¿Es un buen momento para invertir en vivienda?

¿Es un buen momento para invertir en vivienda?

Actualmente la pregunta de si es un buen momento para invertir en vivienda es algo que se nos pasa por la mente casi a diario, no solo por lo bajos que están los tipos de interés de las hipotecas, si no porque los precios de la vivienda están empezando a subir.

¿Es momento de invertir en vivienda?

En el siguiente post trataremos de explicar como se prevé la evolución del precio de las viviendas teniendo en cuenta tres factores fundamentales que afectan directamente al precio de la vivienda:

  1. Datos demográficos.
  2. Nivel de stock  de la vivienda.
  3. Tipos de interés.

¿Cuanto invertir en vivienda?

Cuando compramos una vivienda o invertimos en vivienda tenemos que tener claro cuál es la cantidad máxima que estamos dispuestos a invertir.
Normalmente los expertos apuntan a que no es recomendable que destinemos al pago de la vivienda más de un tercera parte de nuestros ingresos netos totales. Por tanto, si nuestros ingresos netos mensuales son de 1.200 euros, lo recomendable es que no destináramos más de 400 euros mensuales en la inversión de vivienda.

 

¿Cómo va a evolucionar el precio de la vivienda?

Otro aspecto fundamental para saber si es un buen momento para invertir en vivienda es saber cómo van a evolucionar los precios de la vivienda, pues si creemos que los precios van a bajar, igual nos interesa esperar algunos años, y al contrario, si creemos que los precios vana subir de forma progresiva nos interesará comprar cuanto antes.

Uno de los conceptos básicos de economía es que el precio oscila en función de la oferta y la demanda, es por ello que en la vivienda nos interesa tener en cuenta el primer factor que anterior hemos nombrado:

¿Cómo afectan los datos demográficos para invertir en vivienda?

Para analizar la demanda tenemos que acudir a los índices de población que tenemos actualmente en España. Como sabemos actualmente de pirámide de población se encuentra en una situación en la que se producen va en dos direcciones:

  • La primera es que la gente se muere más tarde.
  • La segunda es que fallece más gente de la que nace.

 Esto provoca un progresivoenvejecimiento de la población, lo cual podría suponer que el aumento de la demanda de vivienda sea decreciente, o en caso de crecer, lo haría en cantidades mínimas.

¿Cómo afectan el stock de vivienda para invertir?

Para analizar la oferta acudimos a los datos de las viviendas que actualmente están a la venta y no se han vendido. El número de viviendas a la venta asciende a 3 millones, que engloban tanto las nuevas construcciones como las de segunda mano.

Esto significaría que la oferta de vivienda es muy elevada, y lo seguirá siendo si sumamos los pisos de las personas que fallezcan, mientras que la demanda de vivienda cada vez será menor. Pero, ¿significa esto que cada vez el precio de la vivienda será menor?

Personalmente creo que con este único dato a tener en cuenta para determinar si el precio de la vivienda va a subir o no.

¿Cómo afectan los tipos de interés para invertir en vivienda?

Un dato muy relevante para saber si es o no un buen momento para invertir en vivienda es el tipo de interés, ¿Por qué?

Pues bien, el tipo de interés es el precio que pagamos por pedir prestado al banco o  entidad financiera el dinero que necesitamos para comprar la vivienda al banco o a una entidad financiera.

Y nos preguntaremos, ¿en qué sentido afecta el tipo de interés al precio de la vivienda?
A las personas que les interese comprarse una vivienda o simplemente invertir en el mercado inmobiliario, les interesará más invertir cuando el precio que tenga que pagar por pedir prestado el dinero de la inversión sea más barato, es decir, cuando los tipos de interés ofrecidos por los bancos para comprar una vivienda sea inferior.

Actualmente los tipos de interés están en mínimos, esto es que el precio que ponen los bancos a dejarnos su dinero es más bajo que nunca. A raíz de estos mínimos históricos en el tipo de interés, los inversores y los interesados en adquirir una nueva vivienda, la demanda de viviendas aumenta.

Al aumentar la demanda de vivienda, los precios aumentan de forma progresiva.

Como sabemos, estos son datos generales para el territorio español, pero el mercado inmobiliario es un mercado muy local, y por tanto podemos encontrar zonas donde los precios aumentan desmesuradamente, mientras que en otros sitos el precio de la vivienda cae en picado mes tras mes.

Es por ello que tenemos que hacer un análisis de las posibles opciones que tenemos para ver si es un buen momento para invertir.

Claves para saber si es un buen momento para invertir en vivienda

Para saber si la compra de determinada vivienda es una buena compra o es un buen momento para comprar, podemos seguir una serie de consejos:

  • Para saber si el precio de la vivienda es adecuado, tenemos que comparar con otras ofertas de la zona, de esta forma sabremos si la vivienda se encuentra dentro del precio medio de las viviendas de las mismas características o si está en un precio muy elevado.
  • Actualmente el ratio de precio de vivienda y alquiler tiene una media de los últimos 25 años de  21 años de retorno. Esto quiere decir que teniendo en cuenta los datos de los últimos 25 años, el periodo medio que tarda un inversor en recuperar lo invertido es de 21 años.
  • Con este dato podemos sacar si la inversión que vamos ha hacer esta dentro de la media de años para recuperar la inversión o no, para ver si resulta una buena opción.
  • Que el gasto que tengamos para la inversión de la vivienda no no suponga más del 33% de los ingresos netos mensuales que tenemos.

