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"Los pisos turísticos y la sobrepoblación de grandes ciudades motiva la burbuja del alquiler" entrevista a Borja Mateo

Borja Mateo es uno de los mayores expertos en el mercado inmobiliario residencial en España y desde Rankia hemos tenido la oportunidad de conocer su visión y postura sobre los principales temas de actualidad del sector inmobiliario en una entrevista. Nos contará la verdad sobre el mercado inmobiliario español, sin pelos en la lengua.

Borja Mateo Entrevista

 

 

Entrevista a Borja Mateo: Situación actual del mercado inmobiliario, burbuja del alquiler y medidas políticas

Desde Rankia tenemos el placer de entrevistar a Borja Mateo, experto en el mercado inmobiliario residencial en España, nos contará la actualidad del sector inmobiliario haciendo especial hincapié en los temas de mayor debate: la más que probable burbuja del alquiler, medidas políticas de regulación del mercado inmobiliario y cómo valorar e invertir en vivienda.

 

1. ¿Se ha superado definitivamente la crisis inmobiliaria?

La crisis inmobiliaria fue superada ya desde 2006 cuando los precios de la vivienda comenzaron a desplomarse. Hay que recordar que, en el mercado de segunda mano entre particulares, y desde aquel entonces, hasta 2016, los precios de la vivienda en España bajaron un rango de media que va del 52-57%. Me refiero al mercado de vivienda entre particulares porque sobre este es sobre el que existe mejores datos estadísticos sobre precios de compra-venta efectiva.

En el periodo 1970-2006 vivimos un súperciclo de subidas impulsadas por la bajada constante de los tipos de interés y el aumento de la demanda que llevo a la subida de los precios de los alquileres y de venta; esos dos elementos constituyen la mezcla perfecta para que los precios aumentaran.

Desde 2006, ante una salvaje subida de oferta, el frenazo muy sano de la financiación, y el batacazo de los precios de los alquileres que bajaron de media el 30-35% en el conjunto de España, los precios de venta se derrumbaron. Hay una cosa muy interesante: los precios de la vivienda desde 2006 bajaron a pesar de que los tipos de interés se desmoronaron algo que va contra la dinámica económica que dicta lo contrario. Yo me pregunto…¿qué va a suceder con los precios de la vivienda en cuando las tasas suban? En mi opinión, a no ser que la subida de los precios de los alquileres sea constante algo que dudo porque la demanda tiende a ser recesiva, que los precios de las casas volverán a bajar de nuevo…es cuestión de esperar.

Soy de la convicción de que ahora estamos viviendo unos años de subidas de precios de vivienda a sabiendas que 2017 será el primero en el que, de forma media para el conjunto de España, los precios subirán el 3-5% en el mercado de segunda mano. En cuando los tipos suban, constataremos una reactivación en la bajada de los precios de las casas porque, estructuralmente, la demanda es recesiva.

Estamos en medio de un súperciclo de bajadas; de la misma forma que el súperciclo de subidas de 1970-2006 tuvo sus interrupciones, también las tienen las dinámicas de bajadas

En lo que llevamos de 2017, los precios de la vivienda en el mercado de segunda mano, a nivel medio de todo el país, han subido el 2-3% en el mercado de segunda mano. Es muy importante saber que es sobre este mercado sobre el que existen datos de mejor calidad muy cercanos a los precios de transacción real, no de tasación; estos últimos son los que más se usan a pesar de ser de peor calidad. Según los últimos, los precios actuales son el 39% menores que en 2006 a nivel nominal cuando sabemos que la caída a día de hoy respecto de 2006 es del 50-55% de media para el conjunto del país.

 

2. ¿Es buen momento para comprar una vivienda en España?

De forma general y con alguna excepción significativa , no es un buen momento para comprar una vivienda en España, a no ser que uno argumento que se va a dar una subida constante de precios de alquiler que ya han subido el 20% desde 2014 alrededor de 2014 y que los tipos de interés no van a subir.

