Comprar una vivienda para ponerla en alquiler es una interesante opción de inversión que en algún momento nos podemos llegar a plantear. La duda inmediata que suele surgir al pensar en esta posibilidad es la rentabilidad de la operación. ¿Vale la pena comprar para alquilar? La inversión en vivienda sigue siendo un tipo de inversión atractiva por varios motivos, sobretodo si hablamos de viviendas en grandes ciudades donde los alquileres son más altos. Si eres una de esas personas que se plantea la inversión en vivienda, sigue leyendo para saber qué aspectos debes tener en cuenta al comprar una vivienda para ponerla de alquiler.
Comprar vivienda para ponerla en alquiler: ¿qué tener en cuenta?
Si estás pensando en invertir en vivienda para ponerla en alquiler, quizás este sea el momento oportuno. Hablando en términos de rentabilidad, aquellos inversores que compraron una vivienda con el objetivo de ponerla en alquiler, alcanzarán una rentabilidad media bruta del 6,2% (en el conjunto de España) estos fueron los datos que dejó el tercer trimestre de 2021.
En los últimos 10 años, la rentabilidad de la vivienda en España ha aumentado desde el 4% al 7%. El aumento actual de los precios de la vivienda hará que, en un futuro próximo, haya un mayor volumen e personas interesadas en alquilar una vivienda, por la imposibilidad de acceder a la compra de una vivienda.
En el 2021, la rentabilidad en vivienda por los alquileres, llegó a alcanzar hast el 7% en el segundo trimestre del año. Se espera que para este 2022 esta métrica se mantenga en alza.
Eso sí, un aumento del precio de compraventa de las viviendas también hará que la rentabilidad de la inversión sea algo menor, pues necesitaremos un alquiler más elevado o más tiempo para recuperar nuestra inversión inicial.
¿Es buen momento para invertir en vivienda?
Algunas de las razones que nos dicen que sí se trata de un buen momento para invertir en vivienda son los siguientes:
- Aumento del precio de compraventa de las viviendas entre 2021-2022: esto hace que muchas familias no puedan permitirse comprar una vivienda en propiedad y opten por el alquiler
- Los actuales tipos de interés, aunque un poco más elevados, todavía siguen siendo reducidos a los que podemos encontrar una hipoteca hacen que este tipo de inversiones puedan financiarse a tipos muy competitivos
- Ingresos mensuales extra: a diferencia de otros tipos de inversión, con el alquiler iremos recibiendo mensualmente un ingreso extra, sin esperar a plazo de vencimiento de otras inversiones. En resumen, mayor liquidez.
- No debemos despreciar los importantes riesgos de este tipo de inversiones como son el posible impago del alquiler por nuestro inquilino, regulaciones que impongan un precio máximo al alquiler y que podrían por tanto limitar la rentabilidad de la inversión o la dificultad de encontrar viviendas a un precio reducido con al actual demanda lo que hace que sea complicado obtener una rentabilidad.
Aspectos que influyen en la rentabilidad de la compra para alquiler
Cuando compramos un piso para alquilarlo, debemos tener en cuenta que nuestra rentabilidad vendrá determinada por múltiples factores, entre los que destacamos los siguientes:
- Zona en la que se encuentra situada la vivienda: ¿se trata de un barrio bien comunicado? ¿cuenta con supermercados, colegios, zonas de ocio...? También deberemos tener en cuenta si se trata de un área concurrida y ruidosa o más bien tranquila.
- Dimensiones de la ciudad en la que está situado el piso: la inversión suele salir más rentable en las grandes ciudades, como por ejemplo Madrid o Barcelona.
- Precio de la vivienda, que además supone el principal riesgo de la inversión.
Estos aspectos serán relevantes tanto para definir el precio que pagaremos por nuestra vivienda, como el que pediremos por su alquiler. No debemos pasar por alto el hecho de que pueden existir inversiones iniciales: reformas, compra de mobiliario, etc.
¿Cómo se determina el precio de alquiler de la vivienda?
Es evidente que cuando compramos una vivienda para alquilarla, deseamos obtener rentabilidad lo antes posible. No obstante, antes de precipitarnos al establecer el precio de alquiler hay varios aspectos que no debemos pasar por alto. A continuación, os dejamos con los principales:
- ¿Cuál es el precio del resto de pisos de la zona? Como es lógico, además del precio orientativo de los alquileres en nuestra ciudad, deberemos prestar especial atención a la oferta de la zona en la que se encuentra nuestro piso. Aquellas personas interesadas en una zona concreta, visitarán varios pisos; y es posible que si nuestro precio está por encima del de la competencia los interesados encuentren mejores opciones.
- ¿A qué tipo de perfil va dirigido el alquiler del inmueble? El precio y la calidad exigidos para la vivienda no serán los mismos si los futuros inquilinos son estudiantes, como si se trata de una familia, pareja, etc.
- ¿Cuáles son las características del inmueble? El hecho de que la vivienda tenga muchos años de antigüedad, no esté reformada o no se encuentre en buen estado de conservación, va a influir notablemente en el precio que los posibles interesados estén dispuestos a pagar. Por lo tanto, a la hora de establecer el precio de alquiler, deberemos tener en cuenta el estado del piso, además de si éste cuenta con ascensor, si está amueblado, etc.
Vamos a clarificar esto a través de un ejemplo práctico:
- Precio vivienda: 150.000€
- Financiación: 105.000€ (el 70% sobre 150.000€)
- Plazo del préstamo: 25 años
- Tipo de interés: 1%
- Cuota de la hipoteca: 395,72€
- Gastos de compra-venta: en torno a 12.000€ + 45.000€ de entrada
- Gastos de hipoteca: 250€ de la tasación
- Alquiler: 700€
| Resultados | |
| Alquiler anual menos gastos e impuestos | 7.200€ |
| Cuota anual del préstamo | -4.748€ |
| Diferencia | 2.452€ |
Según los datos introducidos en el ejemplo, pagaríamos una cuota anual del préstamo de 4.748, y recibiendo por el alquiler 7.200€ anuales. Con estas condiciones, y teniendo en cuenta los gastos iniciales de la hipoteca y de compraventa de inmueble, acabaríamos de pagar el préstamo pasados 14 años, y recuperaríamos la inversión en 20 años.
Comprar para alquilar: ¿lo permiten todos los bancos?
En algunos países como por ejemplo Reino Unido, la hipoteca para alquilar o mortgage buy to letes considerada un producto financiero como otro cualquiera, no obstante en España no todos los bancos contemplan esta posibilidad en su oferta hipotecaria. De hecho, la gran mayoría no acepta esta finalidad para conceder financiación, por lo que si estás pensando en comprar para alquilar, lo más recomendable es comentar al banco que esa futura vivienda será tu segunda residencia o que vas a cambiar tu vivienda habitual, dejando la actual propiedad en venta o para alquilar.
El truco, si estás buscando financiación para invertir en vivienda, es comentar que esa futura vivienda será tu segunda residencia, pero eso sí, ten en cuenta que la fInanciación máxima para estos casos suele ser entre el 60-70% sobre el precio de compra o tasación, dependiendo de la entidad.
Sería más complicado convencer al banco de que esa vivienda es tu segunda residencia si ya posees varias viviendas en propiedad destinadas al alquiler.
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