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Gastos de formalización de hipoteca ¿otra cláusula abusiva de los bancos?

El mismo mes que sale la resolución del TJUE que determinará si la cláusula suelo era o no abusiva, una nueva polémica surge sobre la obligación que los bancos imponen de que los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios sean asumidos por los consumidores.

Legalmente los gastos de formalización tienen que ser asumidos por la parte acreedora, por tanto en este caso sería asumida por el banco, lo que ha llevado a que se demande esta conducta por parte de algunos consumidores.

Reclamar gastos de formalización de hipoteca

¿Cuáles son los gastos de formalización que podrían reclamarse?

Cuando firmamos una hipoteca con el banco hay múltiples gastos que deben ser asumidos para la efectiva formalización de la hipoteca.

Para que nos hagamos una idea de cuál es la media de dinero destinado a la formalización de una hipoteca, imaginemos que de un préstamo hipotecario de entre 120.000 y 150.000 euros los gastos de formalización de hipoteca pueden ascender a un precio de entre 2.000 y 3.000 euros, dependiendo del año de formalización de la hipoteca y de la situación del inmueble que hemos comprado, ya que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales no es el mismo para todas las Comunidades Autónomas).

 

Los gastos de formalización de hipoteca son:

  • Gastos por la Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos de notaría por la Escritura de Préstamo Hipotecario.
  • Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales.
  • Gastos de gestoría.
  • Gastos de tasación.

Si finalmente decidimos reclamar por los gastos de formalización de la hipoteca, no será necesario que hayamos hecho el levantamiento de hipoteca, ni siquiera que hayamos acabado de pagar todas as cuotas.

 

Sentencia y jurisprudencia de la nulidad de los gastos de formalización de hipoteca

Aunque con la polémica reciente se ha animado a todo el mundo que haya contratado una hipoteca se lance a reclamar los gastos de formalización de la misma, lo cierto es que solo una sentencia del Tribunal Supremo ha considerado nulas la cláusulas del préstamo hipotecario que establecen que el consumidor debe asumir los gastos de formalización de la hipoteca.

La sentencia que ha sacado a relucir esta posible nulidad ha sido la sentencia de 23 de diciembre de 2015 dictada por el Tribunal Supremo, en la cual se consideran abusivas las cláusulas que obligan al consumidor a asumir todos los gastos de formalización de la hipoteca. La sentencia en concreto recoge el caso de una hipoteca del BBVA, aunque no es significativo, ya que las hipotecas de casi todos los banco incluyen este tipo de cláusulas.

La motivación que ha llevado al Tribunal Supremo a considerar la cláusula abusiva es que los consumidores no tenían conocimiento de que dichos gastos no correspondí que los hiciera el consumidor, considerando el pago de dichos gastos como algo usual y normal para la formalización de la hipoteca.

 

¿Cómo y cuándo podemos reclamar los gastos de formalización de hipoteca?

Si reclamamos lo que queremos que dicte el tribunal es la nulidad por considerarse abusivas de las cláusulas que obligan al consumidor a hacerse cargo de los gastos de formalización de la hipoteca.

Por tanto, como lo que queremos es ejercer la acción de nulidad, por tanto no hay un plazo determinado para reclamar, ya que las acciones de nulidad son imprescriptibles, no tienen plazo de caducidad.

Si queremos reclamar estos gastos de formalización de hipoteca tenemos que ejercitar ante los tribunales la acción de nulidad de las cláusulas que consideramos abusivas, tal como se recoge en los artículos 83 y 89 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usurarios, relacionado con los artículos 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de Contratación.

 

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  1. Top 25
    #1

    Franz

    En otras palabras. La banca obligará a recurrir a los tribunales para recuperar el dinero de las cláusulas suelo

    La pionera sentencia europea que declara la retroactividad total no tendrá aplicación automática.

    Saludos

  2. #2

    almaxx

    en respuesta a Franz
    Ver mensaje de Franz

    Hacen bien, así además de tener que devolver el dinero se comerán una buena cantidad de costes judiciales...

  3. Top 25
    #3

    Franz

    en respuesta a almaxx
    Ver mensaje de almaxx

    Ya veo que entiendes mucho de esto, pero sentirse engañado, de veras, no sienta nada bien y más cuando uno por fin sabe que tiene toda la razón. Y lo más triste es que las entidades no solo no quieren devolver el dinero a los pobrecillos clientes afectados, desean algo más, enfrentarse contra estos en los mismos tribunales.

    Saludos

  4. #4

    almaxx

    en respuesta a Franz
    Ver mensaje de Franz

    Depende la repercusión que tenga el tema... Ahora mismo los bancos están callados, intentando que no se publicite el tema para que la gente no reclamemos de forma masiva. Si se reclamara de forma masiva se verían obligados a habilitar un sistema de arbitraje, o simplemente aceptar las reclamaciones en el SAC directamente. Yo por mi parte ya lo he puesto en manos del abogado.