La constante subida de precios del alquiler es una fuerza que impulsa al alza los precios de las casas de la misma forma que lo hace las bajadas de los tipos. El subidón de los alquileres se debe al aumento de la demanda por una mejora fuerte de la economía y el fenómeno en algunas zonas muy concretas de los alquileres turísticos. Por otro lado, se ha dado ya desde 2007 un gran aumento de la oferta de pisos en alquiler como consecuencia de unas leyes que hacen más fácil desahucio del inquilino moroso.

En los precios de la vivienda, lo más importante es realizar un calculo de rentabilidades por alquiler a la hora de saber si una vivienda lo vale o no lo que cuesta. Una compra que se realice sobre la base de un precio de mercado de la misma o similar con un rendimiento neto de alquiler de menos del 1,5% es catastrófica; del 1,5-2,5% es muy mala; del 2,5-3,5% es mala; del 3,5-4,5 es regular; del 4,5-5,5% es ok; del 5,5-6,5% esta bien; del 6,5-7,5% muy bien; por encima del 7,5% fenomenal.

Me he encontrado en una sola ocasión con rentabilidades del 30%. He de puntualizar que los cálculos de rentabilidades hay que hacerlos teniendo en cuenta el precio de venta más los gastos de transacción, deduciendo del precio de alquiler todos los gastos a los que ha de hacer frente el propietario tales que IBI, comunidades y seguro de impagos de alquiler.

Para que se de cuenta: el alquiler neto en España debe rondar el 3,8%; me refiero al neto medio ya que existen grandes disparidades en las ciudades y regiones. En el centro de España, excepto en la región de Madrid, los precios están estables e incluso siguen bajando en algunas zonas; en la costa mediterránea y algunas zonas cercanas a Madrid suben ligeramente; en Madrid y sus alrededores suben moderadamente; capitulo aparte merece Barcelona a donde los alquileres han aumentado el 40% desde 2014.

Los precios de venta, en Barcelona ciudad, llegaron a bajar el 44% en el periodo 2006-2013; ahora con las subidas experimentadas desde entonces, la bajada es del 23% respecto a precios de pico. Barcelona es la primera ciudad en la que los precios de la vivienda subieron y la primera en la que han comenzado a resurgir.

 

3. ¿En qué te basas para valorar una vivienda?

En el precio de venta real, es decir, el que incluye el precio de compra, los gastos de transacción con los impuestos, además de los gastos de adecentar la vivienda para poderla alquilar; hay que tenerlos en cuenta a todos porque los cálculos hay que hacerlos sobre una base real, no imaginaria.

Por ejemplo: mucha gente compra vivienda para alquiler turístico de verano o de temporada y hace muy mal los números. No se da cuenta de que los alquileres de verano o por días, teniendo en cuenta la gestión de los mismos, son menores que alquilárselos a una persona todo el año. Soy de la convicción de que la fiebre de los alquileres turísticos parará parcialmente en cuando la gente se de cuenta de los gastos reales que ello conlleva y la rentabilidad real que se obtiene. Hay gente construye castillos con naipes.

 

4. Parece que los bancos se vuelven a lanzar al negocio de conceder hipotecas ¿Qué opinas del mercado hipotecario actual? ¿Hipotecas a tipo fijo o variable? ¿Qué opinas de las hipotecas al 100%?

Bueno, la bajada del número de hipotecas respecto del máximo de mayo de 2005 llego a ser del 92% en 2013. Sí, ha habido una fuerte subida, pero siempre desde esos niveles. Hay quien argumenta que las hipotecas a tipo fijo son el mejor antídoto antidesahucios: estoy de acuerdo con ellos parcialmente.

También quien tenga una hipoteca a tipo fijo se empobrecerá cuando los tipos suban: al subir los precios de las hipotecas, la demanda de vivienda se contrae con lo que los precios de las casas bajan. Es decir quien tenga una hipoteca fija podrá pagar, pero tendrá una perdida patrimonial no realizada.

