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¿Qué bancos comparten los gastos de formalización en las nuevas hipotecas? ¿Podré reclamarlos tras la firma?

El pasado diciembre de 2015 el Tribunal Supremo sentenció que la cláusula que imputa todos los gastos de formalización al cliente era abusiva y nula. Sin embargo, los bancos parecen hacer caso omiso de las advertencias de los tribunales y continúan imputando la mayor parte de estos gastos a los clientes. ¿Qué bancos comparten los gastos de formalización en las nuevas hipotecas? Si no estoy de acuerdo con el reparto de gastos, ¿podré reclamarlos tras la firma?

 

¿Qué bancos pagan los gastos de hipoteca? ¿Podemos reclamarlos después?

 

 

¿Qué gastos de formalización asume cada banco? ¿En qué proporción?

Os dejamos una tabla comparativa de los gastos de hipoteca asumidos por cada banco y su Ficha de Información Precontractual (FIPRE) con la cláusula en la que se mencionan los gastos de formalización del préstamo. Pocas entidades anuncian en su página web los gastos de formalización que asumen, por lo que es recomendable acudir a la propia entidad bancaria o ponerse en contacto telefónico con ellos para conocer de primera mano esta información.

 

  Notaría Gestoría Registro Tasación Impuestos (AJD)
Bankia 75% cliente
25% banco
50% cliente
50% banco
A cargo del banco A cargo del cliente A cargo del cliente
Bankinter A cargo del cliente A cargo del cliente A cargo del cliente
BBVA A cargo del cliente excepto la copia simple y la copia ejecutiva de la escritura. A cargo del cliente A cargo del banco
Banco Sabadell A cargo del banco Se reparte entre ambos pero no se especifica en qué proporción A cargo del banco
Banco Popular A cargo del cliente A cargo del cliente A cargo del cliente
Caixabank A cargo del cliente excepto la copia de las escrituras. El banco asume la gestión y tramitación de la inscripción A cargo del banco
Banco Santander A cargo del cliente excepto la copia simple y la copia ejecutiva de la escritura. A cargo del cliente A cargo del banco

 

Descarga la guía de gastos de hipoteca y compraventa de vivienda >>> Con esta hoja de cálculo conocerás los gastos e impuestos que se pagan por pedir una hipoteca (AJD, notaría, tasación...) y los de compraventa de vivienda (ITP, IVA, registro... etc). Podrás calcular también el dinero que debe devolverte el banco por los gastos de formalización de la hipoteca.

 

Reparto de gastos de formalización de hipotecas en Bankia

Bankia es una de las entidades que más gastos asumen en la gestión de sus nuevas Hipotecas Sin comisiones ni vinculaciones. Esta es la cláusula que aparece en la información precontractual:

Gastos preparatorios (a cargo del cliente): Certificado de dominio y cargas o nota simple informativa. Tasación del inmueble. El cliente acordará con Bankia la designación del Tasador, del Notario, de la Gestoría y/o de la entidad aseguradora, teniendo en cuenta que si el cliente aporta la tasación, se admitirá, sin cargo adicional, siempre que esté homologada por el Banco de España.

Bankia se hará cargo de los siguientes costes relacionados con el presente préstamo hipotecario: gastos de notaría relativos a la copia electrónica y ejecutiva en favor de Bankia, inscripción de la hipoteca en el registro y el 50 % de los gastos de gestoría.

 

Reparto de gastos de formalización de hipotecas en Bankinter

Por el momento, Bankinter no ha preparado ningún procedimiento para reclamar los gastos de formalización de hipoteca ni ha plasmado en su FIPRE un cambio en el reparto. Por lo tanto y a menos que se negocie directamente con ellos, en las Hipotecas Bankinter los clientes abonarán todos los gastos:

El cliente/prestatario estará obligado a pagar los gastos ocasionados por la preparación de la operación, aun cuando la operación no llegue a formalizarse: La tasación del inmueble (...) la gestoría. De igual forma, el cliente/prestatario deberá abonar los gastos relativos a la comprobación de la situación registral del inmueble. No obstante, el cliente/prestatario podrá aportar una nota simple actualizada expedida por el Registro de la Propiedad pertinente. Serán asumidos por el Prestatario los gastos notariales derivados de la matriz o de las copias autorizadas sin carácter ejecutivo.

