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Información sobre las ventajas e inconvenientes de las distintas hipotecas.

¿Cómo están evolucionando los tipos de interés en las hipotecas?

Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios son la principal preocupación para aquellos que estén pensando en adquirir una vivienda. Los tipos de interés marcan el coste de la financiación para los clientes por lo que estudiar su evolución en el tiempo se antoja clave para saber si estamos en un buen momento para hipotecarnos. 

¿Cómo están evolucionando los tipos de interés de las hipotecas?

 

Evolución del tipo de interés de las hipotecas de España

Como ya sabemos, el tipo de interés de las hipotecas están directamente relacionadas con la evolución del Euribor, ya sean hipotecas a tipo variable o a tipo fijo. En una situación de Euribor negativo como la que nos encontramos ahora ha agitado el mercado inmobiliario y en cierta medida, lo ha reactivado. Tanto los tipos de interés de las hipotecas a tipo variable como de las hipotecas a tipo fijo están en un tendencia bajista. Analizaremos cada caso en profundidad y de qué partes se compone cada tipo de interés.

 

Evolución del tipo de interés de las hipotecas a tipo variable 

El tipo de interés de las hipotecas a tipo variable a España está formado por dos partes: el Euribor, que es el índice de referencia variable y el diferencial, que es un indicador que permanece fijo durante toda la vida del préstamo. En las épocas previas a la burbuja inmobiliaria podíamos encontrarnos con diferenciales alrededor del 0,50% en las hipotecas a tipo variable. De hecho, Deutsche Bank posee el "récord" de conceder la hipoteca a tipo variable con menor diferencial: Euribor + 0,20%. Actualmente, las entidades ofrecen hipotecas con un diferencial de alrededor al 1% y generalmente, cuanto más alto esté el Euribor menor será el diferencial y al contrario.

Por otra parte, tenemos el Euribor que como hemos comentado, es un índice variable que está formado por el tipo de interés de los préstamos interbancarios. Para conocer el tipo de interés de las hipotecas a tipo variable en España, deberemos observar la evolución del Euribor en el tiempo.

 

Evolución histórica media del Euribor

Como vemos, el Euribor es un índice muy variable que ha tenido picos de cerca del 5% y cuya media desde el año 2000 se sitúa en el 2,38%. Por lo tanto, con un Euribor en negativo como actualmente y con diferenciales cercanos al 1%, estamos en un periodo ideal para firmar una hipoteca a tipo variable, dado que nos quedaría un tipo de interés total menor al 1%.

 

Evolución del tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo

Aunque el Euribor no afecte directamente a lo que un hipotecado paga por su préstamo en las hipotecas a tipo fijo, la caída a valores negativos de este índice ha provocado que los bancos se interesen por estas hipotecas como medio para obtener rentabilidad por conceder préstamos hipotecarios. Por ello, están apostando más que nunca por las hipotecas a tipo fijo su oferta se ha multiplicado y mejorado en sus condiciones. Desde principio del año 2016, los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo han caído en picado, pasando de tipos del 3 y 4% a 20 años, a menos del 2%, en algunos casos. Pongamos algunos ejemplos:

  • Bankinter comenzó el año 2016 ofreciendo un 2,4% TIN a 15 años y después de 3 bajadas consecutivas del tipo de interés, llegó a ofrecer un 1,60% TIN para el mismo plazo. Actualmente ofrece 1,90% TIN a 15 años.
  • Bankinter es el caso más significativo de la caída de tipos de interés en las hipotecas a tipo fijo pero en general todas las entidades han mejorado su oferta en los últimos tiempos. Bancos como el Santander, BBVA o el Sabadell apuestan por esta modalidad incluso por encima de las hipotecas a tipo variable. ING y Banco Mediolanum sigue prefiriendo las hipotecas a tipo variable.

El boom de las hipotecas a tipo fijo es un hecho. La ventaja de estas hipotecas es que los clientes se aseguran pagar la misma cuota durante toda la vida de la hipoteca y no tienen que preocuparse por las variaciones del Euribor. En los últimos meses, 1 de cada 3 nuevas hipotecas firmadas en nuestro país son hipotecas a tipo fijo, gracias principalmente a los bajos tipos de interés ofertados por las entidades.

 

La personalización de los tipos de interés de las hipotecas

Ciertas entidades bancarias como Banco Mediolanum y más recientemente BBVA, han comenzado a sesgar los tipos de interés de las hipotecas en función de factores como los ingresos de los clientes, la financiación demandada o el importe de la vivienda a adquirir. De esta forma, se personaliza el tipo de interés de las hipotecas según el perfil del cliente, consiguiendo condiciones adaptadas a sus necesidades.

En el caso de Banco Medionalum, se premia a los clientes que aporten una parte de sus ahorros para la compraventa de la vivienda. De esta forma, aquellos clientes que quieran menos del 70% del valor de compraventa o tasación para la hipoteca, tendrán un tipo de interés más atractivo: En la hipoteca Freedom de Banco Mediolanum tendrán Euribor + 1,19% (1,89% TAE Variable) y en la Hipoteca Freedom+ Euribor anual +1,09% (1,79% TAE Variable).

Por su parte, BBVA tiene en cuenta la financiación solicitada y si los ingresos de los titulares son superiores a los 3.000 € o inferiores. De esta forma, si solicitas menos del 50% de financiación para una hipoteca a tipo variable y además los ingresos de los titulares son superiores a la cantidad indicada, tendrás las mejores condiciones que ofrece este banco: Euribor + 0,99 % (TAE 1,74). Si no cumples ninguna de las condiciones, tu tipo de interés se puede disparar hasta Euribor + 1,25 % (TAE 2,08%). Esta diferenciación se aplica tanto a las hipotecas a tipo fijo del BBVA como las hipotecas a tipo variable.

Otras entidades como Caixabank o Unicaja directamente personalizan al 100% las condiciones de la hipoteca según el cliente.

 

¿Hemos tocado fondo en los tipos de interés?

Parece claro que pronosticar la evolución del Euribor es una quimera. Por su parte, los bancos ya se han pronunciado en lo que respecta a los diferenciales y ven improbable bajarlos más allá del 1% actual. En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, ya se ha producido un leve cambio de tendencia: Bankinter y BBVA los primeros en subir el tipo de interés de sus hipotecas a tipo fijo. Hasta ahora todas las modificaciones se habían producido a la baja.

 

¿Todavía hay margen para que sigan bajando los tipos de interés? ¿O hemos tocado fondo?

 

 

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Autor del blog

  • Lorena Romero

    Especialista en vivienda, hipotecas y préstamos en Rankia.

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