El propietario de vivienda es, sin saberlo, un tenedor de un bono a largo plazo el cual es muy sensible a cualquier subida de cupón impuestas por un tercero mediante subidas o bajas de alquileres, o bien ante los vaivenes de los tipos de interés… ése es el elemento clave a la hora de comprender la formación de precios en el mercado inmobiliario.

 

5. A día de hoy, ¿qué es financieramente más rentable, comprar una vivienda o alquilar una vivienda?

Siempre hay que echar los números que es lo que muchísima gente no acaba de entender. Para mi, una de las mejores inversiones son las Socimis porque uno va de la mano de gente que sabe de que habla, que echa los números y tiene cierta liquidez en un momento de estabilidad, de ligeras subidas o de ligeras bajadas bajadas sobre su inversión.

Existen muchos inversores quienes me discuten que una compra con rentabilidad neta del 3% sea mala compra… bueno, así les irá.

Para mi una de las grandes dudas, es cómo afectaría al mercado de vivienda una crisis en los bonos. Una salida de dinero de la renta fija llevaría a que las rentabilidades de muchos activos subieran con lo que la gente se replantearía su inversión en el inmobiliario ya que existirían otras clases de inversión que se habrían convertido en más lucrativas. El batacazo en el mercado de deuda fija pararía de golpe y porrazo las tensiones al alza en los precios de la vivienda en España a no ser que se pudiese argumentar que los precios de los alquileres fuesen a subir de forma constante.

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6. Una de tus frases más comentadas es: «La mejor política de vivienda es un desahucio rápido de quien no puede pagar». ¿Qué errores se cometieron en la crisis inmobiliaria que llevó a situaciones precarias a gran parte de los ciudadanos españoles?

Sin lugar a dudas el desahucio express de inquilinos morosos es uno de los elementos más relevantes de una mejora de la accesibilidad a la vivienda; basta ya de hacer populismo bananero con la vivienda. De hecho, las tres reformas de la legislación han llevado una mayor celeridad en los desahucios, han conllevado un fuerte aumento de la oferta de vivienda en alquiler y, como consecuencia del mismo, una bajada pronunciada de los precios de los alquileres con lo que su accesibilidad ha aumentado.

Las políticas públicas de vivienda se hacen con bienes públicos y no con los de los particulares. Soy de la convicción, de que la forma más barata de regular más socialmente el mercado inmobiliario, y haber evitado una burbuja, hubiese sido un desahucio rápido de vivienda por impago de alquiler que habría llevado a la salida al mercado de alquileres de vivienda, de unos precios de arriendos mucho más baratos.

Por otro lado, realizar viviendas de protección oficial de propiedad privada fue un error mayúsculo porque ahora se carece de parque público de vivienda que serviría para ayudar a las personas durante una etapa de su vida, no para crear pequeños propietarios ávidos de especulación que es lo que se hizo. Aún me acuerdo, hasta 2005, de cómo la gente celebraba que le tocara una vivienda pública porque era consciente de que compraba por debajo del precio de mercado cuando luego la podría vender mucho más cara.

 

7. ¿Es cierta la afirmación que decía que queríamos vivir “por encima de nuestras posibilidades”?

Para mí, el que vive con los niveles de endeudamiento privado que se llegaron al alcanzar, sin lugar a dudas, sí.

Por constitución, se tendría que limitar el endeudamiento público máximo del conjunto de las administraciones al 30% del PIB, el nivel máximo de impuestos sobre el PIB al 20% y el déficit máximo anual al 3%. Las crisis inmobiliaria la creo la voracidad del Estado, quien buscaba nuevas fuentes de financiación para poder financiar su extremo crecimiento; por eso ni la CNMV, ni el Banco de España cumplieron su función.

La burbuja inmobiliaria fue un golpe del Estado contra la ciudadanía.

