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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

La nueva ley hipotecaria entra en vigor: así cambian las hipotecas

El 16 de Junio de 2019 entró en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario, más conocida como la nueva ley hipotecaria. Esta normativa, que llega con más de 3 años de retraso, tratará de proteger a los consumidores en 3 aspectos fundamentalmente: evitando los desahucios, abaratando la amortización de hipoteca y obligando a los bancos a que paguen los gastos de formalización. En el siguiente artículo analizamos las medidas incluidas en la nueva ley hipotecaria, cómo cambiarán las hipotecas que se firmen a partir de hoy y cómo afecta a las hipotecas ya firmadas.

Nueva ley hipotecaria

 

¿Qué cambios introducirá la nueva Ley hipotecaria?

Esta nueva ley hipotecaria entrará en vigor en España con el objetivo de alinearse a la normativa europea 2014/17/UE y velar por un cliente que se ha sentido desprotegido frente a la banca en los últimos tiempos (cláusulas suelo, gastos de formalización, desahucios...). Desde que se anunciara esta nueva ley en Noviembre de 2017 hasta que finalmente se aprobara en el Congreso el Martes 11 de diciembre 2018, se han introducido diversos cambios en la normativa que explicaremos a continuación y que se pueden consultar en la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que entrará en vigor a mediados de junio. También puedes encontrarla desglosada por artículos en Noticias Jurídicas.

El banco pagará todos los gastos de hipoteca excepto la tasación

La nueva ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a correr con los gastos derivados de la formalización de hipotecas, excepto la tasación. Por lo tanto, las entidades deberán pagar los gastos de notaría, gestoría, registro y, por supuesto, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). No obstante, ¿se traducirá esto en un ahorro real para los futuros hipotecados? Como ya informara el usuario @W.Petersen, lo más probable es que los bancos trasladen el sobrecoste a los hipotecados mediante aumentos en los tipos de interés.

La tasación de inmuebles, al ser un servicio que aporta el usuario con el objetivo de avalar el préstamo hipotecario, corre al cargo del solicitante, según la nueva normativa. También tendremos que pagar las copias de la escritura que nosotros solicitemos.

Además, se menciona que la comisión de apertura sí es legal. Los bancos incurren en una serie de gastos en la tramitación de documentos así que las autoridades creen que es legítimo imponer este gasto (aunque muchas entidades bancarias la han eliminado voluntariamente).

Esta norma NO tiene efecto retroactivo, por lo que no servirá de argumento en las reclamaciones de gastos de formalización de hipotecas anteriores.

Mayor protección para evitar desahucios

Hasta ahora, el banco podía ejecutar el vencimiento anticipado de la hipoteca si el cliente incurría en tres cuotas impagadas. La nueva normativa hipotecaria protegerá en mayor medida al hipotecado elevando los umbrales de impago de la siguiente forma:

  • Durante la primera mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades. A partir de entonces, se podrá ejecutar la hipoteca.
  • A partir de la segunda mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades. Se concede mayor margen dado que el cliente llevará más tiempo pagando la hipoteca, por lo tanto, el esfuerzo realizado hasta la fecha es mayor.

El texto definitivo NO incluye la dación en pago como vía para proteger a las familias con problemas de pago. Además, esta medida no entrará con retroactividad en los casos que ya haya un procedimiento de desahucio activo (para evitar interponerse en la valoración judicial). Sí tendrá retroactividad en el resto de casos.

Amortizar anticipadamente la hipoteca será más barato

La ley actual contempla una comisión por amortización anticipada de 0,5% los primeros 5 años y de 0,25% a partir del sexto año. La nueva ley quiere abaratar los costes de amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la legislación española a la directiva europea:

  • Amortización de hipotecas a tipo variable
    • Primeros tres años de la hipoteca: comisión del 0,25% sobre la cuantía amortizada.
    • A partir del tercer año: comisión del 0,15% sobre la cuantía amortizada.
  • Amortización de hipotecas a tipo fijo: En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas aplicadas serán del 2% los primeros años 10 años y del 1,5% a partir de entonces. Los bancos son libres de aplicar comisiones por debajo de esas cifras si así lo desearan.

Esta medida NO se ha aprobado con carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones de hipoteca. ¿Qué quiere decir esto? Que todos aquellos que realicen una amortización anticipada en su actual hipoteca, tendrán que pagar las comisiones por amortización anticipada que aparezcan en su contrato. Únicamente las nuevas hipotecas (firmadas a partir del 16 de junio 2019) y las hipotecas que sean novadas o subrogadas a partir de esta fecha, podrán acogerse a las nuevas condiciones.

Pasar una hipoteca de tipo variable a fijo será más sencillo y económico

La comisión máxima aplicable por el cambio de hipoteca variable a fija será del 0,15% durante los primeros 3 años. Después será gratuito. El banco se reserva el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca a tipo variable a hipoteca a tipo fijo. Explicamos cómo formalizar esta operación en el siguiente artículo: ¿Puedo pasar de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo?.