Con estas pautas y estas claves podemos guiarnos para saber si una inversión en vivienda es buena o no, así como , si es un buen momento para invertir en ciertas oportunidades que se presenten.

 

Artículo original publicado en: ¿Es buen momento para invertir en vivienda?

  1. #6
    19/09/15 17:16

    Bueno, el artículo expone las razones típicas de lo que se considera que pueda ser una buena inversión o no en inmueble. Matizando:

    1. El nivel demográfico: sí y no. Si el coste de producción del inmueble es muy elevado, el nivel demográfico influye poco, porque sea alto o bajo, la población no podrá acceder a la vivienda nueva, y eso revalorizará su precio y el del alquiler. Se podría decir que cuenta el stock de vivienda de segunda mano, pero también se puede decir que no (o que si influye lo hará solo unos años) puesto que la vivienda de segunda mano en el medio plazo supone una inversión mayor que la nueva (el arreglo de los servicios de una vivienda, que tiene una vida mucho menor que la misma, supone la 1/3 parte del precio de la misma). Si finalmente hubiera más pisos que habitantes (cosa muy extraña si hablamos de ciudades, no de nucleos alejados), habría que ver también si hubiera demanda de segunda residencia, turismo, sobrepoblación o sobreprecio en ciudades cercanas, etc.

    2. Stock de vivienda: definitivamente no (o al menos no si no se compara conjuntamente con el nvel demográfico, turístico o vacacional de la zona). Eso es como decir que si se extrae más oro de las minas y por lo tanto aumenta el stock, bajará su cotización en el mercado (la experiencia prueba que en general no es cierto). Puede ser que si y puede ser que no, y dependerá de otros muchos factores.

    3. Tipos de interés: también depende. En la cima de la burbuja los intereses eran muy altos, y era muy rentable comprar vivienda y venderla a los 6 meses.

    Para mí la viabilidad o rentabilidad de la inversión en vivienda depende de la interacción entre los factores stock, población, necesidad de vivienda (dado por el turismo, zona residencial o de trabajo de la zona) y sobre todo, coste de producción de la vivienda (hoy en día se está vendiendo por debajo del precio de coste, lo que ha supuesto la paralización del mercado constructor, y en cuanto se agote dicho stock, la vivienda volverá a subir irremediablemente hasta superar dicho coste).

  2. #5
    19/09/15 13:10

    Sin duda es el mejor momento, para comprar vivienda, sea para vivir o como inversion. Solo hay que ver la cantidad de gruas, que se ven comenzando edificios y preparandose para el aumento de precios en los proximos años. Como ejemplo tenemos al dueño de Inditex que esta comprando cantidad de activos inmobiliarios y el hombre no parece tonto.

  3. en respuesta a Japoas
    -
    #4
    19/09/15 09:45

    Perdón, se me escapó el dedo en el teclado.

    Decía que para vivir no queda otro remedio si se quiere comprar, pero para invertir me parece muy arriesgado con esos ingresos que no me parecen suficientes para ser inversor en un valor generalmente elevado.

  4. #3
    19/09/15 09:42

    Sin leer todo el artículo yo haría dos precisiones, la inversión sería diferente según sea para domicilio o para obtener rentabilidad mediante alquiler o beneficio directo por venta en cuanto hubiera ocasión. En el primer caso puede valer la cifra de ejemplo de ingresos de 1.200 euros

  5. #2
    18/09/15 10:59

    Me faltaría al articulo añadir el salario del español medio como factor clave en el precio de las viviendas, creo que esta claro que si el salario baja los precios de las viviendas deberían bajar, ley de oferta y demanda. Los nuevos jovenes posibles compradores de primera vivienda lo tienen muy complicado...

  6. #1
    17/09/15 22:37

    Marina, en mi opinión toda esta "razonabilidad" de tu esquema es muy válido, sin embargo hace ya tiempo que los precios de la vivienda, y al margen de tales razonamientos, tiene algo de bolsa, me explico, los valores bursátiles solo se mueven en parte por la calidad del balance de la cotizada, de sus perspectivas de negocio, etc., a menudo suben o bajan por otros asuntos que si bien pueden afectar a su negocio, lo va a ser de manera muy indirecta, yo no sé si el pequeño crash bursátil chino afecta a consumo de servicios que ofrece Telefónica, S.A., de una manera tan directa, para que su valor caiga un dos o tres por ciento. Puede afectar a una empresa con intereses directos en China, en fin ....

    Entonces, en mi opinión los precios de la vivienda si no han tocado fondo, poco les falta, muy poco ¿en qué me baso? pues no hace mucho el fondo de inversión TGP, adquiere el 51% de Servihabitat, filial de Caixa Bank hasta aquella fecha. La Sareb vende un paquete de no sé cuantos miles de viviendas al fondo Blackstone ... Bankia Habitat se vendió en parte a Cerberus, etc. ..... entonces yo siempre digo que no hay malas respuestas, sino preguntas mal planteadas ....no, no soy tan listo como para plantear siempre tales preguntas, lo intento, lo intento, pero sé que son pocas las ocasiones en las que lo consigo, vamos a si esta es una de las ocasiones.

    ¿Porque fondos tan claramente especulativos como TGP, Blackstone, Cerberus (los llaman fondos buitre), compra ahora ingentes paquetes de fincas, si creen que dentro de 6 meses, podrían comprar lo mismo pero más barato? La respuesta es obvia, saben que es posible que puedan comprar algo más barato, pero también más caro .... de alguna pensaron qu esto está tocando fondo, y considerar que nunca se consigue comprar al mínimo y vender al máximo, pero con análisis uno puede acercarse bastante.

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