 

8. En 2013 el PP aprobó una modificación de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) que redujo de cinco a tres años la duración mínima de los contratos de alquiler y eliminó la actualización basada en el IPC. Ahora la oposición quiere derribarla y recuperar las condiciones anteriores. ¿Quienes son los más favorecidos en los menos favorecidos de esta propuesta?

Con esa ocurrencia saldremos perdiendo todos.

Los radicales siempre viven del populismo, el simplismo en la toma de decisiones, de la miseria y de las expectativas antropológicas más profundas de las personas.

Usar la ideología para resolver un problema técnico como el de la vivienda, exacerbará el problema sin lugar a dudas. Esa ley, además de las dos reformas llevadas a cabo por el PSOE con buen criterio en los años de su gobierno, son la clave del aumento de la oferta de viviendas en alquiler y de la bajada de los precios de los arriendos que sucedieron en el periodo 2006-2014.

 

9. ¿Crees que se está generando una burbuja en el alquiler de vivienda en las grandes ciudades? ¿AirBNB y las plataformas de alquiler de vivienda turística tienen la culpa?

Si, lo creo.

La subida de los precios del alquiler que van ya por el 16% de subida desde 2014 y una bajada del 21% desde 2007, son consecuencia directa del aumento del número de personas que trabajan y que se pueden independizar; de la concentración de población en las grandes ciudades, algo aún muy poco estudiado; y de los pisos turísticos en algunas zonas.

Lo de los pisos turísticos está para quedarse, aunque puede ser que retroceda algo cuando la gente haga bien los números, se tope con la realidad de la gestión diaria y se de cuenta de que los gastos son más de lo que uno se pensaba y los ingresos menores.

 

10.¿Qué medidas políticas echas en falta en el sector inmobiliario?

Desahucio rápido por impago de alquiler; más restricciones en la concesión de hipotecas con el fin de asegurar la fortaleza de los bancos; eliminación de la oferta publica de vivienda en propiedad; creación de un parque público de alquiler solamente; uso de estadísticas privadas con mejora sustancial de sus datos para seguir que sucede en el mercado de precios de alquiler y de venta; menos populismo; más madurez entre la población sobre sus propias responsabilidades; fuertes rebajas fiscales a los propietarios que saquen su vivienda a alquilar con el fin de fomentar el aumento de la oferta.

Quiero recalcar que, en materia de vivienda, estamos muchísimo mejor que 2007; lo digo porque, entre tantos datos, este es uno que a la gente se le pasa totalmente por alto. La mejora en el mercado de vivienda es salvaje ya desde 2007 aunque es algo que la gente no percibe en toda su extensión.

 

11. ¿Deberían aplicarse impuestos y restricciones a los pisos alquilados a través de AirBNB?

Lo mejor es bajárselos a todos los que saquen su vivienda al alquiler durante todo el año con el fin de fomentar el aumento de la oferta. Hay que despedirse de esa idea fuertemente socialista y antisocial que es el de asar a la gente a impuestos favoreciendo al rico, a las élites, al Estado.

 

12. ¿Crees que debería limitarse el precio de los alquileres (como se está planteando hacer el ayuntamiento de Barcelona)?

Intentar limitar los precios de los bienes, a lo único que lleva a su escasez y su aumento estratosférico: es algo que vemos en Argentina con la carne y en Venezuela con muchos productos. Hay cafres, gente profundamente inculta e ideologizada, que quiere jugar con los bienes de primera necesidad y lleva a las sociedades a la miseria.

La clave es legislar bien y efectivamente el fenómeno del alquiler turístico que esta aquí para quedarse por su enorme función social y cultural, un buen parque público de vivienda, un desahucio rápido, el aumento de la cultura y responsabilidad financiera entre la población

 

13.Terminamos la entrevista con un eterno debate… ¿Cuáles son tus previsiones del Euribor en los próximos años?

De tipos de interés no tengo ni idea, pero sí que hago previsiones sobre vivienda.

