudas, los inquilinos. Tendrán más seguridad a la hora de alquilar vivienda y estarán protegidos frente a futuros aumentos de los precios del alquiler.

¿Quién sale perjudicado con esta nueva ley de alquiler?

En principio, los propietarios son los mayores perjudicados, ya que se enfrentan a nuevas limitaciones: en la subida del precio del alquiler, en la fianza y a la hora de recuperar la vivienda. También es cierto que no se les ha limitado el precio de alquiler de su vivienda, por lo que seguirán teniendo cierta libertad para fijar precios.

 

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  1. #1

    Lorena Romero

    Como anécdota. En menos de 4 meses, han convivido 3 normativas diferentes de alquiler:

    1) Los contratos firmados antes del 19 de diciembre de 2018, están sujetos a la normativa de 2013.
    2) Los contratos firmados entre el 20 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 se regirán en función del 1er Real Decreto de alquiler, el cual no obtuvo apoyos.
    3) Entre el 24 de enero (día en el que el Congreso tumbó el 1er Real Decreto del alquiler) y el lunes 4 de marzo, los contratos vuelven a regirse por la normativa de 2013.
    4) Los contratos firmados a partir del martes 5 de marzo, los contratos se regirán por este Real Decreto.

    Si este Real Decreto no sale adelante, volveremos a la normativa de 2013. Insólito.

  2. #2

    Fernan2

    No me parece correcto llamar "abusivos" a los precios de Madrid o Barcelona; la oferta y demanda fija los precios, como en todo, y en Londres o San Francisco los precios son muy superiores. Podríamos hablar de precios abusivos si hubiera algún tipo de concertación de precios, o carga impositiva, o algo que hiciera que el precio fuera artificialmente elevado... pero no es el caso.

  3. #3

    Siames

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Es lo que tiene empeñarse en gobernar por real decreto sin tener el apoyo en las camaras...caos legislativo. Pero evidentemente les da igual porque lo que se busca es el impacto del anuncio de las medidas en el voto.

  4. #4

    Drno1

    Hay un error de concepto en esta ley. Aunque, a priori, parezca beneficiado el inquilino en realidad no va ser así.

    La consecuencia inmediata de la aplicación de este decreto resultará de un aumento de las condiciones (elevar el listón) y una retracción en la oferta de viviendas.

    Coincido con Fernan2 en que son precios muy inferiores a los de otras grandes ciudades (con mayor nivel de renta, por supuesto). Otro error ha sido extrapolar la situación de Madrid y Barcelona al resto de España. En la mayoría de casos, tan solo se han recuperado los niveles de precios existentes en 2006, así que, hablar de burbuja me parece descabellado.

    Un saludo

  5. #5

    fsoriano

    Como propietario, en principio esto contento con esta ley. Si hasta ponia 1 o 2 meses de fianza, me da pie y justifica que, a partir de nuevos contratos, cobre 3 meses. Y tambien el IBI, que hasta ahora lo pagaba yo, pues se lo voy a repercutir al inquilino. Si el inquilino esta feliz con 4 meses de preaviso (que es nada, porque no se utiliza nunca), pues fantastico.

  6. #6

    ffmiguelgarcia

    Bajo mi punto de vista la manera de bajar el precio del alquiler es aumentar la oferta, principio básico de economía. Si el inquilino recibe ayudas al alquiler aumenta su poder adquisitivo, con lo que tendrá mayor capacidad económica para hacer frente al gasto en vivienda. La subida de los precios de la vivienda se produjo de la mano de la bajada de tipos. A un menor interés menor cuota de amortización, que unido a un incremento en los plazos hacia que el endeudamiento bajara; mayor demanda = subida de precios. Está todo (o casi todo) inventado. Puedo estar equivocado.

