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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

La nueva ley hipotecaria entra en vigor: así cambian las hipotecas

El 16 de Junio de 2019 entró en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario, más conocida como la nueva ley hipotecaria. Esta normativa, que llega con más de 3 años de retraso, tratará de proteger a los consumidores en 3 aspectos fundamentalmente: evitando los desahucios, abaratando la amortización de hipoteca y obligando a los bancos a que paguen los gastos de formalización. En el siguiente artículo analizamos las medidas incluidas en la nueva ley hipotecaria, cómo cambiarán las hipotecas que se firmen a partir de hoy y cómo afecta a las hipotecas ya firmadas.

Nueva ley hipotecaria

 

¿Qué cambios introducirá la nueva Ley hipotecaria?

Esta nueva ley hipotecaria entrará en vigor en España con el objetivo de alinearse a la normativa europea 2014/17/UE y velar por un cliente que se ha sentido desprotegido frente a la banca en los últimos tiempos (cláusulas suelo, gastos de formalización, desahucios...). Desde que se anunciara esta nueva ley en Noviembre de 2017 hasta que finalmente se aprobara en el Congreso el Martes 11 de diciembre 2018, se han introducido diversos cambios en la normativa que explicaremos a continuación y que se pueden consultar en la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que entrará en vigor a mediados de junio. También puedes encontrarla desglosada por artículos en Noticias Jurídicas.

El banco pagará todos los gastos de hipoteca excepto la tasación

La nueva ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a correr con los gastos derivados de la formalización de hipotecas, excepto la tasación. Por lo tanto, las entidades deberán pagar los gastos de notaría, gestoría, registro y, por supuesto, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). No obstante, ¿se traducirá esto en un ahorro real para los futuros hipotecados? Como ya informara el usuario @W.Petersen, lo más probable es que los bancos trasladen el sobrecoste a los hipotecados mediante aumentos en los tipos de interés.

La tasación de inmuebles, al ser un servicio que aporta el usuario con el objetivo de avalar el préstamo hipotecario, corre al cargo del solicitante, según la nueva normativa. También tendremos que pagar las copias de la escritura que nosotros solicitemos.

Además, se menciona que la comisión de apertura sí es legal. Los bancos incurren en una serie de gastos en la tramitación de documentos así que las autoridades creen que es legítimo imponer este gasto (aunque muchas entidades bancarias la han eliminado voluntariamente).

Esta norma NO tiene efecto retroactivo, por lo que no servirá de argumento en las reclamaciones de gastos de formalización de hipotecas anteriores.

Mayor protección para evitar desahucios

Hasta ahora, el banco podía ejecutar el vencimiento anticipado de la hipoteca si el cliente incurría en tres cuotas impagadas. La nueva normativa hipotecaria protegerá en mayor medida al hipotecado elevando los umbrales de impago de la siguiente forma:

  • Durante la primera mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades. A partir de entonces, se podrá ejecutar la hipoteca.
  • A partir de la segunda mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades. Se concede mayor margen dado que el cliente llevará más tiempo pagando la hipoteca, por lo tanto, el esfuerzo realizado hasta la fecha es mayor.

El texto definitivo NO incluye la dación en pago como vía para proteger a las familias con problemas de pago. Además, esta medida no entrará con retroactividad en los casos que ya haya un procedimiento de desahucio activo (para evitar interponerse en la valoración judicial). Sí tendrá retroactividad en el resto de casos.

Amortizar anticipadamente la hipoteca será más barato

La ley actual contempla una comisión por amortización anticipada de 0,5% los primeros 5 años y de 0,25% a partir del sexto año. La nueva ley quiere abaratar los costes de amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la legislación española a la directiva europea:

  • Amortización de hipotecas a tipo variable
    • Primeros tres años de la hipoteca: comisión del 0,25% sobre la cuantía amortizada.
    • A partir del tercer año: comisión del 0,15% sobre la cuantía amortizada.
  • Amortización de hipotecas a tipo fijo: En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas aplicadas serán del 2% los primeros años 10 años y del 1,5% a partir de entonces. Los bancos son libres de aplicar comisiones por debajo de esas cifras si así lo desearan.

