¿Es siempre más barata una hipoteca con un diferencial más bajo?

¿Es siempre más barata una hipoteca con un diferencial más bajo?

Qué es más barato, ¿contratar una hipoteca al 1% o al 1,35%? ¿Es siempre más barato una hipoteca con un diferencial más bajo? La respuesta es depende. El tipo de interés o diferencial no es la única variable que afecta al coste total de un préstamo hipotecario, sino que existen otros conceptos, como las comisiones o vinculaciones, que son igualmente importantes. En el siguiente artículo veremos qué opción es más beneficiosa para nuestro bolsillo, y cómo comparar, no sólo los tipos de interés sino los costes de las vinculaciones, para saber si realmente estamos contratando la hipoteca más barata. 

¿Es siempre más barata una hipoteca con un diferencial más bajo?

 

Hipotecas con diferenciales más bajos, ¿son reales?

Si vas a comprarte una vivienda en los próximos meses deberás conocer que las hipotecas a tipo variable presentan unas condiciones favorables para su contratación en un entorno de tipos de interés bajos. La cotización del Euribor se encuentra en estos momento en -0,415%, el niveles más bajo hasta el momento, aunque todo apunta a que este mes de Octubre tendremos una media más baja aún. El Euribor en valor mínimos resulta como consecuencia del abaratamiento en el precio del dinero que se ha impulsado desde el Banco Central Europeo (BCE). Esta medida en la práctica posibilita que puedas contratar una hipoteca a plazo variable más barata que hace unos años. Además, los diferenciales que están aplicando las entidades financieras se han visto reducidos sensiblemente durante los últimos años. Hasta el punto de que hoy en día las hipotecas se ofrecen con un diferencial del 1 % o incluso menor en algunos casos. 

No obstante, las extensas condiciones que incluyen los bancos en la ofertas hipotecarias está generando que no necesariamente las que proporcionan un diferencial bajo (del 1% o inferior) sean las hipotecas más baratas. Una de las razones para que te plantes este escenario es la contratación de lo que conocemos como vinculaciones, pero que ahora se llaman productos combinados. Hasta que el punto que una hipoteca al 1,50 % puede que sea una mejor opción si está exenta de estos requisitos por parte de las entidades financieras. 

Las vinculaciones en una hipoteca

Como hemos podido ver en el apartando anterior, poner un diferencial del 1% o inferior puede ser una medida para llamar la atención de aquellos interesados en solicitar una hipoteca. Sin embargo, buena parte de los créditos hipotecarios que presentan diferenciales al 1% exigen el cumplimiento de unos requisitos básicos, como por ejemplo, mantener mayor vinculación con el banco por medio de la contratación de otros productos financieros.

Aquí podemos destacar que la hipoteca Myinvestor sin mochila ofrece uno de los diferenciales más bajos el mercado sin exigir ninguna vinculación, eso sí, los requisitos para acceder a ella son contar con unos ingresos mínimos mensuales de 4.000€ y solicitar hasta el 70% del valor de la vivienda. 

Las vinculaciones que suelen pedir los bancos son: la domiciliación de la nómina, uso de tarjetas de crédito, aportaciones a plan de pensiones y diferentes seguros (hogar y vida, principalmente). En los dos primeros casos, no te supondrá ningún esfuerzo económico o al menos no será muy significativo (la mayoría de cuentas nómina no conllevan ningún gasto y tampoco el uso de las tarjetas de crédito). Además, pueden generarte un servicio del que salgas beneficiado en ciertas situaciones. Pero en los restantes no tendrás más remedio que pagar todos los meses sus respectivas cuotas para mantener un diferencial bajo.

Por lo que respecta al plan de pensiones, el aporte mínimo anual está limitado por cada entidad. En cuanto a los seguros demandados para la contratación de la hipoteca, implicarán un gasto más flexible, dependerá de la entidad a través de la cual contratemos dichos seguros, pero debemos tener en cuenta que siempre suele ser más caro este tipo de seguro que si lo contratáramos con entidades independientes, y no a través del banco, pero siempre será una cuestión de comparativa. 

 

¿Merece la pena contratar una hipoteca con un diferencial bajo y vinculaciones?