  7. #7

    ffmiguelgarcia

    en respuesta a Drno1
    Ver mensaje de Drno1

    Madrid, Barcelona,San Sebastián,Palma, etc, con déficit de parque de viviendas en alquiler y con una demanda creciente, verán como el precio del alquiler seguirá subiendo. Durante la crisis los precios bajaron por falta de demanda y es posible que se equiparen o se incrementen por encima de los históricos

  8. #8

    ffmiguelgarcia

    en respuesta a Drno1
    Ver mensaje de Drno1

    Hay una diferencia. Los sueldos están muy por debajo de los de 2007

  9. #9

    alabarda

    en respuesta a Fernan2
    Ver mensaje de Fernan2

    Hay más factores a valorar y no solo el precio respecto a otras ciudades, la renta per cápita en Londres o San Francisco está a años luz de la renta per cápita de Madrid o Barcelona, al final en estas ciudades acaban viviendo solo extranjeros desplazando a la población autóctona a las afueras para tener que desplazarse hacia la urbe en trayectos de 2 horas o más (ir y volver 4 horas) para TRABAJAR!, no tendríamos problemas con esto si las empresas dieran facilidades para trabajar online o desplazaran sus centros de trabajo fuera de las grandes urbes pero esto no pasa actualmente. Es una situación lamentable.

  10. #10

    alabarda

    en respuesta a Drno1
    Ver mensaje de Drno1

    Si en 2006/2007 estábamos en burbuja, que lo estábamos, y ahora volvemos a tener los precios del 2006/2007 con un nivel salarial inferior ya que los salarios pierden poder adquisitivo persistentemente debido a la inflación y no se han producido subidas salariales debido a que los salarios de salida son los mismos que para esos años. Por lo tanto volvemos a estar en burbuja de la vivienda, incluso más que antes...la historia siempre se repite. s2.

  11. #11

    phluisma

    Qué lío¡¡¡¡
    Y para cuando una ley más ajustada a la realidad, por ejemplo, una ley de arrendamiento para estudiantes.
    Los estudiantes alquilan por curso con suerte, y en otras ocasiones por cuatrimestre.
    En un mismo piso hay a lo mejor 4 estudiantes y quieren figurar los 4 en el contrato para pedir la beca, sin embargo no puedes efectuar 4 depósitos independientes de fianza, sino 1 única.
    Se enfadan con un compañero, y viene otro estudiante nuevo, ¿contrato nuevo? ¿fianza nueva?
    Vuelve a contar de cero el tiempo???

    Lo consideramos un alquiler de temporada? Estás seguro que los estudiantes quieren estar un año entero mínimo?

    Es muy poco realista esta ley y contratos de estudiantes hay a miles.

  12. #12

    Drno1

    en respuesta a alabarda
    Ver mensaje de alabarda

    Es cierto que existe un diferente nivel de renta per capita y aunque los alquileres sean altos en Madrid o Barcelona están muy lejos de los de esas ciudades u otros paises en los que el nivel de renta es muy inferior al español. A veces me cuentan las rentas que se pagan en paises sudamericanos (Brasil, Argentina, etc) y son más elevados que los de aquí.

    Por otro lado, es normal lo que describes en relación al desplazamiento hacia zonas periféricas. Lo que pasa es aquí somos unos lloricas y nos gusta que nos lo den todo hecho y que el papa estado intervenga para que uno pueda vivir, sino por la cara, por una renta baja o (el dichoso) alquiler social en el centro de una gran ciudad, en un buen barrio y un gran piso.

  13. #13

    Drno1

    en respuesta a alabarda
    Ver mensaje de alabarda

    Olvidas que el efecto de la inflación va en los dos sentidos y también le afecta al arrendador.

    Llegar a la conclusión de que estamos en una nueva burbuja a través de un análisis tan simple parece descabellado ¿no te parece?.

  14. #14

    Barbara

    Yo lo tengo claro, como propietario, no voy a alquilar 5 años más 3. Hay demasiada inseguridad jurídica, quien te dice que alquilas y tus inquilinos se quedan gratis a vivir? Con este vaivén de leyes que no respetan nada, quien te dice que en algún momento te hagan una ley retroactiva y te veas como antaño sufriendo con los alquileres de renta antigua, que eran un gasto. Mientras pueda, alquiler de temporada aunque sea mas incomodo.