Con esta nueva normativa, se abren las puertas a una mejora en las condiciones de tu hipoteca actual. Puedes encontrar las mejores ofertas para subrogación de hipoteca en este ranking.

No será obligatorio contratar vinculaciones en una hipoteca

Como sabéis, el el banco no te puede obligar a contratar productos vinculados con tu hipoteca. Las vinculaciones más repetidas son la domiciliación de la nómina, la contratación del seguro de vida y el seguro de hogar. En menor medida, los bancos piden hacer uso de la tarjeta de crédito, domiciliar los recibos del hogar o contratar un plan de pensiones.

Hasta ahora, el banco te ofrecía contratar estos productos a cambio de realizar mejorar en los tipos de interés (lo conocido como hipotecas bonificadas). Esto no es ninguna novedad. La novedad viene en el siguiente artículo:

Si el banco quisiera obligar a contratar ciertas vinculaciones, tendrá que comunicarlo al Banco de España y el cliente podrá elegir contratarlas con otra entidad. (...) Estas vinculaciones deben estar relacionadas con mejorar la garantía de pago de la hipoteca.

La cláusula se refiere a vinculaciones como el seguro de vida o el seguro de protección de pagos, los cuales garantizan la devolución del préstamo ante posibles problemas del cliente. 

Aunque la ley mejora en la transparencia de esta cláusula, las hipotecas bonificadas continuarán existiendo como hasta ahora.

Límites a los intereses de demora en las hipotecas

Los intereses de demora máximos fijados en el contrato serán de tres veces el precio oficial del dinero.

El papel del notario en la firma de hipotecas

El notario adquiere un papel clave en la firma de hipotecas. Para empezar, será el cliente quien escoja el notario y no el banco, evitando así que esté coaccionado. Por otra parte, el notario deja de tener un papel testimonial para velar activamente por que el cliente ha entendido y comprendido todas las cláusulas hipotecarias y sus efectos. Si se produce cualquier modificación en la oferta vinculante, el proceso de revisión volverá a comenzar: 10 días del cliente para revisar la oferta vinculante, cita con el notario para repasarla, cita con el notario + apoderado del banco para la firma. ¡Ojo! Si la ley de consumo de cada comunidad indica una fecha diferente, impera la ley comunitaria. Por ejemplo, la ley de consumo de Catalunya dice que el plazo de revisión de la oferta vinculante es de 14 días como mínimo.

¿Cuándo entrará en vigor la nueva Ley Hipotecaria?

Hoy, 17 de Junio de 2019, ha entrado en vigor la nueva ley hipotecaria.

¿Cómo afecta la nueva ley hipotecaria a las hipotecas ya firmadas? ¿Tiene efecto retroactivo?

Las hipotecas ya firmadas se acogen a la ley hipotecaria anterior, excepto si sobre esa hipoteca se aplica una novación o subrogación hipotecaria. En ese caso, se produce una modificación en el contrato y por lo tanto pasarían a acogerse a la nueva ley hipotecaria.

Las únicas medidas que sí afectan a las hipotecas firmadas antes del 16 de Junio de 2019 son las relativas a los desahucios y en la reducción de comisiones en el paso a una hipoteca fija.

¿Qué medidas se han quedado fuera en la reforma de la Ley Hipotecaria?

La nueva ley hipotecaria está provocada por la necesidad de adaptación a la normativa europea 2014/17/UE. Sin embargo, medidas clave que reclaman desde Bruselas no se han incluido en el cuerpo de la reforma, lo que puede derivar en una multa de 106.000 euros al día para España por incumplir (o en este caso, cumplir parcialmente) con la normativa europea. De hecho, esta reforma debía haberse completado antes de abril de 2016. Estas son las medidas clave que se han dejado fuera de la nueva ley hipotecaria.

  1. Se debería establecer una regulación sobre el sistema de cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
  2. Reglas para regular la publicidad bancaria referida a estos productos.
  3. Normativa sobre evaluación de solvencia de los consumidores y tasación de inmuebles.
  4. No se ha incluido el desarrollo de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
  5. No se ha incluido la obligatoriedad de redactar una hoja específica de advertencias sobre cláusulas hipotecarias que entregará el banco a los interesados en hipotecas.

 

¿Qué medidas echáis en falta en esta reforma? ¿Serán efectivas las medidas propuestas?

 

 

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51 comentarios (mostrando del 21 al 40)

Añadir comentario
  1. #21

    Samy91

    Hola,

    1- Si siguiera toda la normativa europea, no debería incluirse la dación en pago?

    Aun ocurre que gente que no puede pagar la hipoteca, pueda quedarse endeudada aún habiendo perdido su propiedad? Tengo entendido que eso en Europa no ocurre.

    2- Tenía pensado amortizar mi hipoteca (lleva más de 5 años) en Enero con una comisión del 0'25%, si espero a después de Marzo la comisión será de 0'15%?

    Un saludo

  2. #22

    Lorena Romero

    en respuesta a Samy91
    Ver mensaje de Samy91

    Hola!