Después de calcular los gastos de estas vinculaciones ya no tendrás otra tarea que comprobar si realmente la firma del contrato será beneficiosa para tus intereses. El siguiente paso residirá en verificar si un diferencial más bajo, con todas sus vinculaciones, vas a ahorrar más que con una hipoteca con el diferencial algo superior. Hagamos cuentas con dos hipotecas ejemplo. La primera será la Hipoteca Variable de Abanca, con un tipo de interés de Euribor + 0,99%, en el mejor de los casos, con las siguientes vinculaciones: domiciliación de la nómina, contratación del seguro de vida, hogar y el uso de tarjetas de crédito. La segunda hipoteca para nuestro cálculo será la Hipoteca Variable Bankia, con un tipo de interés de Euribor + 1,35% y  sólo domiciliando la nómina.  Veamos con un ejemplo práctico si es siempre más rentable una hipoteca con un bajo diferencial pero con vinculaciones o un diferencial más alto sin ellas. 

  Hipoteca Variable Abanca Hipoteca Variable Bankia
TIN Euribor + 0,99% Euribor + 1,35%
Cuota mensual 551,34€ 570,81€
Vinculaciones Nómina, seguro de vida y hogar, tarjetas Nómina
Cuota mensual + coste mensual de vinculaciones 610,35€ * 570,81€

* La cuota mensual + el coste mensual de las vinculaciones quedaría de la siguiente forma: 551,34€ + 31,63€ (seguro hogar) + 3,60€ (tarjeta) + 23,78€ (seguro vida) = 610,35€

Recordemos que la contratación del seguro del hogar es obligatoria, solo que no es necesario contratarlo a través de la entidad con la que contratemos la hipoteca. En el caso de Bankia habría que añadirle el coste del seguro de hogar, que podría rondar los 20€ mensuales si se contartase con una entidad independiente. 

Otras hipotecas con un bajo diferencial 

Banco Diferencial Vinculaciones
Openbank Euribor + 0,79 - 0,99% * Nómina y seguro de hogar
Santander Euribor + 0,79% Nómina, recibos, tarjetas, plan de pensiones, seguro de hogar, vida...
Kutxabank / Cajasur Euribor + 0,89% Nómina, plan de pensiones, seguro de hogar
Coinc Euribor + 0,99%  Sin vinculaciones

* Dependiendo del % de financiación

  1. en respuesta a Poxan
    #3
    21/11/17 13:57

    No te falta razón, la hipoteca con el diferencial bajo amortizará antes capital que la del diferencial alto, pero otra variable que habría que incluir y que es la que más hacer crecer los intereses del préstamo es el tiempo. Mientras ambas hipotecas tengan el mismo plazo de vencimiento que en este caso es de 25 años, ambas amortizarán la hipoteca a la vez por lo que tarde o temprano habrán amortizado el capital.

    En cuanto a tu oferta, no aceptaría una oferta con seguro de prima única financiada. A estos comentarios me remito: https://www.rankia.com/foro/seguro-de-prima-unica-financiada
    pero claro, es una opinión personal.

  2. #2
    14/11/17 16:53

    Está bien saber el coste de la cuota mensual, pero no habría que ver también los intereses pagados al cabo de los años, especialmente si la hipoteca es a más de 15 años? En ese caso el diferencial más bajo no podría suponer una ventaja definitiva sobre el ahorro en seguros anual?

    Os comento la oferta que tengo me han ofrecido los del Sabadell a ver qué os parece. Es de esas con truco.

    SABADELL

    Comisión apertura: 0 euros (nos la quitan)
    Beneficios cuenta nómina en 2 años: 0 euros
    Seguro anual: incluido en el préstamo, con un importe de 10.000 euros y válido por 15 años, que nos obligan a financiar.

    IMPORTE SOLICITADO: 196.000 (186.000+10.000)
    TIN: 0.70 + euribor
    PLAZO: 25 años
    Importe total a pagar: 213.700
    Intereses pagados (con euribor a 0): 17.706

    Está claro que el seguro no es barato, pero nos ahorramos subidas (actualmente tenemos 39 años los dos) y dentro de 15 años quizás hayamos amortizado la mayor parte del importe adeudado con lo que puede que no necesitemos seguro y no nos importe que nos suban el diferencial.

  3. #1
    12/11/17 11:01

    Hipoteca, esa gran carga para la mayoria. Gracias por el artículo y la comparativa

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