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Cuadro de amortización: claves para entender mejor tu hipoteca

Para no llevarse ninguna sorpresa en la contratación de una hipoteca la mejor herramienta es el cuadro de amortización. Consiste en una tabla donde están reflejados todos los detalles sobre la el pago de las cuotas de tu préstamo hipotecario, así como la deuda pendiente o el pago de intereses. Con este artículo vamos a tratar de resolver muchas de las cuestiones que surgen en nuestro Foro de Hipotecas y Vivienda acerca del cuadro de amortización y las amortizaciones anticipadas en una hipoteca.

Cuadro amortización Hipoteca

 

 

La hipoteca es un producto lo suficientemente cuantioso en cuanto a su importe y longevo como para poner todo nuestro esfuerzo en entender su sistema de amortización. En este sentido, implica un esfuerzo económico muy importante por parte de sus demandantes, por encima de otras líneas de crédito. Por lo tanto, será muy importante que tengas las claves necesarias para conocer cuál es la cantidad que estás pagando en estos momentos y cuál será la que te quedará por saldar en el futuro (amortizar). No en vano, son muchas las variables que entran en juego para realizar estos cálculos, como por ejemplo el tipo de interés que te aplican desde tu banco, el plazo de devolución y por supuesto que la cuota mensual que tienes que afrontar todos los años. En función de estos parámetros podrás disponer de una mayor o menor nivel de amortización, tal y como vas a comprobar a continuación.

 

Amortización de la hipoteca: capital más intereses

Desde luego que si tu deseo es que te vaya a quedar un poco más claro los conceptos de la amortización de un crédito hipotecario, no tendrás más remedio que centrarte en su composición y funcionamiento. Pues bien, la cuota de amortización está realmente integrada por una parte que está destinada a la devolución del importe que te ha prestado el banco y por otra parte con los intereses devengados como consecuencia de su contratación. Son dos conceptos debidamente diferenciados de los que dependerá el capital que tengas que abonar por esta línea de crédito para la compra de una vivienda.

 

Claves del cuadro de amortización

Es básicamente una tabla en la que aparecen cada uno de los detalles referidos a la devolución de un préstamo hipotecario. No en vano, te ayudarán a entender a cuánto asciende tu cuota mensual y cuál es el importe que tienes que dedicar al pago de los intereses. En esta tabla se reflejarán los siguientes apuntes contables:

  • Tipo de interés: se trata del porcentaje que te aplican desde el banco en la concesión de esta clase de productos. No siempre es el mismo en todas las hipotecas.
  • Mensualidades: las cuotas que tendrás que afrontar todos los años. No necesariamente tienen que coincidir con los meses de un ejercicio (12), sino que pueden elevarse a 13 o 14 mensualidades, en función del modelo suscrito.
  • Cuota mensual: dependerá del modelo de amortización que selecciones, pero teniendo en cuenta que se basa en añadir dos conceptos básicos: intereses y capital amortizado.
  • Intereses devengados: es la cantidad que has pagado a la entidad de crédito por este concepto. Es decir, sobre los intereses aplicados, no sobre la devolución del capital.
  • Capital amortizado: se refiere al importe que reintegras cada vez que formalizas tu cuota mensual. De forma que lo vas reduciendo progresivamente.
  • Capital a pagar: llegas a la parte más importante del cuadro ya que es la que indicará realmente la parte que te queda por amortizar una vez descontados los abonos realizados en las cuotas mensuales.

Cuadro amortización variable

Ejemplo cuadro amortización (6 meses) para una hipoteca de 55.000€ a 25 años

No obstante, también será muy relevante para clarificar este cuadro el tipo de hipoteca contratada. Es decir, si es a tipo variable, fijo o incluso mixta. En el caso de tratarse de una hipoteca variable o una hipoteca mixta en el seguro periodo (el que está referenciado a un índice de referencia), verás como la cuota mensual de tu hipoteca va cambiando de forma anual, semestral o trimestral, en función de cuándo tengas la revisión del índice de referencia.

¿Para qué te sirve esta información?

Estas tablas pueden servirte para dos propósitos. Por una parte, te da información del correcto seguimiento del contrato hipotecario. Sino que por el contrario, se constituye como una herramienta que puede servirte para optimizar este producto financiero y puedas planificar el esfuerzo monetario que tendrás que afrontar durante los próximos años. A través de las siguientes actuaciones:

  • El número exacto de cuotas mensuales que te quedan por delante para que estés en disposición de destinar los recursos monetarios para su abono completo.
  • La parte de intereses que destinas en cada cuota ya que normalmente puede confundirse con el capital que vas devolviendo del préstamo hipotecario.
  • El destino del dinero que vas pagando regularmente. Es decir, la parte que se llevan los intereses y el dirigido a devolver el dinero prestado.

Por otra parte, el cuadro de amortización te sirve para realizar amortizaciones anticipadas de la hipoteca, como veremos en el siguiente punto.

Cuadro amortizacióm hipoteca

Ejemplo composición de la cuota de una hipoteca de 55.000€ a 25 años

 

¿Y si quiero realizar una amortización anticipada en mi hipoteca?

Al realizar una amortización anticipada de la hipoteca, lo que realmente estás haciendo es adelantar todo o parte del pago de tu préstamo hipotecario, por lo que la deuda pendiente en tu cuadro de amortización se reducirá en esa cantidad. Las consecuencias de esta acción pueden ser 2:

  1. Acabas antes de pagar la hipoteca: es lo que se conoce como amortización de la hipoteca en plazo. Seguirás pagando la misma cuota mensual pero tu cuadro de amortización se reducirá en años.
  2. Reduces tu cuota mensual: acabarás de pagar la hipoteca el mismo año que la suscribiste inicialmente, pero cada mes pagarás una cantidad menor. El cuadro de amortización se recalculará por completo con esta opción.

Otro dato importante al realizar una amortización anticipada de la hipoteca, es que tu banco no te aplique ninguna comisión por amortización anticipada, también conocida como compensación por desistimiento. Algunas entidades financieras pueden aplicar comisiones del 0,5% o del 0,25% sobre el capital amortizado “antes de tiempo”. Sin embargo, actualmente existe una entidad que no aplica esta comisión, como es el caso de hipotecas.com. Hipotecas.com es una marca de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) especializada en la concesión de hipotecas sin comisiones ni vinculaciones de ningún tipo. 

 

Esperamos que este artículo os haya aclarado dudas referentes al cuadro de amortización de hipoteca.
Si queréis comentarnos vuestro caso particular, podéis hacerlo en el apartado de comentarios de este artículo.

 

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  1. #1

    Jose Lacalle

    Si bien una mayoría de bancos usan en los préstamos hipotecarios el sistema de amortización francés, existen otros sistemas de amortización que pueden ser más interesantes al cliente en función si prevé en cancelar anticipadamente el préstamo.
    El sistema de amortización es una opción que debe negociarse y elegir entre los distintos sistemas, constante, progresivo aritmético,etc


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