Cerca del 80% de las hipotecas a tipo fijo tienen comisión de apertura, según datos obtenidos por Rankia

Cerca del 80% de las hipotecas a tipo fijo tienen comisión de apertura, según datos obtenidos por Rankia

Las hipotecas a tipo se están convirtiendo en la solución de los nuevos hipotecados para no tener que preocuparse de las subidas del Euribor. Sin embargo, tienen que valorar otro tipo de gastos que pueden incrementar del precio final de nuestra hipoteca, especialmente la comisión de apertura. Aproximadamente el 80% de las hipotecas a tipo fijo de España tienen comisión de apertura, según datos obtenidos por Rankia. ¿Qué bancos se incluyen en el estudio? ¿A cuánto asciende el coste de la comisión de apertura? ¿Se puede negociar la comisión de apertura?

Comisión de apertura hipotecas

 

 

La comisión de apertura en las hipotecas a tipo fijo: bancos que la aplican y coste para el hipotecado
 

Cuando parecía que la comisión de apertura había desaparecido de los préstamos hipotecarios, ha vuelto con más fuerza que nunca. Un Euribor en negativo y la urgente necesidad de los bancos por ampliar su margen de beneficio en los préstamos hipotecarios, parece haberlo motivado.

La comisión de apertura es el importe inicial que se paga al formalizar un préstamo. Es un pago único que supone un porcentaje sobre el principal del préstamo hipotecario y que tiene como finalidad remunerar al banco por los trabajos que realizan para estudiar y formalizar la operación.

Llama la atención que esta comisión se aplique, sobretodo, en hipotecas a tipo fijo e hipotecas a tipo mixto. La explicación es que en este tipo de hipotecas en las que se fija el tipo de interés durante toda o la mayor parte de la duración del préstamo, el banco está más expuesto al riesgo que con una hipoteca a tipo variable. Si el Euribor volviera a terreno positivo y se situara por encima del tipo de interés de una hipoteca a tipo fijo, el cliente saldría beneficiado y, en contrapartida, el banco dejaría de ganar (e incluso asumiría pérdidas) por esta diferencia. Es por ello que el banco aplica comisiones de apertura o la compensación por riesgo del tipo de interés.

 

El 80% de hipotecas a tipo fijo en España tienen comisión de apertura, según datos obtenidos por Rankia

Desde Rankia hemos querido analizar las comisiones de apertura en las hipotecas a tipo fijo de España. En el estudio se han incluido 23 entidades bancarias que operan en España, de las cuales 19 ofrecen hipotecas a tipo fijo y 4 ofrecen hipotecas a tipo mixto (los primeros 10 o 20 años tienen un tipo de interés fijo). En este estudio se le ha dado prioridad a las hipotecas a tipo fijo, por lo que si una entidad ofrece ambos tipos, hemos analizado únicamente su hipoteca a tipo fijo.

Como podemos observar en la siguiente tabla comparativa de comisiones de apertura en las hipotecas de España (actualización de mayo de 2017)19 hipotecas de las analizadas tienen comisión de apertura. El porcentaje aplicado por la comisión de apertura puede variar desde el 0,25% (hipoteca fija de Kutxabank) hasta el 1,5% (hipotecas fijas de Sabadell y ActivoBank). Adicionalmente, algunas entidades bancarias (como Abanca, Bankinter o BBVA, además de las ya mencionadas) cobran un importe mínimo por la comisión de apertura.

Con estos datos se puede llegar a la conclusión que el 79,16% de hipotecas a tipo fijo de España tienen comisión de apertura según datos obtenidos por Rankia siendo la comisión de apertura media aplicada del 0,66% del préstamo hipotecario, con un importe mínimo de 709,62 €.

 

Comparativa comisiones de apertura en las hipotecas

Datos actualizados a Mayo 2017. Fuente propia.

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¿Cuánto desembolso supone una hipoteca con comisión de apertura?

En la siguiente tabla, se pueden comprobar varios escenarios de préstamos hipotecarios en los que se aplica la comisión de apertura. A la derecha, tenemos el importe del préstamo hipotecario al que se le aplicará el porcentaje de comisión de apertura. Tomaremos como referencia las comisiones de apertura más repetidas en nuestro estudio, 0,5%, 1% y 1,5% para saber el desembolso que tiene que hacer el hipotecado por este concepto.

Desembolso comisión de apertura Comisión de apertura
0,5% 1% 1,5%

Importe

de la hipoteca

50.000 € 250 € 500 € 750 €
100.000 € 500 € 1.000 € 1.500 €
150.000 € 750 € 1.500 € 2.250 €
200.000 € 1.000 € 2.000 € 3.000 €

No debemos olvidar que ciertas entidades financieras fijan un importe mínimo de comisión de apertura. Por ejemplo, BBVA aplica una comisión de apertura del 1% con un mínimo de 1.100 €, por lo que si pides una hipoteca de 100.000 € el cálculo arrojaría 1.000 € como resultado, pero en su lugar pagarás 1.100 € (100 € adicionales).

 

¿Hay alguna hipoteca a tipo fijo sin comisión de apertura?

Pese a la tendencia del sector inmobiliario en aplicar comisiones de apertura en las hipotecas a tipo fijo (y cada vez más en las de tipo mixto y variable), todavía se puede encontrar alguna hipoteca a tipo fijo sin comisión de apertura. Este es el caso de la Hipoteca AHORA a tipo fijo de Liberbank, sin comisiones de apertura ni estudio. Esta hipoteca tiene un tipo de interés que parte del 1,60% TIN (3,08% TAE) a 10 años y tiene un plazo máximo de 30 años. Además, financia hasta el 80% del valor de tasación (sin tener en cuenta el precio de compra). 

Otras hipotecas a tipo fijo sin comisiones de apertura son la Hipoteca Fija de Bankia sin comisiones ni vinculaciones desde 1,75% TIN para ingresos mayores a 1.800 € y desde 2,25% TIN si los ingresos son inferiores a 1.800 € o la Hipoteca Fija de hipotecas.com desde 2,90% TIN a 25 años.

 

¿Se puede negociar la comisión de apertura en las hipotecas? 

Las comisión de apertura en las hipotecas es negociable, así como el resto de comisiones y vinculaciones. Erróneamente existe la creencia que el banco fija las condiciones del préstamo hipotecario y el cliente debe aceptarlas o buscar en otro banco. Sin embargo, a veces olvidamos que contratar una hipoteca es una operación muy provechosa para las entidades bancarias, por lo que si eres un cliente con una situación económica solvente, muy probablemente el banco ajuste algo sus condiciones para tratar de cerrar la operación.

 

¿Se puede reclamar la comisión de apertura en la sentencia de gastos de formalización de hipoteca?

En la Sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015 se mencionan una serie de gastos que serían abusivos en la concesión de un préstamo hipotecario y que debería abonar el banco, no el hipotecado.

Sin embargo, la comisión de apertura no se encuentra entre los gastos reclamables. La comisión de apertura no se considera una cláusula abusiva de la hipoteca, ya que tiene como finalidad remunerar a la entidad por los trabajos que debe realizar para la formalización del préstamo, como la comisión de estudio.

 

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