  5. Top 25
    #5

    Franz

    en respuesta a almaxx
    Ver mensaje de almaxx

    Personalmente, hubiera hecho lo mismo, y recibir el asesoramiento de un profesional y saber los pasos a seguir. Ten en cuenta que eran tres millones de familias españolas que aguardaban con la misma expectación que la banca el sentido de la sentencia, podrán beneficiarse del capote del Alto Tribunal europeo.

    Según sus estimaciones, de los más de 10,5 millones de hipotecas concedidas en España entre 2005 y 2016, unos tres millones incluyen esta condición que limita la variación a la baja del coste de la hipoteca mientras el euríbor cerró en noviembre su décimo mes consecutivo en negativo, con un -0,073%.

    Y, según dicen que desde el sector financiero animan a los clientes a acudir primero a sus sucursales para negociar los términos antes de plantarse emprender nuevas acciones legales. La banca asegura que el sector está en condiciones de hacer frente al fallo manteniendo su solvencia.

    Saludos

  6. #6

    jcmenendez

    en respuesta a Franz
    Ver mensaje de Franz

    Hola

    Soy el abogado Juan Carlos Menéndez, colaborador de otros foros de Rankia, como el de las participaciones preferentes y acciones de Bankia.

    Desde nuestro despacho tramitamos reclamaciones judiciales de claúsula suelo, ahora ya sin limitaciones temporal ( Es decir, la devolución de la totalidad de las cantidades indebidamante cobradas a lo largo de la vida del préstamo hipotecario ).

    Suerte a todos

  7. #7

    Julio1958

    Si no hay plazo determinado para reclamar, ¿ hasta cuando se puede hacer la reclamación ?.
    Por ejemplo una hipoteca del año 1993 y pagada en el año 2003, ¿ se podría reclamar ".

  8. #8

    jopelin

    Referente a los gastos hipotecarios,la recomendación hasta el momento es escribir al defensor del cliente del banco.Creo que eso al menos tendríamos que hacer todos los afectados,por poco dinero se puede al menos intentar y sería una forma barata de presionar a los bancos.

  9. #9

    Beluz

    en respuesta a jcmenendez
    Ver mensaje de jcmenendez

    Hola Juan Carlos,
    Como puedo saber si tengo la clausula suelo y si me deben devolver los gastos de formalización de la hipoteca?
    Que coste tendía de ser necesario contratar el servicio de un abogado para estos casos?
    Muchísimas gracias

  10. #10

    Conservador

    Buenas tardes, he reclamado ante mi banco (Laboral KUTXA) los gastos de formalización de la hipoteca. Me han contestado medinate carta ordinaria (sin certificar) que no ha lugar debido a que la sentencia del Tribunal supremo no les atañe, al no ser esta sucursal una de las demandadas en el proceso.

    Tras lo cual decidí elevar la reclamación al Banco de España (aunque como he sabido después su resolución no es vinculante) y el banco sigue alegando que la sentencia no le afecta.

    Tambien alegan que firmé el contrato de préstamo hipotecario de forma libre y voluntaria, con pleno conocimiento de los hechos y que en su día no reclamé.

    Que han actuado de buena fe y con total transparencia.

    Que aunque aunque en el hipotético caso de que la clausula se declarara nula y se debiera de excluir a todos los efectos del contrato, no por ello se me deberían abonar los gastos que reclamo dado que los gastos se hubieran ocasionado de igual manera con o sin cláusula. (esta es la parte que me más me repatea...)

    Por otro lado, tambien alegan que como yo soy el "beneficiario" (tiene guasa la cosa) de un préstamo que por ser hipotecario, tiene un interés más bajo y un plazo de devolución mas largo que los de garantía personal no consideran abusivo que tenga que asumir los gastos ocasionados.

    Y finalmente exponen que el hecho en sí prescribió de acuerdo con el artículo 1301 del Código Civil que establece un plazo de 4 años para poder ejercer la acción.

    Por todo lo expuesto anteriormente, os pido asesoramiento para poder contestar a este escrito de alegaciones que mi banco ha presentado ante el Banco de España.

    Ya que por un lado entiendo que el único tribunal que tiene jurisprudencia en este país es el Tribunal supremo a través de sus sentencias y que todos estamos obligados por ellas, seamos o no parte en el proceso. Lo que no se es donde puedo encontrar la ley o el artículo que regula la jurisprudencia del Tribunal supremo.

    Por otro lado el único beneficiario del préstamo hipotecario es el banco, (si no si los iba a conceder...), debido a que se beneficia de los intereses que el mismo genera. Y la inscripción notarial del prestamo, al igual que su registro, gestoria, tasación... le sirven únicamente a él de salvaguarda legal frente a impagos y por lo tanto debería de ser el banco el que debiera de pagar por ello.

    Muchas gracias de antemano.

Autor del blog

  • Top 100

    Lorena Romero

    Especialista en vivienda, hipotecas y préstamos en Rankia.

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