¿Puedo negociar con el banco las condiciones de mi hipoteca?

¿Puedo negociar con el banco las condiciones de mi hipoteca?

Los préstamos hipotecarios son un producto bancario negociable hasta cierto punto. Cada cliente tiene unas necesidades de financiación diferentes y por ello se debe adaptar la oferta hipotecaria a cada perfil concreto. En este artículo, resolveremos las siguientes dudas ¿podemos negociar la hipoteca con el banco? ¿cuáles son los puntos negociables en un contrato hipotecario antes y después de firmar la hipoteca?

 

Negociar hipoteca

 

 

Negociar con el banco antes de firmar la hipoteca

Antes de firmar el contrato de préstamo hipotecario es cuando más poder de negociación tiene el futuro hipotecado. El mercado hipotecario parece que vuelve a despegar y existe una dura competencia entre entidades financieras por conceder hipotecas, lo cual amplía nuestro abanico de posibilidades. Siempre es recomendable comparar entre varias hipotecas de bancos diferentes y, una vez tenemos escogida la que más nos satisfaga, comenzar con las negociaciones. A continuación, comentamos varios puntos en los que el interesado puede "apretar al banco" y conseguir mejores condiciones.

 

FIPRE y FIPER ¿Son las mismas condiciones para todos?

El FIPRE es la ficha precontractual o folleto informativo que pone el banco a disposición de los interesados en su web y oficinas. Recoge las condiciones generales de sus préstamos hipotecarios. Para obtener una oferta personalizada por parte del banco, se debe solicitar el FIPER (Ficha de Información Personalizada u oferta vinculante). En el FIPER se suelen incluir condiciones mejoradas con respecto al FIPRE (como por ejemplo, una rebaja de la comisión de apertura) con el objetivo de convencer definitivamente al cliente de solicitar la hipoteca con la entidad. Para conseguir esta oferta personalizada, se debe haber superado el estudio de solvencia del banco y así poder negociar los términos de la hipoteca.

 

Comisión de apertura

La comisión de apertura es la compensación que abona el cliente a la entidad bancaria por los gastos derivados de la formalización del préstamo. En realidad, el deudor es la parte que asume prácticamente la totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, gestoría, registro, impuestos...) por lo que incluir una comisión de apertura, se antoja innecesaria. Es por ello que la comisión de apertura es el gasto inicial más fácilmente negociable y así se lo tenemos que hacer ver a la entidad financiera.

 

Diferencial y vinculaciones

El futuro hipotecado deberá valorar si le interesa un tipo de interés bajo a cambio de vincularse con el banco o por el contrario, prefiere pagar una cuota hipotecaria superior a cambio de ahorrar con los seguros y demás productos que bonifican el préstamo. Un ejemplo del primer caso sería la Hipoteca AHORA a tipo fijo de Liberbank, que ofrece un tipo de interés fijo del 1,90% TIN (3,16% TIN) a cambio de domiciliar la nómina y hacer uso de la tarjeta de crédito, contratar los seguros de vida y hogar y realizar una aportación anual de 600 € a un plan de pensiones. En el otro extremo, se encuentra la Hipoteca Fija de hipotecas.com, la cual no solicita ningún tipo de vinculación (el seguro de hogar se podrá contratar con la compañía que prefiera el cliente) y cuenta con un tipo de interés fijo del 2,80% TIN a 20 años (3,27% TAE). Ambas opciones son hipotecas sin comisiones de apertura.

 

Hipoteca y banco TIN

Cuota resultante (100.000 € a 20 años)

Productos vinculados
Hipoteca AHORA a tipo fijo de Liberbank 1,90% 501,16 € 5 productos
Hipoteca Fija de hipotecas.com 2,80% 544,64 € Ninguno

 

 

Negociar con el banco después firmar la hipoteca

En el caso de necesitar flexibilidad en el pago de la cuota hipotecaria o simplemente querer mejorar las condiciones de la hipoteca actual, existen una serie de operaciones para renegociar las condiciones de la hipoteca con el banco. En este punto, entrará en escena de nuevo tu solvencia financiera en este determinado momento y, lo que es aún más importante, que hayas cumplido religiosamente con el pago de las cuotas hipotecarias. Si eres un buen cliente, el banco se mostrará más abierto a renegociar condiciones.

 

Novaciones o subrogaciones de hipoteca

La novación de hipoteca es una renegociación de las condiciones de la hipoteca con la entidad actual. La novación de la hipoteca permite realizar cambios sobre el préstamo hipotecario respecto a la ampliación del importe de la hipoteca, del plazo de amortización, del tipo de interés pactado o de la titularidad del préstamo hipotecario. 

En cuanto a la subrogación de hipoteca, es una operación en el cliente cambia la hipoteca de banco con el objetivo de mejorar las condiciones del préstamo actual. Sin embargo, tu banco de origen tendrá la última palabra en el proceso de subrogación de hipoteca. Una vez tengas pactadas las nuevas condiciones con la nueva entidad bancaria y ésta presente la oferta de subrogación a tu anterior banco, éste tendrá la opción de enervar la oferta: tu banco podrá igualar o mejorar las condiciones que te ofrece el nuevo banco. Si lo hace, el cliente permanecerá en su banco de siempre.

Con ambas opciones se obtiene mayor flexibilidad o condiciones en el pago de la hipoteca a cambio de abonar una serie de gastos y comisiones reflejados en este artículo: Novación y subrogación de hipoteca: ¿Qué diferencias existen? ¿Qué gastos conllevan?

 

Periodos de carencia

Los periodos de carencia son un plazo de tiempo durante el cual el deudor del préstamo hipotecario no tiene que hacer frente a la totalidad de la cuota de la hipoteca: podrá pagar únicamente intereses (carencia parcial) o no pagar cuota durante un periodo determinado (carencia total). Algunas entidades bancarias, como Liberbank en sus Hipotecas AHORA, incluyen la posibilidad de solicitar un periodo de carencia en el propio contrato del préstamo. Si no lo incluyera, habría que negociar directamente con el banco el periodo de carencia.

 

Dación en pago

La dación en pago es una operación por la cual el deudor entrega la vivienda hipotecada al banco a cambio de saldar la deuda. Esta opción se valoraría en caso de que el hipotecado no pueda asumir el pago de la hipoteca y quiera resolver el contrato. Excepto en contadas ocasiones, como ocurre con la Hipoteca SIN de Bankinter, la dación en pago no está incluida en el contrato, por lo que es el deudor el que tiene que iniciar las conversaciones.

 

¿Se os ocurre alguna otra fórmula para negociar con el banco antes o después de firmar la hipoteca?

 

Accede a Rankia
¡Sé el primero en comentar!

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar