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¿Estoy pagando el precio justo por mi vivienda? Claves para calcularlo

Cuando adquirimos una vivienda, siempre surge la duda de si estamos pagando lo justo por ella, si nos piden más de lo que realmente cuesta o si por el contrario hemos realizado una compra rentable. Debes saber que hay maneras de calcular el precio justo aproximado mediante una serie de fórmulas, que a continuación vamos a explicarte detenidamente. ¿Quieres saber si vas a pagar el precio justo por tu casa?

precio justo vivienda

 
 

Maneras de calcular el precio justo de tu futura vivienda

En un artículo anterior, os mostramos factores a tener en cuenta a la hora de buscar piso: zona, antigüedad, características... A continuación, nos centraremos en las diversas formas que existen para conocer el precio que deberíamos pagar por nuestra futura casa, siempre teniendo presente que muchas de las fórmulas tienen que ajustarse debido a la influencia de variables tales como la ubicación, demanda de la zona, calidad del piso, etc. 

Rentabilidad bruta por alquiler

Se trata de un porcentaje que podemos calcular fácilmente dividiendo el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler, entre su precio de venta. Esto es así porque los precios de venta y alquiler guardan mucha relación entre ellos, y aunque nuestra idea no sea alquilar la vivienda, se trata de una buena referencia para saber si la inversión que estamos realizando al comprar la casa será rentable. 

Por ejemplo, compramos una vivienda por 180.000 euros, y podríamos obtener 10.000 euros al año si la alquilásemos. Aplicando la fórmula anterior: 

Rentabilidad bruta por alquiler= (10.000/180.000)x100= 5,5%

¿Cómo podemos interpretar este resultado? Tal y como informan desde el Banco de España, la rentabilidad bruta de alquilar una casa se situaba en un 4,2% al cierre del cuarto trimestre de 2017. Esto quiere decir que en nuestro ejemplo anterior, el propietario de la vivienda obtendría una rentabilidad mayor a la ofrecida por el mercado, mientras que la persona alquilada estaría pagando más de lo debido. 

Price Earnings Ratio (PER)

Calculando el Price Earnings Ratio, más conocido como PER, estamos realizando la operación contraria a la anterior, puesto que consiste en calcular el número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta. ¿Cuántos años tardaríamos en pagar el precio de una vivienda a través del alquiler?

Siguiendo con el ejemplo anterior, obtendríamos un PER de (180.000/10.000)= 18  

Tal y como hemos comentado anteriormente, la rentabilidad bruta de alquilar una casa en nuestro país a finales de 2017 era de 4,2%, y esto es lo mismo que un PER de 23,8 años (285 meses). Por lo tanto, si una vivienda se alquila por 1.000 euros al mes y multiplicamos esa cantidad por 285 meses, obtenemos que el precio de venta debería de ser de aproximadamente 285.000 euros. 

Cuanto más elevado sea el PER respecto a la media (23,8 veces), más rentable será comprar la vivienda; y cuanto más bajo sea el PER, más interesante resultará alquilarla

¿Cuál es el precio medio de la zona? Analiza a fondo tu futura vivienda 

Dividiendo el precio de una vivienda entre los metros cuadrados que posee, calcularemos el precio por metro cuadrado de nuestra vivienda, lo que podremos comparar con el precio medio de la zona en la que deseas adquirir el piso.

Según datos de la tasadora Tinsa, para el conjunto del territorio nacional, los precios de la vivienda crecieron un 4% en el primer trimestre del pasado año con respecto al primer trimestre de 2018. Esta subida se ha dejado ver principalmente en grandes ciudades,como Madrid, Barcelona o Valencia, entre otras. 

Existen simuladores que te permiten saber el precio de los pisos por provincia, como por ejemplo el que ofrece el portal de Coinc, en el que puedes encontrar información acerca del precio medio de cada provincia, así como su evolución con respecto a trimestres anteriores.

coinc hipoteca

 

 

Últimamente hemos experimentado un verdadero aumento en la compraventa de vivienda, con el correspondiente aumento del número de hipotecas solicitadas. De hecho, según datos del INE, "el número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 31.166, un 7,3% más que en mayo de 2017. El importe medio es de 117.044 euros, con un aumento del 2,8%".

evolucion hipotecas INE

                                                                                                                Fuente:INE

Este aumento de solicitud de hipotecas ha propiciado la aparición de nuevos competidores en el mercado, y de nuevas modalidades de contratación, como por ejemplo vía internet. Un ejemplo lo encontramos en la Hipoteca Coinc, que cuenta con la particularidad de ser 100 por 100 online, de manera que puede contratarse desde casa siguiendo una serie de pasos a través del ordenador, tablet o móvil. 