  15. #15

    Drno1

    en respuesta a Barbara
    Ver mensaje de Barbara

    Está claro pero hay que hacerlo con cuidado porque si camuflas un contrato de arrendamiento de vivienda habitual como de temporada un juez te lo podría tumbar.

  16. #16

    Barbara

    en respuesta a Drno1
    Ver mensaje de Drno1

    Temporada es temporada, vivienda habitual es vivienda habitual. ok? Cual es la diferencia? te lo explico, estudiantes o trabajadores de paso en invierno y veraneantes en verano. Eso es temporada. Problema : que siempre tienes que estar buscando. Lo positivo: todos los años pones la renta de mercado, sabes que por las circunstancias se van a ir, el piso lo puedes mantener en condiciones mejores y si un día decides no alquilar, no tienes que echar a nadie.

  17. #17

    Drno1

    en respuesta a Barbara
    Ver mensaje de Barbara

    No exactamente. El alquiler de temporada no se circunscribe a la LAU sino al Código Civil.
    El plazo puede ser pactado por las partes, es decir, 3 semanas o tres años, pero también debe especificarse el motivo que provoca el mismo; por estudios, trabajo, etc.

    Evidentemente, el inquilino no puede contar con esta vivienda como habitual sino que ha de tener la suya.

    Es una posibilidad para driblar esta pésima ley pero hay que hacerlo con cuidado, ya que, no existe la posibilidad de prorroga obligatoria ni tácita.

    El alquiler de temporada no es igual al turístico aunque a veces se confunde uno con otro.

    Además, no en todas partes se pueden encontrar esos nichos de negocio, es decir, estudiantes, veraneantes, profesionales. Por ejemplo y en cuanto a los estudiantes, incluso en una ciudad con importante población estudiantil esta se puede circunscribir a ciertas áreas de preferencia por estos a la hora de alquilar.

  18. #18

    alabarda

    en respuesta a Drno1
    Ver mensaje de Drno1

    La inflación ha erosionado los salarios pero no las rentas del alquiler que han seguido rentando por encima de la inflación (rentabilidad por alquiler del 3%-5%), si los salarios se mantienen en el mismo nivel que hace 10 años si que han sido erosionados por la inflación en el mismo periodo (1%-2%). Será simple, pero es totalmente cierto y sino lo crees busca los datos del INE. s2.

  19. #19

    alabarda

    en respuesta a Drno1
    Ver mensaje de Drno1

    A ti te parece normal que un trabajador tenga que invertir un 30% de su tiempo diario en desplazamientos para ir a trabajar? fíjate que luego falta natalidad y ya no saben que hacer para arreglarlo, pues el problema radica aquí cada vez más porque la gente de a pie pierde el tiempo en desplazamientos inútiles, si dejamos disparar los precios de la vivienda en las grandes urbes pues ofrece facilidades para que la gente no tenga que acudir a ellas para trabajar.

  20. #20

    Drno1

    en respuesta a alabarda
    Ver mensaje de alabarda

    Nuevamente extrapolas la situación de Madrid o Barcelona con el resto de España y se de lo que hablo.
    A partir del 2008/2009 hubo un fuerte ajuste en las rentas del alquiler. Independientemente de lo que diga el INE y los datos de inflación fue necesario a costa de perder inquilinos el tener que bajar o congelar las rentas. El ipc acumulado desde el 2006 hasta 2018 ha sido de un 20% aproximadamente. Un alquiler medio de unos 600 € en 2006 tuvo que ajustarse hasta 450 o 500 €. Recuperando el nivel de aquel año (600€), en realidad supone todavía una perdida del 20% equivalente a unos 500 € de ahora.

    Claro que no hay derecho a vivir lejos del centro como no lo es no poder comer caviar y langosta todos lo dias. ¿ Quien crees que se puede permitir vivir en Manhattan o en Belgravia o los Campos Elíseos?. ¿ El problema de la natalidad depende solo de eso?

    En muchas de esas capitales de Europa, America o Asia la gente se desplaza todos lo dias en la mayoría de casos a distancias superiores que las nuestras y eso no les impide mantener una tasa de natalidad positiva y sentirse realizados.

    Nuestro problema en España, como decía El Fary, es que somos unos blandengues

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