 

Reparto de gastos de formalización de hipotecas en BBVA

BBVA únicamente abona el registro de la hipoteca y una parte de los gastos de notaría. La gestoría la abona el cliente en su totalidad. Además, en caso de que el BBVA decida rechazar la concesión del préstamo, el cliente deberá abonar igualmente los siguientes gastos:

Comprobación de la situación registral del inmueble a hipotecar y tasación del inmueble por Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España.

 

Reparto de gastos de formalización de hipotecas en Banco Sabadell

Banco Sabadell parece haberse tomado en serio la sentencia y es la primera entidad que paga al 100% los gastos de Notaría. El AJD y la tasación los sigue abonando el hipotecado.

 

Reparto de gastos de formalización de hipotecas en Banco Popular

Banco Popular es la única entidad que parece ignorar la sentencia del Tribunal Supremo y se niega a negociar el reparto de gastos con el prestatario. La realidad es que Banco Popular ha eliminado la oferta de hipotecas de su página web y únicamente concede préstamos hipotecarios con su inmobiliaria Aliseda. Además, está inmersa en un proceso de reestructuración y las demandas de la cláusula suelo le han afectado profundamente.

 

Reparto de gastos de formalización de hipotecas en Caixabank

Caixabank ha modificado el reparto de gastos en su ficha de información precontractual (FIPRE) de la siguiente forma:

En caso de que la financiación no se destine a una finalidad empresarial, profesional o comercial entonces CaixaBank asumirá los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, los gastos de Gestoría derivados de la gestión y tramitación de esta inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos derivados de la expedición de las copias notariales en interés de CaixaBank.

 

Reparto de gastos de formalización de hipoteca en Banco Santander

Por último, Banco Santander parece asumir una parte de los gastos de la hipoteca, pero a juzgar por el ejemplo que incluyen en su página web, es una parte ínfima del total:

Los gastos preparatorios: Comprobación registral del inmueble/Nota Simple/Nota Continuada: 15,73 Euros + IVA por finca verificada.

 

¿Los bancos deberían asumir el coste de tasación?

En cuanto a la tasación, hay opiniones cruzadas. Unos piensan que debería pagarla el banco porque el mayor interesado en conocer el valor real de la vivienda, puesto que servirá de garantía en caso de que se produzcan impagos por parte del cliente. La otra creencia es que debería pagarlo el cliente porque es el que solicita el préstamo al banco y, en caso de que el banco rechace la operación o el cliente se decante por otra entidad, podría utilizar esa misma tasación con otra entidad bancaria, siempre y cuando la tasación esté realizada por una empresa homologada por el banco de España. Ante esta discrepancia de opiniones, los bancos han decidido que sea el cliente el que pague la tasación.

 

¿Los bancos deberían asumir el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por contratar una hipoteca?

Si ya hay dudas acerca de quién debe pagar la tasación, con el Impuesto de Actos Jurídicos el debate se acentúa. En este caso, el dilema está entre quién es el sujeto pasivo y el beneficiario del impuesto. En la sentencia de 2015, el Tribunal Supremo menciona el artículo 68 del Texto Refundido del ITP y AJD de 1980 en el que se señala que en la modalidad de documentos notariales del IAJD:

Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Mientras que los bancos se escudan en que:

El sujeto pasivo del Impuesto de AJD al prestatario, cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía, se considerará adquirente al prestatario.

Las Audiencias Provinciales están resolviendo este dilema en ambas direcciones, tanto a favor del cliente como en contra, por lo que el resultado es incierto.

 

¿Y si no estoy de acuerdo con el reparto de gastos?

La realidad, es que los bancos asumen una muy pequeña parte de los gastos de formalización de hipoteca. El mayor gasto lo representa el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que puede suponer hasta un 70% de los gastos de formalización totales y, de momento, corre a cargo del cliente.

Llegado el momento de la firma, el cliente debe decidir si asumir estas condiciones, negociar con el banco un reparto más equitativo o reclamar los gastos de formalización tras la firma. Lo debatimos en nuestro foro de hipotecas en el hilo: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

 

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  1. #2

    djporty

    en respuesta a Manolo Sánchez
    Ver mensaje de Manolo Sánchez

    Hola lorena me puedes explicar de donde sale la noticia que banco sabadell corre a cargo de toda la notaria porque yo estoy reclamando eso y ellos me dicen que no es una noticia oficial y de la notaria no pagan nada ,saludos

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