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  1. en respuesta a Luis Aza
    - Ver mensaje
    #3
    Wabaloo

    Hola Luis!

    Me alegro que te haya gustado el razonamiento,

    La pregunta que haces es precísamente la clave, donde encuentro la INFORMACIÓN?

    Pues en otros hilos he avanzado que con asesores, agentes inmobiliarios, banqueros, abogados, embargos, subastas, etc...
    En mi caso han sido a través de agentes inmobiliarios porque les doblo su comisión.

    El turco los ha sacado a través de un director de banco al que se ha ganado.

    Como en su día le comenté mis inversiones, se ha animado, por cierto el me comentó como se compraba oro a 16000 euros kilo, y por otro lado se donde se puede vender a 54000 euros kilo...

    No es tan difícil encontrarlos, eso si, vuelan, no duran mucho, yo he pasado algunos a amigos...

    Ánimo, están en todas las ciudades y paises

    salu2

  2. en respuesta a Wabaloo
    - Ver mensaje
    #2
    Luis Aza

    Me ha gustado su razonamiento. Yo, lego en estos temas, me pregunto si además de concluir en la bondad de invertir en pisos con PER < o = a 4, podria orientarnos en donde encontrarlos.
    ¿sus amigos turcos ya lo han descubierto?
    Gracias anticipadas

  3. #1
    Wabaloo

    Hola Lorena!


    Te gusta usar la palabra "Claves" en los títulos, y claro pico.

    Yo aporto lo siguiente:

    1º La información que se maneja, tasaciones, Tinsa, estudio de mercado y demás son inútiles, son bonitos ejercicios (en especial el de capitalización dinámica de rendimientos), y son manipulables, en mis tasaciones oficiales he sabido de antemano el valor que iba a salir, que era justo el que el cliente quería, ya que se manipulan fácilmente discriminando la muestras del estudio de mercado a nuestro favor.

    2ºEl precio medio al que han comprado los fondos de inversión Blackrock, y Apollo las carteras de inmuebles de los bancos popuilar, sabadell, bancaja, etc..ha sido de 15000 euros piso; y se puede construir un piso de 100 m2 en cualquier parte del pais por 35000 euros, el resto es especulación.

    3ºExisten otros métodos mas acertados para valorar un piso, por ejemplo, calcular el valor de una renta perpetua:
    http://www.masterfinanciero.es/2011/09/rentas-perpetuas.html

    4ºActualmente existen miles de inversiones inmobiliarias con un PER 2, el otro día un amigo turco me enseñó un excel con 20 pisos en Valencia con un PER 2, e incluso PER 1; evidentemente no están en la web, como en cualquier inversión actual, LA INFORMACIÓN, si es la clave (y claro está comprando uno por mes).

    Por que comprar un piso PER 32 cuando hay 100 a PER 2¿¿¿===????, alguien me lo explica?

    5º Al hilo de lo anterior, los extranjeros se están poniendo las botas con los cientos de oportunidades de inversión que hay en expaña, que pasa con los nacionales?, pensando en el feminismo? en el fútbol? se han ido fuera? sirven de algo las universidades? esa idiotización de los universitarios ha sido planificada para que los extranjeros expoliaran este pais?; dentro de poco, los rumanos, chinos, marroquies, ingleses, etc controlaran los negocios mas rentables....

    6º Por favor, que nadie piense que está invirtiendo, si realiza una operación inmobiliaria con un PER Superior a 4; estará consumiendo, o gastando, creándose una ficción mental por la que cree que es propietario de algo, y esclavizado 30 años perdiendo tiempo y dinero (coste de oportunidad);

    RESUMEN: Una hipoteca puede ser buena o mala

    Es muy buena si puedes comprar un piso con PER 2, y a partir del 2º año obtienes una renta por el inmueble (que es lo que interesa, aunque la propiedad sea del banco) y has recuperado tu inversión.

    Es muy mala si te endeudas 30 años para un PER 23, pues necesitas media vida para recuperar la inversión y asumes todo el riesgo y trabajo que supone sin rentabilidad, el banco te chupa toda la rentabilidad del activo y tu pierdes el coste de oportunidad (por ejemplo el 13% anual de invertir en bolsa).

    Saludos, no se endeuden si no les supone un beneficio en forma de cash flow mensual, el precio actual de los pisos, en general ya está alto, y mientras sigamos en euro, no habrá inflacción como antiguamente, y los salarios se mantendrán...

    Los tipos negativos del BCE están impidiendo una deflacción de activos, que sin duda acabará apareciendo, les recuerdo que Japón lleva 20 en deflacción y ese es el escenario previsto para Europa....

    salud2

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