    1) Efectivamente, debería haberse incluido la dación en pago por contratado y no se ha hecho. Actualmente, las únicas hipotecas que incluyen la dación en pago por contrato son las Hipotecas Bankinter. Por lo tanto sí, gente que tenga problemas de impago no pueden liberarse de la deuda entregando la vivienda.

    2) Esta medida se ha aprobado con carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones de hipoteca, por lo que todos aquellos que realicen una amortización anticipada en su hipoteca desde la entrada en vigor de la ley, podrán acogerse a estas nuevas condiciones.

    Saludos,

  3. #23

    guarn

    Hola,

    Cancelar una hipoteca tras haberla pagado también tiene sus gastos. ¿Prevé la nueva ley que los bancos corran con los gastos de la cancelación o sigue siendo de cuenta del cliente?

    Muchas gracias

  4. #25

    Jmartinc

    Buenos días Lorena,

    Tengo una hipoteca con Unicaja y me aplican un 1% por amortización anticipada. Estaba pensando en realizar una amortización anticipada, pero mi duda es si esta nueva ley tiene carácter retroactivo para esperarme o no. He leído el proyecto de ley que has dejado en el enlace y no he visto ninguna disposición que establezca la retroactividad.

    Muchas gracias

  5. #26

    Lorena Romero

    en respuesta a Jmartinc
    Ver mensaje de Jmartinc

    Buenas,

    Todos aquellos que realicen una amortización anticipada en su hipoteca desde la entrada en vigor de la ley (marzo 2019 con suerte), podrán acogerse a estas nuevas condiciones (Primeros tres años de la hipoteca comisión del 0,25% sobre la cuantía amortizada y a partir del tercer año: comisión del 0,15% sobre la cuantía amortizada).

    Quizá no hayas encontrado la disposición sobre la retroactividad porque no es retroactiva como tal. Retroactiva significaría que todas las amortizaciones realizadas hasta la entrada en vigor de la ley se atendría a la nueva normativa, procediendo a la devolución del dinero abonado de más. No es ese caso exactamente, sino que desde la entrada en vigor en adelante se aplicarán las nuevas comisiones.

    Saludos,

  6. #27

    Bada0810

    Buenos días, tengo retraso en el pago de hipoteca ,voy a pagar lo que debo mi duda es ; los intereses de demora los tengo que pagar,son reclamables?.Saludos

  7. #29

    Lorena Romero

    Se rumorea que, tras las enmiendas añadidas en el Senado, habría 5 nuevos cambios en la ley hipotecaria:

    - La comisión máxima por amortización anticipada será del 4% en los 10 primeros años y 3% en adelante -> La cifra se triplica. Malas noticias para los consumidores.
    - Creación de las “Hipotecas Verdes”. Son una hipotecas bonificadas en función de la certificación energética de la vivienda -> Pueden ser buenas noticias para los consumidores.
    - Se eliminarían los Seguros de Prima Única Financiada (PUF) -> Buenas noticias.
    - Los bancos podrían no pagar el IAJD en hipotecas para primera vivienda. -> Parece únicamente un rumor aunque supondría un nuevo debate con respecto a este impuesto.

  8. #30

    Curioso19

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Buenas Lorena, recientemente me han concedido licencia para una vivienda autopromoto. Tengo una hipoteca preaprobada de 140.000 eur con las siguientes condiciones Euribor a 0,99 con vinculaciones, pero los gastos de hipoteca me indican que deben ser al 50% (los gastos serian 27.000 eur en total) Los gastos de amortización anticipada 0. Gastos apertura 500 eur.

    Mi duda es si esperarme a la nueva ley hipotecaria o empezar la obra con estas condiciones por favor Lorena que me recomiendas Gracias.

  9. #33

    Gabytron

    Buenas días, estoy apunto de adquirir una vivienda y tengo la duda de firmar antes o después del 16 de junio con la nueva ley hipotecaria.

    Un saludo y gracias por su atención.

  10. #35

    Anhell

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Que convencida te veo Lorena...jeje

    Luego están los que opinan que las “ventajas” no compensarán debido al probable subidón de tipos que parece que experimentarán las hipotecas(cruzo los dedos 🤞🏻 Para que no sea así)

    Saludos

  11. #36

    Lorena Romero

    en respuesta a Anhell
    Ver mensaje de Anhell

    Si ya tienes una oferta vinculante de 15 días hábiles de validez, conseguirás lo mejor de los 2 mundos: tipos bajos y una ley mucho más amigable para el cliente ;P

  12. #38

    davidkeko

    Qué sucede con el ITP? (10% del precio de compra). Un desangramiento para los compradores.

  13. #39

    Lorena Romero

    en respuesta a davidkeko
    Ver mensaje de davidkeko

    Por desgracia, es un impuesto que seguiremos pagando con la nueva ley hipotecaria.

  14. #40

    Mani di fatta

    Buenas noches, Lorena:
    Se me concedió un crédito hipotecario en Enero 2012. Pagué todos los gastos exigidos en su momento. Cuáles de ellos puedo reclamar ahora?
    Un cordial saludo,

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