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¿Qué es una pretasación de vivienda y para qué sirve?

Si tienes la intención de comprar, vender o alquilar una vivienda te interesa saber cuál es su valor de mercado. En este artículo te explicamos qué es la pretasación de un inmueble, su utilidad y en qué se diferencia de las tasaciones oficiales. ¿Qué opción te interesa en tu caso?

Pretasación de vivienda

 


¿Qué es una pretasación de vivienda?

La pretasación de vivienda es un servicio que ofrecen determinadas entidades financieras online y sociedades de tasación para calcular el valor de un inmueble a precio de mercado. Para ello, se utilizan datos como las dimensiones de la vivienda, el año de construcción o ubicación. Solicitando los servicios de una pretasación de vivienda, no necesitarás que un tasador oficial visite tu vivienda para valorarla, sino que puedes realizar todos los trámites de solicitud y valoración forma telemática en pocos minutos.

En consecuencia, el principal inconveniente de este sistema es que no tiene validez oficial y que puede descuidar algunos aspectos que importan, y mucho, a la hora de determinar el precio de un inmueble, como son la evalución visual del estado general de conservación, de construcción y de ocupación o las reformas de mejora realizadas con el paso del tiempo. También debemos mencionar que ciertas pretasaciones de vivienda no tienen en cuenta las posibles cargas actuales del inmueble, dato que únicamente se puede conocer al solicitar una nota simple del inmueble.





¿Para qué sirve la pretasación de una vivienda?


En consecuencia, te interesa saber qué aplicaciones prácticas tienen las pretasaciones de vivienda. La pretasación sirve como una primera aproximación a lo que vale tu inmueble; gracias a ella podrás saber si una oferta de compra o alquiler que has recibido está dentro del precio de mercado. Por ejemplo, las pretasaciones suelen ser útiles en el mercado de compraventa entre particulares porque ofrecen un punto de partida para negociar con el potencial comprador o vendedor. De esta manera, realizan la función de primer filtro para descartar la oferta y evitarte perder tiempo.

Por otra parte, si tienes que pedir una hipoteca u otro tipo de financiación te interesará saber cuánto vale lo que vas a comprar. No obstante, para tasar la vivienda con fines hipotecarios, es obligatorio que las valoraciones de inmuebles sean realizadas por una sociedad de tasación que esté homologada por el Banco de España.







¿Cómo solicitar una pretasación de vivienda?



Si quieres solicitar una pretasación lo tienes muy fácil porque algunas entidades financieras o inmobiliarias te permiten hacerlo mediante un formulario o plataforma online. No en vano, disponen de un servicio de tasación propio para que puedas hacer un cálculo aproximado del valor de tu inmueble que te permitirá saber si el precio está dentro de tus expectativas con todas las garantías. 

De todas formas, hay que puntualizar que el procedimiento varía en función de la empresa y que, en algunos casos, te pedirán más requisitos que en otros. Por lo tanto, te recomendamos que mires con detenimiento cuáles son los requerimientos necesarios y te decantes por la plataforma que más fácil te lo ponga ya que, insistimos, es una valoración aproximada.

Las entidades financieras que ofrecen servicios de pretasación de vivienda son BBVA (con su herramienta BBVA Valora), Bankia (con su herramienta Bankia - Valoración de viviendas) y Coinc (con su simulador llamado ¿Compro barato o caro?).

Otra opción a valorar, especialmente si tu objetivo es comprar una vivienda, es realizar la pretasación con una sociedad de tasación. La ventaja de solicitarla con una tasadora oficial es que suelen realizar descuentos si solicitas la pretasación de forma conjunta con la tasación oficial de vivienda. Este es el caso de ATValor, una sociedad de tasación homologada por el banco de España que ofrece ambos servicios. Si estás interesado en comprar una vivienda y solicitar una hipoteca, quizá te interesa realizar una primera valoración aproximada del inmueble y posteriormente realizar la tasación oficial si finalmente te decides por adquirirla. De esta forma, ahorrarás tiempo y dinero con respecto a solicitarlo por separado.