Esta medida NO se ha aprobado con carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones de hipoteca. ¿Qué quiere decir esto? Que todos aquellos que realicen una amortización anticipada en su actual hipoteca, tendrán que pagar las comisiones por amortización anticipada que aparezcan en su contrato. Únicamente las nuevas hipotecas (firmadas a partir del 16 de junio 2019) y las hipotecas que sean novadas o subrogadas a partir de esta fecha, podrán acogerse a las nuevas condiciones.

Pasar una hipoteca de tipo variable a fijo será más sencillo y económico

La comisión máxima aplicable por el cambio de hipoteca variable a fija será del 0,15% durante los primeros 3 años. Después será gratuito. El banco se reserva el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca a tipo variable a hipoteca a tipo fijo. Explicamos cómo formalizar esta operación en el siguiente artículo: ¿Puedo pasar de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo?.

Con esta nueva normativa, se abren las puertas a una mejora en las condiciones de tu hipoteca actual. Puedes encontrar las mejores ofertas para subrogación de hipoteca en este ranking.

No será obligatorio contratar vinculaciones en una hipoteca

Como sabéis, el el banco no te puede obligar a contratar productos vinculados con tu hipoteca. Las vinculaciones más repetidas son la domiciliación de la nómina, la contratación del seguro de vida y el seguro de hogar. En menor medida, los bancos piden hacer uso de la tarjeta de crédito, domiciliar los recibos del hogar o contratar un plan de pensiones.

Hasta ahora, el banco te ofrecía contratar estos productos a cambio de realizar mejorar en los tipos de interés (lo conocido como hipotecas bonificadas). Esto no es ninguna novedad. La novedad viene en el siguiente artículo:

Si el banco quisiera obligar a contratar ciertas vinculaciones, tendrá que comunicarlo al Banco de España y el cliente podrá elegir contratarlas con otra entidad. (...) Estas vinculaciones deben estar relacionadas con mejorar la garantía de pago de la hipoteca.

La cláusula se refiere a vinculaciones como el seguro de vida o el seguro de protección de pagos, los cuales garantizan la devolución del préstamo ante posibles problemas del cliente. 

Aunque la ley mejora en la transparencia de esta cláusula, las hipotecas bonificadas continuarán existiendo como hasta ahora.

Límites a los intereses de demora en las hipotecas

Los intereses de demora máximos fijados en el contrato serán de tres veces el precio oficial del dinero.

El papel del notario en la firma de hipotecas

El notario adquiere un papel clave en la firma de hipotecas. Para empezar, será el cliente quien escoja el notario y no el banco, evitando así que esté coaccionado. Por otra parte, el notario deja de tener un papel testimonial para velar activamente por que el cliente ha entendido y comprendido todas las cláusulas hipotecarias y sus efectos. Si se produce cualquier modificación en la oferta vinculante, el proceso de revisión volverá a comenzar: 10 días del cliente para revisar la oferta vinculante, cita con el notario para repasarla, cita con el notario + apoderado del banco para la firma. ¡Ojo! Si la ley de consumo de cada comunidad indica una fecha diferente, impera la ley comunitaria. Por ejemplo, la ley de consumo de Catalunya dice que el plazo de revisión de la oferta vinculante es de 14 días como mínimo.

¿Cuándo entrará en vigor la nueva Ley Hipotecaria?

Hoy, 17 de Junio de 2019, ha entrado en vigor la nueva ley hipotecaria.

¿Cómo afecta la nueva ley hipotecaria a las hipotecas ya firmadas? ¿Tiene efecto retroactivo?

