¿Es un chollo comprarle un piso al banco?

¿Es un chollo comprarle un piso al banco?

Tras la oleada de impagos de hipotecas y ejecuciones hipotecarias, las entidades bancarias se han quedado con muchos pisos, inmuebles a los que intentan dar salida. Dada la cantidad de pisos que tienen en su cartera y su intención de convertirlos en dinero podríamos pensar que los pisos que vende la banca son un chollo, que tienen grandes descuentos pero ¿de verdad son un chollo? ¿son tan baratos en comparación con el precio al que lo vende una agencia inmobiliaria o un particular?  Además de comprobar que no son un chollo, he aquí unos cuantos aspectos a considerar antes de decidirnos a firmar.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que los bancos ya no venden normalmente sus pisos directamente sino que los han vendido en su mayoría a fondos de inversión o se venden a través de la SAREB

Además de esto, pensemos que el estado en el que puede estar un piso que han embargado no va a ser el mismo que el de un piso nuevo o alguno que venda otra persona, pues probablemente tenga varios desperfectos y puede que recaigan deudas sobre él o sobre la comunidad de vecinos.

Por ello, es necesario tomar unas precauciones previas, que debemos tomar con cualquier inmueble antes de comprarlo pero especialmente en estos casos.

 

 

 

Comprobar el estado del piso

 

Los bancos tienen muchos pisos que no saben en qué condiciones han quedado. Piense que si usted era cliente del banco y le van a embargar el piso probablemente se quiera llevar todo lo que pueda antes de irse, aunque sólo sea por fastidiar al banco. Esto incluye la posibilidad de destrozos importantes, como por ejemplo del cableado del piso o que se hayan llevado el aire acondicionado dejando el hueco en la pared.

La reforma necesaria para acondicionar el piso nos puede salir muy cara y puede hacer que un piso que, en principio parecía barato, nos salga muy caro.

¿Qué hacen los bancos para eximirse de responsabilidad por el estado del piso? 

Los bancos suelen vender el piso como "cuerpo cierto", lo cuál quiere decir que se vende tal cual está, con todos sus desperfectos. Se ha de comprobar esto porque si se vende tal cual después el comprador no podrá reclamar por los desperfectos que presente.

 

No ofrecen ventajas para la financiación

La hipoteca que obtenemos por un piso que tiene el propiedad el banco no va a tener en la mayoría de los casos unas condiciones más ventajosas, como un diferencial más bajo o la obtención de un préstamo hipotecario por el valor del 100% de la vivienda. Y, normalmente si se dan alguna de estas dos condiciones es porque el piso es especialmente caro.

Además, existe poca posibilidad de negociación, pues en pocas ocasiones el banco nos permite regatear por el precio de la vivienda.

 

Solicitud de documentos antes de comprar el piso

Hay determinados documentos que conviene solicitar de manera previa a la compra del piso:

Certificado de deudas de la comunidad de vecinos del piso.

Es posible que la persona a la que embargaron el piso dejará imapagadas una o varias de las cuotas de la comunidad de vecinos. Por esta razón es recomendable pedir un certificado en el cual conste que estaban todas las deudas pagadas o en todo caso tener conocimiento de cuántas estaban sin pagar, porque en tal caso será el nuevo propietario el que tendrá que hacerse cargo de las mismas.

Además, es conveniente informarse acerca de si tienen intención de hacer obras en la finca donde esté el piso en cuestión, puesto que si es así también tendrás que pagar tu parte.

Expedición de nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad. 

También es pertinente solicitar la expedición de una nota simple del piso en el Registro de la Propiedad para comprobar que el piso está libre de cargas, es decir, que no tiene ninguna hipoteca que recaiga sobre él, que no existe algún usufructuario que tenga derecho a su uso, que no existe ningún arrendamiento sobre él (si el mismo está inscrito, claro) y un largo etcétera.

Como veis, las cargas que tenga dicho piso pueden hacer que vivir en él sea posible o no o que tengamos que pagar por la hipoteca que otro constituyó si no queremos quedarnos sin el mismo.

 

Obviamente estos documentos deben solicitarse antes de comprar cualquier inmueble, pero especialmente si se trata de uno que nos vende el banco, por la especial situación en la estuvo aquel al que le embargaron el piso y que puede hacer que tuviera más deudas o que constituyera más cargas sobre el piso.

 

Los pisos que le compramos al banco no son un chollo

He aquí una comparación hecha por la OCU en distintas ciudades, aquí podéis ver el precio que dio el banco o la agencia intermediadora del mismo, el particular y la agencia inmobiliaria de pisos muy similares que estaban en la misma zona.

Madrid

Vallecas (Numancia). Media: 1680€/metro cuadrado.

  • Servihabitat.Precio: 1825€/metro cuadrado.
  • Particular. Precio: 1030€/metro cuadrado.
  • Agencia inmobiliaria.Precio: 1129€/metro cuadrado.

​Santa Eugenia. Media: 1780€/metro cuadrado

  • Bankia. Precio: 2452€/metro cuadrado.
  • Particular. Precio: 1744€/metro cuadrado.
  • Agencia inmobiliaria.Precio: 1628€/metro cuadrado.

Benicassim

Curva-Heliópolis. Media: 2100€/metro cuadrado.

  • Solvia. Precio: 1768€/metro cuadrado.
  • Particular. Precio: 1262€/metro cuadrado.
  • Agencia inmobiliaria. Precio: 962'50€/metro cuadrado.

​Santa Eugenia. Media: 1780€/metro cuadrado

  • Bankia. Precio: 1612€/metro cuadrado.
  • Particular. Precio: 1288€/metro cuadrado.
  • Agencia inmobiliaria. Precio: 1662€/metro cuadrado.

Barcelona

Sagrada Familia. Media: 3100€/metro cuadrado.

  • Bankia.Precio: 2440€/metro cuadrado.
  • Particular. Precio: 2300€/metro cuadrado.
  • Agencia inmobiliaria. Precio: 2475€/metro cuadrado.

​Estació Sants. Media: 2865€/metro cuadrado

  • Bankia. Precio: 1652€/metro cuadrado.
  • Particular. Precio: 2312€/metro cuadrado.
  • Agencia inmobiliaria. Precio: 1842€/metro cuadrado.

Como podéis ver, en la mayoría de casos, en pisos similares el precio que da el banco o la inmobiliaria intermediadora del banco está entre el precio que demanda el particular (más barato) y el que pone la agencia inmobiliaria (más caro), hay que hay diferentes casos en los que este esquema no se cumple pero por lo general el precio del banco no es el más barato.

Asíque no creáis a priori que el precio que ofrece el banco es el mejor, porque puede que exista otro piso más barato (o más caro pero sin desperfectos) que venda un particular o una empresa inmobiliaria.

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