Tasación oficial o pretasación de vivienda, ¿cuál me interesa?


Es importante que remarquemos que una tasación oficial y una pretasación no es lo mismo. Básicamente, las tasaciones oficiales ofrecen unas garantías ante las entidades financieras y otros organismos oficiales que no pueden dar las pretasaciones. Así, en una tasación oficial se revisa el inmueble con mayor detalle, por dentro y por fuera, por parte de un tasador autorizado. En definitiva, la pretasación es un buen paso previo para saber cuánto vale un inmueble y, a partir de ahí, tomar decisiones racionales para sacar el máximo beneficio. Si tienes en cuenta todos estos aspectos no te llevarás decepciones sobrevenidas porque sabrás qué es lo que puedes esperar de las pretasaciones de vivienda.





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  1. #1

    Anhell

    Buen artículo Lorena,

    No sabía que existía este servicio en tasadoras homologadas.

    Por cierto, aprovecho para lanzar una duda; una tasación muy alta con respecto al precio de compra venta en una vivienda de nueva construcción, ¿puede tener INCONVENIENTES?, como por ejemplo a la hora de pagar impuestos o en la venta futura, etc.

    Un saludo!.

  2. #2

    Lorena Romero

    en respuesta a Anhell
    Ver mensaje de Anhell

    Gracias Anhell!

    Pregunta muy interesante. Al ser de obra nueva, no deberías tener problemas con Hacienda porque se abona IVA y no ITP. Y el AJD de la hipoteca ya no se paga así que buenas noticias para ti.
    Este hilo al respecto es muy interesante: Tasacion muy alta, ¿problemas con impuestos?

    Gracias por participar!

  3. #3

    Sr.Agaporni

    Dejando al margen la publicidad de la tasadora nombrada, voy a aportar algo de rigor al artículo que podría llegar a ser interesante:
    1) Las valoraciones automatizadas (BBVA, Coinc y todas las "tasaciones online" del mercado) son modelos basados en machine learning para predecir un valor. El mejor modelo del mundo es https://www.zillow.com/zestimate/ (el idealista de USA) que en el mercado inmobiliario más transparente y con más información del mundo tiene una fiabilidad 90/20 (en el 90% de los casos, tiene un error inferior al 20% estimado). En España, ningún modelo puede puede llegar a ese nivel de fiabilidad, ya que no existen datos suficientes disponibles y mucho menos histórico. En resumen, sistemas automáticos = 20% de error estimado (en el mejor caso).
    2) La pretasación está regulada por una circular del Banco de España, creo que del 2015. Esto implica que una sociedad homologada no puede hacer una tasación oficial de una pretasación realizada sobre el mismo inmueble, por lo que, de facto, las sociedades de tasación no pre-tasan (pierden el negocio interesante).
    3) Hay multitud de alternativas proptech para valorar inmuebles de forma instantánea y gratuita, y como estimación están genial: TroviValora, ValooHome, terceroB, etc... Algunas dan mucho servicio, otras sólo valor. Pero sólo sirve de mera referencia, y sólo tienen un nivel aceptable de fiabilidad para pisos y en ciudades grandes (>25.000 habitantes).
    4) Otros actores del mercado inmobiliario (APIs y similares), aparte de conflicto de interés tienen poco fundamento metodológico y cero capacidad tecnológica para realmente aportar informes sólidos. Son un buen termómetro, pero poco profesionalizado para asesorar en valores (quizás algo en precio).
    5) FInalmente, la diferencia entre valor y precio, que es la parte más interesante. El valor es una conclusión de una metodología objetiva (las sociedades de tasación es lo que hacen o deberían hacer), pero por ser precisamente objetivas, no sirven de mucho más que para finalidades reguladas, ya que además son costosas de entender. El precio, amigo, este es otro tema, es totalmente subjetivo e implica encontrar a dos partes interesadas en cerrar el acuerdo con sus subjetividades. Eso no lo da nadie, y el que diga que lo da es, además, un mentiroso, porque cada operación es totalmente subjetiva y requiere de analizar cientos de variables subjetivas que ningún modelo puede recoger.

    Fin.

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