Para este año, y en el mercado de segunda mano entre particulares, subidas medias del precio 3-4% para el conjunto del país. En Barcelona y Madrid continuarán subiendo los precios de alquiler y de venta. Esta subida se notará en algunas zonas colindantes de las mismas. La salvaje cantidad de vivienda a la venta embalsada a lo largo de estos años irá saliendo al mercado con la mejora de los niveles de empleo aunque con subidas medias para el conjunto del país ligeras por el envejecimiento fuerte de la población.

En 2018 veremos subidas del 4-5% en el precio de venta para el conjunto del país respecto a precios de 2017.

 

La verdad sobre el mercado inmobiliario español - Borja Mateo

 

 

 

 

 

 

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Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Como Sobrevivir Al Crack Inmobiliario” en editorial Manuscritos. www.borjamateo.com

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  1. #1

    Microlector

    Si subieran los tipos de interes hasta un 4 o 5%, acabarían las burbujas inmobiliarias en el alquiler y venta. Esto junto a la construcción de pisos de protección oficial generosamente construyendo a lo alto ocupando menos espacio a lo ancho.

  2. #2

    Atinibose

    Yo creo, que ni los tipos de interes volveremos a verlos al 4% o al 5% y que no existe ningun tipo de burbuja en el alquiler. Mi opinion es que los precios de los alquileres, bajaron excesivamente y ahora se estan estabilizando. En cuanto a los precios de venta de inmuebles, dudo bastante que se vayan a barajar precios de crisis.
    En fin, solo es una opinion. Veremos el mercado, lo que demanda.

    Saludos

  3. #3

    Lorena Romero

    en respuesta a Atinibose
    Ver mensaje de Atinibose

    Buenas Atinibose,

    Con respecto a tu comentario, me gustaría plantear un debate. ¿Cuándo podemos considerar que los precios del alquiler se "estabilizan"?

    En mi opinión, cuando el precio del alquiler se acerca a la cuota hipotecaria que obtendría con un piso de similares características, ya no es lógico alquilarlo. A esa compra de vivienda se le puede obtener una rentabilidad que no se consigue con el alquiler. A esto me remito: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3535096-que-financieramente-mas-rentable-comprar-vivienda-alquilarla

    Un saludo

  4. #4

    Microlector

    en respuesta a Atinibose
    Ver mensaje de Atinibose

    Hombre claro que hay burbuja inmobiliaria almenos en las grandes ciudades y alrededores. Pisos de segunda mano de los años 60 sin ascensor, o algunos inclusos con aluminosis te los intentan vender, alquilar a precio abusivo.
    La verdad que hay bloques de pisos que pensándolo con detenimiento habría que tirarlos abajo para volverlos a construir mas altos para albergar a mas gente y con tecnología actual.

  5. #5

    Atinibose

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Hola Lorena

    En mi opinion, en estos ultimos años, el precio de los alquileres ha bajado enormemente, hasta el punto de que los propietarios de viviendas alquilaban por obligacion y con poca rentabilidad, teniendo en cuenta que las viviendas, tienen unos gastos fijos bastante grandes y los precios de los alquileres bastante baratos.

    Si a eso, le sumamos el binomio rentabilidad/riesgo, tanto pequeños inversores como institucionales, no invierten en vivienda para alquilar, puesto que este activo tambien conlleva un enorme riesgo de impago y desperfectos en la vivienda cuando se alquila.

    En cuanto a tu planteamiento sobre la cuota hipotecaria, yo me inclinaria mas a los sueldos, el indice de confianza en la economia y el desempleo. Hoy dia, esta cambiando la mentalidad de propietario de vivienda, hacia el alquiler, sobre todo por movilidad geografia y trabajo no fijo. Ten en cuenta, que a la cuota hipotecaria, hay que sumarle muchos gastos fijos que, insisto tienen las viviendas y a eso añadir el atarse a una hipoteca, casi el resto de la vida.

    En fin, como te digo y no soy experto inmobiliario, es mi opinion.

    Saludos


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