Cuándo es conveniente amortizar hipoteca y sus efectos fiscales

Cuándo es conveniente amortizar hipoteca y sus efectos fiscales

Con una amortización anticipada de la hipoteca se consigue ahorrar una cantidad importante de intereses que conlleva el préstamo hipotecario. Para maximizar este ahorro, comentaremos cuándo es más beneficioso amortizar hipoteca, qué ventajas fiscales conlleva y si nos conviene amortizar o invertir ese dinero en otro producto, como puede ser un depósito bancario.

 

Cuando es más conveniente amortizar hipoteca y sus efectos efectos

 

¿Cuándo es más conveniente amortizar hipoteca, al principio del préstamo o al final?

Esta es una pregunta que tarde o temprano se plantean aquellos que tienen una hipoteca y que han conseguido juntar unos ahorros. Realizar una amortización anticipada de tu hipoteca te va a comportar un ahorro importante de intereses, que pueden ser aún mayores si sabemos cómo y cuándo tenemos que realizar la amortización. El momento en el que más intereses vas a ahorrar es con una amortización durante los primeros años de la hipoteca. ¿Por qué? Debido al sistema de amortización francés.

El sistema de amortización francés de hipotecas es el más utilizado en las hipotecas de nuestro país y se caracteriza por cuotas constantes, que implican un mayor pago de intereses al principio de las cuotas que al final. El inconveniente de este sistema, es que prácticamente no se amortiza capital durante los primeros años de la hipoteca. De hecho, llevar la mitad del plazo de la hipoteca no significa que hayas pagado la mitad del piso, tus cuotas mensuales se han dedicado en su mayor parte a pagar intereses. En el siguiente gráfico se puede apreciar qué parte de las cuotas mensuales que pagamos por nuestra hipoteca se dedican a pagar intereses con el sistema de amortización francés y qué parte a pagar principal y veremos que a medida que pasan los años, se amortiza más capital proporcionalmente.

Amortización anticipada hipoteca: sistema francés

 

Efectos fiscales en las amortizaciones anticipadas de la hipoteca

Una de las deducciones más habituales en la declaración de la renta es la de vivienda. Si la hipoteca se firmó con anterioridad a 2013, es posible deducirse un 15% de lo pagado con un límite de 9.040 euros, teniendo en cuenta el total de cantidades aportadas a ese préstamo, es decir contando con el pago de la cuota y los seguros asociados (vida y hogar). Si la hipoteca tiene dos titulares, la cantidad máxima que se podría amortizar sería de 18.080 euros. En términos de ahorro, podríamos desgravar hasta 1.352 € por persona. Las hipotecas firmadas a partir del 1 de enero de 2013 ya no gozan del derecho a desgravación fiscal.

A final de año, muchos españoles que se plantean realizar la amortización si sus cuotas mensuales no llegan a este máximo de 9.040 € para conseguir la máxima desgravación, pero no hay que olvidar que esta desgravación fiscal, no se pierde y por lo tanto lo que no amortices ahora anticipadamente, lo podrás hacer en un futuro con el mismo efecto. Debemos recordar que para disfrutar de la bonificación fiscal, ésta debe ser tu vivienda habitual, no obteniendo ninguna desgravación por amortizaciones en caso de ser segunda residencia.

 

¿Te compensa amortizar anticipadamente tu hipoteca?

Existe un coste de oportunidad de utilizar el dinero que vas a destinar a amortizar la hipoteca, sobretodo al final de la vida del préstamo, cuando los intereses que pagas por el sistema de amortización francés son muy bajos, el ahorro de intereses totales que supondría es reducido. Por lo tanto, debemos plantearnos si obtendríamos más rentabilidad por este dinero en comparación con otros productos de ahorro como depósitos u otros productos de inversión. El cálculo es bastante simple, si la rentabilidad del depósito menos su retención supera el ahorro del interés que pagamos por la hipoteca (menos la bonificación fiscal en caso de que la hubiera) es mejor contratar un depósito.

Por otra parte, debemos tener en cuenta que las amortizaciones anticipadas de la hipoteca tienen una comisión que se aplica en caso de cancelación parcial o total anticipada. La comisión por desistimiento máxima marcada por ley es de un 0,5% de la cantidad amortizada durante los cinco primeros años y 0,25% los restantes, aunque la aprobación de una nueva ley, podría retirar esta comisión a partir del quinto año de hipoteca. Otra comisión que hay que vigilar es la compensación por riesgo del tipo de interés en las hipotecas a tipo fijo: Es un nuevo concepto con el aumento de la demanda por las hipotecas a tipo fijo. Es una comisión que deberemos abonar al banco si queremos realizar una amortización anticipada de una hipoteca a tipo fijo y en el momento de realizarla "existe una pérdida de capital para la entidad acreedora" según la Ley 41/2007.

Finalmente, deberás plantearte si te interesa realizar una amortización anticipada de la hipoteca en cuota o plazo en función de si priorizas el ahorro en intereses o pagar cuotas inferiores cada mes.

 

 

En resumen, hay que tener en cuenta diversos factores a la hora de realizar una amortización anticipada de la hipoteca como es el momento en el que realizarla, las bonificaciones fiscales, las posibles comisiones que nos aplique nuestra entidad, así como el coste de oportunidad de invertir ese capital en otros productos. Si quieres saber cuál sería tu ahorro de intereses totales, puedes descargar gratuitamente la Calculadora para amortizar anticipadamente la hipoteca.

  1. en respuesta a Kralefsky
    #2
    01/09/16 13:53

    No hay una razón en particular. Supongo que será por los recortes en las subvenciones por parte del Estado, además de ser un incentivo para comprar una vivienda habitual y quizás ya no sea necesario reactivar el mercado inmobiliario. Quién sabe. Es curioso que las viviendas adquiridas antes del 2013 tengan deducción durante toda la vida del préstamo y el resto nada de nada. Quizás hagan cambios en los próximos años.

  2. #1
    01/09/16 13:05

    ¿Cuál podría ser el motivo por el que a partir del 2013 ya no se admita esa desgravación? Comprendo que no se admita la segunda vivienda pero la principal... ¡Vaya tela!

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