Las hipotecas ya firmadas se acogen a la ley hipotecaria anterior, excepto si sobre esa hipoteca se aplica una novación o subrogación hipotecaria. En ese caso, se produce una modificación en el contrato y por lo tanto pasarían a acogerse a la nueva ley hipotecaria.

Las únicas medidas que sí afectan a las hipotecas firmadas antes del 16 de Junio de 2019 son las relativas a los desahucios y en la reducción de comisiones en el paso a una hipoteca fija.

¿Qué medidas se han quedado fuera en la reforma de la Ley Hipotecaria?

La nueva ley hipotecaria está provocada por la necesidad de adaptación a la normativa europea 2014/17/UE. Sin embargo, medidas clave que reclaman desde Bruselas no se han incluido en el cuerpo de la reforma, lo que puede derivar en una multa de 106.000 euros al día para España por incumplir (o en este caso, cumplir parcialmente) con la normativa europea. De hecho, esta reforma debía haberse completado antes de abril de 2016. Estas son las medidas clave que se han dejado fuera de la nueva ley hipotecaria.

  1. Se debería establecer una regulación sobre el sistema de cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
  2. Reglas para regular la publicidad bancaria referida a estos productos.
  3. Normativa sobre evaluación de solvencia de los consumidores y tasación de inmuebles.
  4. No se ha incluido el desarrollo de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
  5. No se ha incluido la obligatoriedad de redactar una hoja específica de advertencias sobre cláusulas hipotecarias que entregará el banco a los interesados en hipotecas.

 

¿Qué medidas echáis en falta en esta reforma? ¿Serán efectivas las medidas propuestas?

 

 

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51 comentarios (mostrando del 41 al 54)

Añadir comentario
  1. #41

    Polidis

    En mi hipoteca a tipo fijo, la comisión por amortización es inferior a lo que marca la nueva ley. En cambio tengo una comisión de compensación por riesgo de tipo de interés que supongo que me saldría más cara.
    ¿La nueva ley regula de alguna forma esta compensación por riesgo de tipo de interés?
    No deja de ser un coste/comisión de cancelación anticipada...

  2. #42

    Lorena Romero

    en respuesta a Polidis
    Ver mensaje de Polidis

    Buenas Polidis!

    Las comisiones que se reflejan en la nueva ley hipotecas son las comisiones máximas. Tu banco es libre de aplicar comisiones menores.

    Con respecto a la compensación por riesgo de tipo de interés... no se menciona nada al respecto en la nueva ley hipoteca 5/2019... parece que lo obviaron 🤷🏻‍♀️

  3. #43

    Lorena Romero

    en respuesta a Mani di fatta
    Ver mensaje de Mani di fatta

    Buenas Mani!

    - Podrás reclamar el 50% de los gastos del notario.
    - El 100% del registro de la propiedad.
    - La gestoría al 50%.

    No podrás reclamar nada de la tasación ni cancelación de la hipoteca ni el AJD.

    Lo tienes explicado en profundidad en este artículo: Reclamación gastos de constitución de la hipoteca: la solución final

    Te dejo un hilo con las experiencias de otros usuarios en la reclamación de los gastos hipotecarios: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3750695-gastos-hipoteca-reclamador

    Suerte!

  4. #44

    Jpar1971

    Hola Lorena,

    Sabes si la nueva ley tiene caracter restroactivo para lo que establece para los intererés de demora?

    "Los intereses de demora máximos fijados en el contrato serán de tres veces el precio oficial del dinero."

    Gracias.

  5. #45

    Lorena Romero

    en respuesta a Jpar1971
    Ver mensaje de Jpar1971

    No es retroactivo y te explico por qué.

    El tema de los tipos de interés de demora en los préstamos hipotecarios ya está regulado desde la Sentencia del Tribunal Supremo del 22 de Abril de 2015 en el que se indicaba que, efectivamente, no podían superar 3 veces el precio oficial del dinero. Todas las reclamaciones posteriores a esa fecha, serán fácilmente ganables.

    Las reclamaciones complicadas son las previas a esa fecha.

    Saludos!

  6. #47

    davidkeko

    Según la nueva ley hay que presentar la documentación en el Notario 10 días antes de la firma, pero mi banco me ha dicho que en Cataluña son 14 días. ¿Podéis confirmarme esto?
    Aprovecho el comentario para preguntar: el banco corre con los gastos de notaría, registro, etc... de la constitución de la hipoteca. Pero, ¿y con los gastos de la compraventa? Ah!!! Porque son 2 procesos diferentes, no?

  7. #48

    Lorena Romero

    en respuesta a davidkeko
    Ver mensaje de davidkeko

    Buenas David!

    Me parece que los 14 días de Catalunya es una ley antigua, concretamente la Llei 22/2010 del Codi de consum de Catalunya. La nueva ley hipotecaria 5/2019 tiene ámbito estatal, por lo que imperan los 10 días hábiles.

    Con respecto a tu segunda pregunta, el banco NO asume gastos de compraventa. Como bien dices son procesos diferentes y en el caso de la compraventa, las únicas personas que intervienen son comprador y vendedor. Nada tiene que ver el banco.

    Puedes encontrar una tabla muy reveladora en este artículo: Gastos de hipoteca y compraventa de vivienda ¿Podemos reclamar los gastos de notario, gestoría...?

    Si te ha quedado alguna incógnita, ya sabes donde estoy :)

  8. #49

    davidkeko

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Hola, Lorena. He llamado al notario y temgo que rectificarte/aclarar: aunque la nueva ley tenga carácter estatal, prevalece el código de consumo, pues se presupone más beneficioso para el consumidor. Así que toca esperar 14 días desde que acepte los documentos del banco. Una pérdida de tiempo absurda.

  9. #50

    Lorena Romero

    en respuesta a davidkeko
    Ver mensaje de davidkeko

    Buenas David!

    Te agradezco que te hayas tomado la molestia de corregirme, enriquece el artículo y a mi personalmente me ayuda.

    Si no te importa, quiero trasladar tu duda a Joaquín Beltrán, experto en la nueva ley hipotecaria y con el que mañana tenemos webinar en Rankia (https://www.rankia.com/cursos/2432-todo-que-debes-saber-nueva-ley-hipotecaria). Así tenemos una segunda opinión más experta que la mía :)

    Hablamos!

  10. #51

    davidkeko

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Hola. Me dice que no puedo acceder a la grabación del curso porque no estaba registrado previamente en él. Creo que en los cursos gratuitos se debería, al menos, poner un resumen de lo hablado. A ver si la propuesta se tiene en cuenta.
    A parte de eso, ¿está previsto actualizar el artículo con lo hablado? ¿O actualizar algún otro artículo al respecto? ¿O publicar uno nuevo con las últimas aclaraciones y experiencias? Gracias!

  11. #53

    Jpar1971

    Hola Lorena,

    Una duda sobre la nueva y sobre la anterior ley hipotecaria: Si tengo una hipoteca antigua (2004 en mi caso) firmada a euribor + 0,5 de diferencial, sin clausula suelo (pues ya me están sumando el euribor negativo al diferencial, por lo que estoy por debajo de 0,5%).

    ¿Qué ocurriría si el euribor llega a bajar por debajo de -0,5% y me pilla una revisión por medio? Qué dicen la nueva ley y la antigua respecto a esto? Me tiene que pagar interés el banco?

    Gracias

  12. #54

    Lorena Romero

    en respuesta a Jpar1971
    Ver mensaje de Jpar1971

    ¡Hola! En 2004 no se esperaba que esta situación pudiera darse, por lo que dudo que en tu contrato tengas la cláusula cero pero échale un ojo por si acabo. A menos que se presente un real decreto, el banco podría llegar a pagarte intereses.

    En las nuevas hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, se incluye la cláusula cero por defecto.

    Saludos!

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